Pražský byt vynese 3 % ročně. ETF historicky desetkrát víc. Přesto Češi sází na cihly.

Vstupní laťka pro investici do pražské nemovitosti je dnes rekordně vysoká. Průměrná cena za metr čtvereční novostavby podle Deloitte Real Indexu za třetí kvartál 2025 dosáhla 171 700 Kč. Byt 2+kk o 50 metrech tak vychází přibližně na 8,5 milionu korun. Hypotéka na takovou nemovitost při 80% LTV a průměrné sazbě 4,4 % p. a. vychází na přibližně 34 000 Kč měsíčně, zatímco stejný byt se pronajme za zhruba 24 000 Kč. Rozdíl 10 000 Kč měsíčně analytici označují jako "rent-to-buy gap" a pro investora, který počítá čistý výnos, je to číslo, které mění celou kalkulaci.

Výnos z pronájmu: co čísla skutečně říkají

Čistý výnos z pronájmu v Praze se pohybuje mezi 3,08 % a 3,73 % ročně - po odečtení daní, správy a výpadků obsazenosti. Hrubé ROI před náklady vychází na 3,68 % až 4,33 % v závislosti na dispozici bytu. Peníze, které do nemovitosti vložíte, vám z nájmu ročně vrátí zhruba 3 % jejich hodnoty. Zbytek sázíte na to, že cena bytu poroste.

Pražský trh jako celek vzrostl meziročně o 13,3 % a toto číslo spousta investorů bere jako záchrannou síť. Jenže takový růst není zaručený ani trvalý. Pokud do kalkulace vstoupíte s hypotékou za 4,5 %, připočtete transakční náklady, daň z příjmu z nájmu a pravidelnou údržbu, čistý výnos z investice za první roky snadno klesne k nule nebo do minusu, i když se cena bytu nominálně zvýší.

ETF: stejná logika, jiná čísla

S&P 500 dosahoval od roku 1957 průměrného ročního výnosu 10,26 % při reinvestovaných dividendách, MSCI World za posledních 20 let pak 8,3 %. To nejsou výnosy z pronájmu pražského bytu. To jsou výnosy celého portfolia bez nájemníků, správcovských firem a rekonstrukcí.

Zásadní výhoda ETF oproti nemovitosti je likvidita. ETF prodáte za sekundu za tržní cenu. Nemovitost v Praze možná prodáte rychle, ale proces trvá týdny a transakční náklady spolykají 3–5 % z hodnoty. Pro investora, který potřebuje flexibilitu, je to argument, který nemovitost prostě nenabídne.

Kde nemovitost stále vyhrává

Nemovitost má jako investiční nástroj i dnes své místo. Záleží jen na podmínkách:

• Pákový efekt: hypotéka umožňuje koupit aktivum za 20 % vlastního kapitálu a zbylých 80 % pracuje za vás, pokud cena roste, výnos z vloženého kapitálu je násobně vyšší než prostý cenový nárůst.

• Daňová efektivita: po deseti letech (u nákupů po roce 2021) od nabytí je výnos z prodeje v ČR osvobozen od daně z příjmů (časový test), u ETF platí tříletý test také, ale počítá se ke každému nákupu zvlášť.

• Inflační ochrana: nájmy i hodnota nemovitosti historicky sledují inflaci těsněji než nominální výnos dluhopisů.

• Psychologická kotva: spousta investorů byt v momentě paniky neprodá. ETF v telefonu ano.

Pákový efekt ale funguje oběma směry. Průměrné sazby hypoték se v roce 2026 pohybují v pásmu 4,5-5 % p. a. Pokud byt za rok nevygeneruje alespoň tolik, kolik stojí dluh, investice prodělává, bez ohledu na to, jak hezky vypadá v katastru nemovitostí.

Stejný kapitál, dva různé výsledky

Investor má k dispozici 1,7 milionu korun - 20% záloha na průměrný pražský byt 2+kk.

Scénář A: koupě bytu: Zbylých 6,8 milionu pokryje hypotéka za 5 % na 30 let. Splátka vychází na přibližně 36 500 Kč měsíčně. Průměrný pražský nájem u 2+kk: přibližně 23 500 Kč. Záporný cash flow: −13 000 Kč měsíčně. Zisk závisí výhradně na cenovém růstu nemovitosti.

Scénář B: ETF: 1,7 milionu investovaných do MSCI World ETF při průměrném historickém výnosu 8,3 % ročně. Za 10 let: přibližně 3,8 milionu korun, bez jakýchkoli starostí s pronájmem, opravami nebo výpadky obsazenosti.

Ve scénáři A jste po 30 letech vlastníkem nemovitosti, jejíž hodnota může být 20, 30 nebo 50 milionů. Ve scénáři B máte portfolio, které roste, ale střechu nad hlavou nedrží. Investiční kalkulace a životní rozhodnutí nejsou totéž.

Jak uvažovat o kombinaci?

Pro českého investora dnes dává smysl uvažovat o nemovitosti a ETF ne jako o soupeřích, ale jako o nástrojích s různou funkcí. ETF je efektivnější cesta pro tvorbu kapitálu v době, kdy ještě nemáte silnou zálohu - nízký vstup, vysoká likvidita, historicky silný výnos. Nemovitost dává smysl jako pozdější krok, ideálně se zálohou, která tlumí záporný cash flow z hypotéky. Nebo v lokalitách mimo Prahu, kde hrubý výnos z pronájmu dosahuje 4–6 %.

Otázka "ETF nebo nemovitost" je ve skutečnosti otázka "kdy a za jakých podmínek". Kupovat byt v Praze dnes jen proto, že to tak "vždycky bylo", a ignorovat přitom, že čistý výnos z pronájmu pokryje sotva polovinu hypotéky, to je strategie minulé dekády, ne té dnešní.