Sídliště za pět miliard: proč investoři letos sázejí na staré panelákové byty

Po ospalém začátku roku se na český realitní trh vrátily velké peníze. Ve druhém čtvrtletí investoři nakoupili tuzemské komerční nemovitosti za víc než miliardu eur, tedy přes 24 miliard korun - meziročně o 47 procent víc a oproti prvnímu čtvrtletí skoro dvaapůlnásobek. Za celý první půlrok tak na stole leží 1,47 miliardy eur, v přepočtu zhruba 35,5 miliardy korun, jak vyplývá z červencového reportu poradenské společnosti Knight Frank.

Nejzajímavější na letošním ročníku ale není jen objem peněz, ale kam přesně míří. Zatímco v minulých letech táhly trh hlavně kanceláře a logistické haly, teď se pozornost investorů přesouvá k nájemnímu bydlení - a to i k bydlení, které zdaleka nevypadá jako luxusní rezidence.

Paneláky jako investiční hit

Největší letošní transakcí byl prodej celého sídliště v pražské Písnici - 760 bytů, které dosavadní vlastník CIB Group koupil ještě od ČEZ v roce 2017. Nyní je za odhadovaných pět miliard korun převzal fond WOOD & Company City - OPF ve spolupráci s developerem Satpo, jak popsal server Hrot24.cz.

Projekt nesoucí jméno VITA Písnice počítá s víc než desetiletým horizontem přestavby. Bytový fond nejdřív projde postupnou revitalizací pod značkou City Home, teprve později přijde na řadu nová výstavba pod hlavičkou Satpo.

Ze strany investorů cítíme po podobných projektech velkou poptávku. Písnice má obrovský potenciál a chystané metro D ho ještě znásobí.

Martina Jůzová, investiční ředitelka rezidenčních projektů Wood & Company

Zájem o nájemní bydlení není náhoda. Ve druhém čtvrtletí připadlo na rezidenční segment 41 procent všech investic, zatímco na kanceláře 35 procent. Ještě před pár lety by taková bilance byla nemyslitelná - kanceláře a logistika bývaly jasnou jedničkou trhu.

Kanceláře v centru se stále prodávají dobře

I administrativní budovy si ale letos našly kupce, hlavně ty na nejlukrativnějších adresách. Developer Skanska prodal izraelské skupině AFI kancelářský komplex Port7 v pražských Holešovicích za 3,16 miliardy korun, jak zjistil Forbes. Tři budovy s pronajímatelnou plochou kolem 36 tisíc metrů čtverečních jsou plně obsazené - sídlí tam mimo jiné vydavatelství Economia nebo firmy Shoptet a Sweco.

Druhou velkou kancelářskou transakcí byl nákup historické budovy Na Příkopě 14 fondem Generali Fond realit, který ji koupil od CPI Property Group. Nemovitost s 17 tisíci metry čtverečními pronajímatelné plochy na jedné z nejdražších ulic Evropy změnila majitele za víc než 100 milionů eur, zhruba 2,4 miliardy korun, uvádí ČeskéNoviny.cz. V budově sídlí mezinárodní právní kancelář White & Case a obchodní parter obsadil supermarket Lidl.

Podobných obchodů nad 100 milionů eur proběhly ve druhém čtvrtletí celkem tři - přesné kupní ceny firmy standardně nezveřejňují, ale objem i frekvence velkých dealů naznačují, že se kupující po delší pauze vrátili k nákupům.

Kdo za tím vším stojí

Většinu peněz na trhu stále generují domácí hráči. Čeští investoři měli na ruce 74 procent všech transakcí druhého čtvrtletí. Zahraniční kapitál se ale pomalu vrací - podle konzultantské firmy Cushman & Wakefield se objevují investoři ze západní Evropy i západní Asie, byť peníze z ostatních asijských regionů na trhu stále citelně chybí.

Trh nadále stojí na silném domácím kapitálu a zájmu o kvalitní aktiva.

Kamila Breen, vedoucí průzkumu trhu, Cushman & Wakefield

Výnosy z jednotlivých typů nemovitostí zůstávají většinou stabilní. Výjimkou je právě populární nájemní bydlení, kde výnosnost kvůli růstu cen rezidenčních nemovitostí klesla oproti prvnímu čtvrtletí o čtvrt procentního bodu na 4,25 procenta - tedy méně atraktivní pro nové kupce, i když pořád dost na to, aby zájem neopadl.

Do hry vstupuje i cena peněz. Česká národní banka i Evropská centrální banka v červnu zvedly úrokové sazby, což bankám prodražuje financování developerských a investičních projektů. V červenci se ECB o dalším zvýšení bavila, nakonec ale sazby nechala beze změny.

Rok, který nepřekoná rekord, ale ani nezklame

Loňský rok byl pro český realitní trh výjimečný - investoři tehdy utratili rekordních přibližně 106 miliard korun, jak spočítal Knight Frank pro Forbes. Letošek podle odhadů firmy tuhle laťku nepřekoná - celkový objem by se měl zastavit kolem tří miliard eur, tedy zhruba 73 miliard korun. I tak by ale šlo o nadprůměrný rok v porovnání s dlouhodobým průměrem trhu.

Kombinace stabilního trhu, omezené nabídky kvalitních aktiv a stabilizujícího se financování vytváří dobré podmínky pro silné druhé pololetí.

Josef Karas, šéf investic, Knight Frank

Do konce roku firmy avizují další obchody s kancelářemi i logistickými nemovitostmi. Otázkou zůstává, jestli si segment nájemního bydlení - momentálně tahoun celého trhu - udrží formu i poté, co dráž financování začne měnit propočty developerů a fondů.