Chorvat platí za hypotéku 2,9 %, Čech skoro 5 %. Na stejném bytě je to rozdíl 5 300 korun měsíčně

Představte si dva lidi, kteří si v srpnu půjčili na byt stejnou částku, 4,59 milionu korun na 30 let. Tolik dnes činí průměrná nová hypotéka v Česku. Jeden v Praze, druhý v Záhřebu. Ten pražský dostal sazbu kolem 4,94 procenta a platí zhruba 24 500 korun měsíčně. Ten záhřebský dostal 2,91 procenta a platí v přepočtu asi 19 100 korun. Rozdíl dělá 5 343 korun každý měsíc, 64 tisíc za rok a za celou dobu splácení přes 1,9 milionu korun. Za stejné peníze, na stejnou dobu, ve dvou zemích Evropské unie vzdálených od sebe pár hodin autem.

Jim klesají, nám rostou. A to i přes vyšší úroky na státním dluhu

Hlavní ekonom Trinity Bank Lukáš Kovanda porovnal harmonizovaná data ECB pro obě země od ledna do srpna 2026. Průměrná sazba nových hypoték v Česku za tu dobu vzrostla ze zhruba 4,55 na 4,94 procenta. V Chorvatsku ve stejném období klesla ze 3,03 na 2,91 procenta. Mezi oběma zeměmi se tak během osmi měsíců otevřely nůžky o dalšího půl bodu.

Běžné vysvětlení zní, že za drahé hypotéky může zadlužený stát. Vláda si půjčuje víc, výnosy státních dluhopisů rostou a s nimi i cena peněz pro banky. Tohle vysvětlení ale v chorvatském srovnání neobstojí. Výnos desetiletého chorvatského dluhopisu od začátku roku vzrostl zhruba o 1,06 procentního bodu, českého jen o 0,71 bodu. Chorvatskému státu tedy zdražily půjčky výrazně víc než českému, a přesto tamní banky lidem hypotéky zlevnily.

„Chorvatský příklad ukazuje, že i při poměrně výrazném růstu výnosů státních dluhopisů mohou hypoteční sazby klesat.“

Lukáš Kovanda, hlavní ekonom Trinity Bank, v komentáři z 9. října

Nedá se to svést ani na centrální banky. ČNB letos zvedla sazbu jednou, v červnu o čtvrt bodu na 3,75 procenta. Evropská centrální banka ale zvedala dvakrát: v červnu a znovu v září, kdy posunula depozitní sazbu na 2,50 procenta. Chorvatské banky tak letos čelily přísnější měnové politice než české, pokud jde o počet zvýšení. A hypotéky stejně zlevnily.

Jedna sazba, dvě zcela jiné ceny peněz

Co tedy ten rozdíl dělá? Chorvatské banky půjčují v eurech, české v korunách. Hypotéku s tříletou nebo pětiletou fixací banka nenaceňuje podle sazby centrální banky ani podle desetiletého dluhopisu, ale podle takzvaných úrokových swapů, tedy ceny, za kterou si na trhu zajistí peníze na stejnou dobu. A tady je zásadní rozdíl: eurové pětileté swapy stály v srpnu kolem 3,07 procenta, korunové kolem 4,5 procenta a v září už přes 4,7 procenta.

Koruna je malá měna, kterou trh považuje za rizikovější. Investoři za ni chtějí prémii, a tu zaplatí nakonec každý, kdo si v korunách půjčuje. Tento rozdíl, zhruba 1,4 procentního bodu, byl v posledních měsících stabilní a vysvětluje většinu propasti mezi 2,9 a 4,9 procenta.

„Pro jejich financování jsou tudíž relevantní odlišné úrokové swapy, měnová politika i očekávání budoucích sazeb.“

Lukáš Kovanda, hlavní ekonom Trinity Bank

Cena peněz ovšem vysvětluje úroveň, ne letošní pohyb. Korunové swapy letos vyskočily zhruba o 0,9 bodu. Eurové o zhruba 0,7 bodu. Oboje zdražilo, a přesto jedny hypotéky šly nahoru a druhé dolů.

Polsko ukazuje, co české banky neudělaly

Den před chorvatským srovnáním zveřejnil Kovanda podobnou analýzu pro Polsko a ta je ještě výmluvnější, protože Polsko euro nemá a zloté se chová podobně jako koruna. Pětileté swapy letos v Polsku vzrostly o 0,82 bodu, v Česku o 0,895 bodu. Cena peněz tedy bankám zdražila v obou zemích téměř stejně.

Rozdíl je v tom, co s tím banky udělaly:

• Polské banky snížily svou marži nad swapy o zhruba 86 bazických bodů. Celé zdražení peněz pohltily a hypotéky lidem dokonce o něco zlevnily, z 6,06 na 6,02 procenta.

• České banky snížily marži o zhruba 51 bazických bodů. Zbytek zdražení přenesly na klienty, a tak sazba vzrostla o 0,38 bodu.

„Polské banky tak letos poklesem své marže absorbovaly nejen celý růst pětiletých swapových sazeb, ale ještě něco navíc.“

Lukáš Kovanda, hlavní ekonom Trinity Bank

Férově je třeba dodat, že polské marže jsou v absolutní výši stále vyšší než české a měly z čeho ubírat. Česká bankovní asociace zase argumentuje, že rozpětí mezi hypotečními a tržními sazbami je u nás dlouhodobě jedno z nejnižších v EU a letos se pohybuje pod svým průměrem. Faktem ale zůstává, že v momentě, kdy peníze zdražily, se polské i chorvatské banky rozhodly klienta chránit a české se rozhodly ho zatížit.

Co se stane, až ČNB v listopadu přitvrdí

Nejbližší týdny přinesou test, jak daleko jsou české banky ochotné zajít. Bankovní rada ČNB na zářijovém zasedání napsala do prohlášení, že v listopadu bude rozhodovat mezi stabilitou a růstem sazeb, a trh počítá se zvýšením na 4 procenta. Korunové swapy už to v ceně mají. Pokud banky promítnou i zbytek letošního zdražení peněz, přes které zatím mlčky přenesly jen část, průměrná hypotéka se dostane k 5,5 procentu.

Pro domácnost s průměrnou hypotékou by to znamenalo dalších zhruba 1 400 korun měsíčně navíc. Chorvatská domácnost se stejným úvěrem zatím může počítat s tím, že její banka tlak na sazby brzdí.

Česko odmítá euro s argumentem, že vlastní měna dává ČNB volnost v nastavení sazeb. Letošní rok však ukazuje i druhou stranu té mince. Vlastní měna totiž dává volnost také bankám, a ty ji letos využily. Dokud si většina lidí bere hypotéku u jedné z pěti velkých bank a při konci fixace nemění ústav, nemají důvod chovat se jako ty polské. Kdo chce chorvatskou sazbu, nepotřebuje nutně euro. Potřebuje banky, které se o něj musí prát.