Hypotéky stouply na 5,79 %. Letos končí fixace úvěrů za 470 miliard a splátky rostou o tisíce

Ještě v březnu mohl zájemce o hypotéku počítat s průměrnou nabídkovou sazbou 4,89 %. Na začátku října je to už 5,79 procenta. Jen za poslední měsíc sazba vyskočila o 0,28 procentního bodu, což je největší skok za celé letošní zdražování, a dostala se nejvýš od ledna 2024.

Změnilo se hlavně tempo. Přes léto banky posouvaly sazby o setiny, v září už přidaly skoro desetinu a v říjnu téměř tři desetiny bodu. Z pozvolného doladění se stal jasný trend.

Co to znamená v korunách? U modelové hypotéky na 3,5 milionu se splatností 25 let vycházela v březnu měsíční splátka zhruba na 20 240 Kč. Dnes je to asi 22 095 Kč. Rozdíl přes 1 850 korun měsíčně, tedy víc než 22 tisíc ročně, a to jen kvůli pohybu sazby během sedmi měsíců.

Nabídková sazba není to, co lidé skutečně platí

Hned na úvod jedna věc, kterou většina zpráv vynechá. Číslo 5,79 % pochází z ukazatele Hypoindex, který měří sazby vyvěšené v nabídkách bank. Skutečně sjednané úvěry jsou levnější, protože do hry vstupují slevy za pojištění, běžný účet nebo prostě vyjednávání.

Podle ČBA Hypomonitoru, který sleduje reálně podepsané smlouvy, byla průměrná realizovaná sazba v srpnu 5,00 procenta. I to je nejvíc od léta 2024 a o 0,48 bodu víc než před rokem, ale od titulkové "skoro šestky" je to ještě kus. Oba ukazatele nicméně míří stejným směrem a nic nenasvědčuje tomu, že by se měly v nejbližších měsících otočit.

Proč hypotéky zdražují, když ČNB sazbami nehýbe

Česká národní banka zvedla základní sazbu naposledy v červnu na 3,75 procenta a od té doby ji drží, naposledy to potvrdila v polovině září. Hypotéky přesto zdražují měsíc co měsíc.

Důvod je jednoduchý: cena hypotéky se neodvíjí od sazby ČNB, ale od dlouhodobých tržních sazeb, konkrétně od úrokových swapů, za které si banky zajišťují peníze na roky dopředu. A ty rostou. Inflace v září podle předběžného odhadu zrychlila na 2,5 procenta ze srpnových 1,9 procenta, výnosy dluhopisů stoupají v zahraničí a trh začíná sázet na to, že ČNB bude muset přitvrdit.

Proto také banky nezdražují všechny fixace stejně. Čím delší fixace, tím větší riziko banka na sebe bere, a tím víc si za něj nechá zaplatit:

• jednoletá fixace do 80 % hodnoty nemovitosti: 5,42 %

• tříletá: 5,53 %

• pětiletá: 5,84 %

• desetiletá: 6,35 %

Rozdíl mezi krátkou a dlouhou fixací se tak rozevřel skoro na celý procentní bod. Jednoleté fixace se některé banky snaží držet cenově atraktivní, protože u nich mohou cenu úvěru brzy znovu nastavit. U desetileté na sebe berou riziko vývoje ceny peněz na celou dekádu a nechají si za něj zaplatit. Například Česká spořitelna v září zvedla jednoletou fixaci o 0,1 bodu, všechny ostatní o 0,3 bodu.

Zda ČNB opravdu přitvrdí, se rozhodne v listopadu. A hlavní ekonom bankovní asociace nemluví o držení sazeb jako o hotové věci.

„ČNB v listopadu znovu otevře otázku, zda ponechat sazbu na 3,75 %, nebo ji zvýšit na 4 %. Druhá možnost se mi zdá pravděpodobnější, pokud nepřijde výraznější ochlazení domácích dat či normalizace cen komodit."

Jaromír Šindel, hlavní ekonom České bankovní asociace, v komentáři k zářijovému zasedání ČNB

Trh přitom podle Šindela počítá s ještě ostřejším scénářem, tedy se sazbou až 4,75 % v horizontu devíti měsíců. Pokud se naplní, dnešní 5,79 procenta nebude vrchol.

Banky na tom vydělávají míň, než by se zdálo

Intuitivní úvaha investora zní: dražší hypotéky, tučnější marže, dobrá zpráva pro akcie Komerční banky $KOMB nebo Monety $MONET. Realita je zatím jiná.

Realizovaná hypoteční sazba se v srpnu pohybovala jen asi 0,6 procentního bodu nad tržními swapovými sazbami. Dlouhodobý průměr od roku 2014 je přitom 1,04 bodu. Jinak řečeno, banky si na hypotékách účtují skoro o polovinu menší přirážku, než bývá zvykem. Náklady na peníze jim rostou rychleji, než stíhají zdražovat klientům.

Může za to konkurence. Zatímco Česká spořitelna v září sazby zvedla o 0,3 bodu, Moneta ve stejné době zlevňovala a Partners Banka stáhla jednoletou fixaci pod pět procent. Banky se perou o klienty, a to ještě před hlavní bitvou, která teprve přijde.

„Analýza ČBA ukazuje, že klíčovou roli hraje kombinace silnější poptávky a konkurence mezi bankami. Právě ta může vést k příznivějším sazbám pro klienty, aniž by se narušila stabilita trhu."

Jaromír Šindel, hlavní ekonom České bankovní asociace, v dubnové analýze rozdílu mezi hypotečními a tržními sazbami

Poptávka přitom chladne. Objem nových hypoték bez refinancování v srpnu klesl na 34,5 miliardy korun, o 13 procent méně než v červenci. První pololetí bylo s 216 miliardami rekordně silné, druhé ale vypadá znatelně slabší.

470 miliard korun za tři procenta

Nejdůležitější číslo celého příběhu se ale netýká nových hypoték, nýbrž těch starých. Letos podle analýzy ČNB končí fixace u hypoték za zhruba 470 miliard korun. Jde z velké části o úvěry sjednané v letech 2020 a 2021, kdy se půjčovalo rekordně levně. Jejich původní průměrná sazba je přibližně 3,2 %.

Tyto domácnosti teď přecházejí na sazby kolem pěti až šesti procent. ČNB odhaduje, že jim splátka vzroste v průměru o 1 900 korun měsíčně, tedy zhruba o 15 procent. Podle propočtů bankovní asociace jde o úrokový šok 1,1 až 1,4 bodu, který ukousne zhruba 3,5 % rodinného příjmu.

Zní to dramaticky, ale je tu polehčující okolnost. Průměrná mzda ve druhém čtvrtletí rostla nominálně o 6,4 procenta, což by mělo většině rodin zvýšenou splátku pokrýt. Nejde tedy o plošnou vlnu nesplácených úvěrů, spíš o několik tisíc korun, které měsíčně zmizí ze spotřeby.

Paradoxně přitom letošek nebude z hlediska objemu nejsilnější. Centrální banka počítá s tím, že v roce 2027 doběhnou fixace u hypoték za přibližně 530 miliard a v roce 2028 za nejméně 600 miliard korun. Tyto úvěry ale pocházejí převážně z období, kdy se půjčovalo za zhruba 4,3 %. Skok na současné úrovně tak bude pro tyto domácnosti o poznání mírnější než pro ty, které letos opouštějí sazbu začínající trojkou. Podle odhadu ČNB jim splátka vzroste jen o 4, respektive 3 procenta.

Dražší peníze dohnaly i ceny bytů

Dopad na realitní trh už je vidět v datech. Ceny bytových nemovitostí ve druhém čtvrtletí rostly meziročně o 8,6 procenta, zatímco loni na podzim to bylo 10,8 procenta. Tempo zpomalilo potřetí v řadě. Zajímavý je přitom rozdíl mezi novostavbami, které zdražily jen o 3,5 procenta, a staršími byty a domy, u nichž růst dosáhl deseti procent. Byty tedy stále zdražují, ale každý další procentní bod na hypotéce ukrajuje z kupní síly zájemců.

Zajímavá je i druhá strana mince. Velký rozdíl mezi jednoletou a desetiletou fixací, skoro celý procentní bod, je v podstatě nabídka: kdo věří, že sazby za rok klesnou, dostane levnější vstup. Kdo se bojí, že ČNB v listopadu přitvrdí, zaplatí za jistotu výrazně víc. Banky tak přenášejí sázku na vývoj sazeb na klienty.

Pro příští roky z toho plyne jedna věc. S fixacemi za stovky miliard korun, které každý rok dobíhají, bude o ceně hypotéky rozhodovat míň to, kde stojí průměrná nabídková sazba, a víc to, jak tvrdě se banky o refixující klienty poperou. A zatím to vypadá, že se perou dost na to, aby na dražších penězích vydělaly méně, než by si investoři do bankovních akcií přáli.