Vyplatí se stále investiční byt? A kdy dát přednost akciím

Zeptejte se náhodného Čecha, kam by dal tři miliony korun, a s velkou pravděpodobností uslyšíte "do bytu". Nemovitost je hmatatelná, sousedům se dobře ukazuje. Akcie jsou čísla na obrazovce, která můžou zmizet.

Není to hloupá odpověď a nemovitosti v Česku posledních patnáct let fungovaly skvěle. Jen se změnilo dost věcí na to, aby stálo za to tu rovnici přepočítat: hypotéky zdražily popáté v řadě, ceny bytů rostou rychleji než nájmy a Česká národní banka od dubna omezila, kolik si na pronájmový byt smíte půjčit.

Modelový pražský byt, který každý měsíc prodělává

Vezměme si typický pražský investiční byt 3+kk o velikosti 65 m². Mediánová cena se v Praze pohybuje kolem 160 tisíc Kč za metr, takže počítejme s kupní cenou 10 milionů korun. Provize realitní kanceláře je u nás obvykle zahrnutá v inzerované ceně a platí ji prodávající, takže si k tomu na rozdíl od jiných trhů nemusíte připočítávat další procenta.

Kolik z bytu dostanete? Podle dat za druhé čtvrtletí 2026 se nájemné u pražských 3+kk pohybuje kolem 411 Kč za metr měsíčně, tedy zhruba 26 700 Kč. Za rok 320 tisíc korun, což je hrubý výnos 3,2 %. Od toho je ale potřeba odečíst fond oprav, správu, pojištění, daň, neobsazenost a opravy, takže čistý výnos vyjde znatelně níž a u každého bytu jinak.

Průměrná sazba je přitom podle Swiss Life Hypoindexu v srpnu 2026 na 5,42 %, nejvýše za dva roky. Při osmimilionové hypotéce na 25 let zaplatíte měsíčně zhruba 48 700 Kč, nájem pokryje 26 700 a rozdíl 22 tisíc doplácíte ze svého. Pokud vám banka půjčí jen sedm milionů, splátka klesne na 42 650 Kč a schodek na necelých 16 tisíc měsíčně.

"Konkrétně u bytů v Praze a Brně se podle našeho indexu pohybují náklady na hypotéku od 1,5 do 2násobku tržního nájemného."

Michal Hrbatý, CEO skupiny UlovDomov

Kolik vám banka půjčí, je teď mimochodem samostatná otázka. Závazné limity ČNB zůstávají na 80 % LTV, respektive 90 % pro žadatele do 36 let u vlastního bydlení. Vedle toho ale ČNB od 1. dubna 2026 doporučila u investičních hypoték strop 70 % LTV a DTI 7, a to u úvěru na "pořízení třetí a další obytné nemovitosti anebo za účelem pořízení obytné nemovitosti určené k pronájmu".

Formulace je dost volná na to, aby si ji banky vykládaly různě, a jde navíc o doporučení, ne o závazné opatření. Část trhu ji čte tak, že míří hlavně na lidi od třetí nemovitosti výš, takže kdo vlastní jeden rodinný dům a kupuje první byt na pronájem, se stále může dostat na 80 %. Zeptejte se raději konkrétní banky, protože rozdíl mezi 70 a 80 % je u desetimilionového bytu jeden milion vlastních peněz.

Ostrava není Praha a v tom je celý vtip

Tady se celá debata obvykle láme. Věta "investiční byt se nevyplatí" je totiž pravdivá jen pro Prahu, a ani tam ne vždycky.

Podíváme-li se o pár stovek kilometrů dál, čísla vypadají jinak. V Ostravě se mediánová nabídková cena drží kolem 70 tisíc Kč za metr, typický byt o velikosti 63 m² tedy vyjde zhruba na 4,1 milionu. Nájemné se pohybuje kolem 259 Kč za metr, což dělá asi 16 300 Kč měsíčně a hrubý výnos mezi 4 a 5 % podle toho, jestli počítáte s mediánem, nebo s průměrem. A to je celoměstský průměr.

V menších průmyslových městech jsou čísla ještě o kus lepší. Most vychází na 6,2 %, Chomutov na 5,8 % a Karviná na 5,6 %, tedy zhruba dvojnásobek pražského výnosu. Praha je oproti tomu spíš sázkou na růst hodnoty než na cash flow.

Rozdíl se propíše i do splátek. Ostravský byt za 4,1 milionu se sedmdesátiprocentní hypotékou znamená úvěr 2,87 milionu a splátku kolem 17 500 Kč, tedy prakticky vyrovnaný rozpočet proti nájmu 16 300 Kč. Zatímco v Praze doplácíte šestnáct tisíc měsíčně, tady jste zhruba na nule a nájemník vám splácí byt.

A neplatí ani to, že levné regiony neporostou. Moravskoslezský kraj byl v posledním čtvrtletí roku 2025 s meziročním nárůstem přes 21 % nejrychleji rostoucím regionem v zemi. Riziko je jinde: v levnějších lokalitách bývá vyšší neobsazenost, problémovější nájemníci a mnohem větší závislost na jednom velkém zaměstnavateli nebo odvětví. Vysoký výnos je odměna za riziko. Ale tvrdit, že v Česku nejde koupit byt s rozumným poměrem ceny a nájmu, je prostě mimo.

"Neočekáváme pokles cen, ale trh bude mnohem selektivnější než v předchozím období."

Martin Vašek, generální ředitel ČSOB Hypoteční banky

Čtyři měsíce, deset let a jeden pracovní den

Kde má akciové portfolio nezpochybnitelnou výhodu, není výnos. Je to rychlost, s jakou se můžete rozhodnout jinak.

Podle dat realitní platformy Reas trvá prodej bytu v Česku průměrně 125 dní, u rodinného domu 232 dní. K tomu připočtěte katastr a úschovu. Akciové portfolio prodáte během jednoho obchodního dne.

Důležitější než rychlost je ale dělitelnost. Byt neprodáte po kouskách. Když potřebujete 300 tisíc, máte na výběr mezi "prodat celý byt" a "vzít si další úvěr". Z portfolia prodáte přesně tolik, kolik potřebujete.

A pak je tu daňový detail, který také hraje důležitou roli:

• Akcie a ETF: osvobození od daně po 3 letech držení. I bez splnění časového testu jsou osvobozené prodeje, pokud úhrn příjmů z nich za rok nepřesáhne 100 tisíc korun. Nejde přitom o zisk, ale o celkovou prodejní cenu.

• Nemovitost: u nemovitostí pořízených po roce 2021 platí časový test 10 let. Výjimky existují u vlastního bydlení, ale u investičního bytu na ně spíše nedosáhnete.

Deset let versus tři roky. Pokud plánujete držet dvacet let, je to jedno. Pokud si nejste jistí, je to zásadní.

Pozemek: krásný graf, ale nula na účtu

Oblíbenou alternativou k bytu je koupě pozemku a jeho dlouhodobé držení. Čísla vypadají skvěle: podle ČSOB Indexu bydlení zdražily pozemky ve druhém čtvrtletí 2026 meziročně o 8,8 % a průměrná cena pozemků pro bydlení stoupla z 814 Kč za metr v červnu 2016 na 2 615 Kč v červnu 2026, tedy o 221 % za deset let.

Háček je v tom, co pozemek dělá mezitím. Nic. Negeneruje žádný příjem, zatímco z něj platíte daň a případně splácíte úvěr. U dobře vybrané lokality to vyšlo mimořádně dobře, ale cash flow to nenahradí. A pokud plánujete stavět rodinné domy na prodej, přidáváte celou další sadu rizik: územní plán, chybějící inženýrské sítě, stavební povolení, ceny materiálu a řemeslníků. Developerský projekt není pasivní investice, je to podnikání.

V čem cihla pořád vyhrává

Nemovitosti mají výhodu, kterou akcie běžnému investorovi nenabídnou: páku. Banka vám na byt půjčí sedm až osm milionů za rozumný úrok. Na nákup akcií vám nikdo tolik nepůjčí, a když ano, tak za horších podmínek a s rizikem nucené likvidace pozice.

Když ceny bytů rostou meziročně o 11,3 %, jak ukázalo druhé čtvrtletí, a vy máte v hře jen pětinu vlastních peněz, výnos na vložený kapitál je působivý. Druhá výhoda je psychologická: cena bytu se nezobrazuje každý den, takže vás neláká panicky prodávat. Akciové portfolio kolísá viditelně, a to je pro spoustu lidí těžší, než přiznají.

Pro srovnání, americký akciový trh je letos zhruba 14 % v plusu a dlouhodobý průměr indexu S&P 500 od jeho vzniku je asi 10 % ročně. Zajímavé je, že i nemovitosti se dají držet přes burzu: realitní fond Realty Income $O nabízí dividendový výnos kolem 5,2 % a vyplácí měsíčně, tedy víc než pražský byt a bez telefonátů kvůli protékajícímu kohoutku.

"Potvrzuje se, že návrat levnějších hypoték bude pomalejší, než si mnozí ještě na začátku roku představovali."

Tomáš Kadeřábek, Swiss Life Select

Pointa

Otázka "akcie, nebo nemovitosti" je špatně položená. Správně zní: co konkrétně kupujete, za kolik a jak dlouho to chcete držet.

Pražský byt za deset milionů s výnosem 3,2 % je dnes především sázka na růst ceny, kterou si každý měsíc dotujete ze mzdy. Ostravský byt se čtyřprocentním výnosem je něco úplně jiného a v menších průmyslových městech se dá dostat výš, pokud unesete vyšší riziko. Akciové portfolio zase umí něco, co žádná cihla nedokáže: můžete ho kdykoli rozpůlit, doplnit stovkou nebo prodat do druhého dne.

Levné peníze, které roky poháněly český realitní trh, jsou zatím pryč. Nemovitosti tím nekončí, jen přestaly odpouštět chyby v lokalitě a v ceně.