Průměrný pražský byt stojí 15 ročních mezd. Pro mladé se hypotéka stala cílem, ne nástrojem.

Milion na zálohu, osm let spoření

Průměrná cena nového bytu v Praze přesahuje 153 tisíc korun za metr čtvereční. Byt o velikosti 65 m² vyjde na téměř 10 milionů korun. V celorepublikovém průměru se cena novostavby pohybuje kolem 125 tisíc za metr, ale průměr zde příliš nepomáhá, protože práce je tam, kde jsou byty nejdražší. Podle Deloitte Property Index 2025 vyjde pořízení nové nemovitosti v Praze průměrně na 15 hrubých ročních mezd. Průměr v EU se pohybuje kolem 7-8 ročních platů. Celkově odpovídá cena bytu v Česku 13,6 násobku průměrné roční mzdy, třetí nejhorší výsledek v Unii.

Průměrná hrubá mzda za rok 2025 dosáhla 49 200 korun. Mladý člověk do třiceti let, typicky na začátku kariéry, s příjmem pod průměrem, potřebuje na desetiprocentní zálohu z pražského bytu milion korun. Při čistém příjmu 30 000 Kč měsíčně a odkládání třetiny výplaty to vychází na více než osm let spoření. Jen na zálohu. A ceny mezitím nestojí.

Při sazbě 4,8 % nestačí ani 40 000 čistého

V roce 2022 a 2023 hypoteční trh v podstatě zamrzl. Sazby vyletěly přes šest, místy až na sedm procent, a zájem o úvěry se propadl. Průměrná úroková sazba hypoték ke konci roku 2025 se pohybovala kolem 4,8 %. To je lepší než před dvěma lety, ale stále výrazně nad úrovní, na kterou si trh zvykl v éře levných peněz.

Pro mladého žadatele to znamená konkrétní problém: hypotéka na 8 milionů korun při sazbě 4,8 % na 25 let vychází na splátku přibližně 46 000 korun měsíčně. Čistý příjem 40 000 korun, nadprůměr pro člověka do třiceti, nestačí. Banky v praxi vyžadují, aby splátka nepřekračovala zhruba 40-45 % čistého příjmu. Buď potřebujete druhý příjem, nebo spolužadatele. Nebo rodinu.

Státní program skončil v roce 2022.

Státní fond podpory investic provozoval program Vlastní bydlení v letech 2020 až 2022. Na začátku roku 2025 fond oznámil, že žádný program pro mladé na pořízení vlastního bydlení nebyl otevřen a také se neplánuje. Zbývá jediná systémová výhoda: ČNB umožňuje žadatelům do 36 let financovat hypotékou až 90 % hodnoty nemovitosti, zatímco starší klienti dosáhnou maximálně 80 %. V praxi to znamená nižší zálohu, ale vyšší jistinu a vyšší měsíční splátku. Znevýhodnění tak zůstává jen v jiné podobě.

ČNB: náš cíl není levné bydlení

Pozici státu dobře vystihuje i rétorika ČNB. Zatímco stát program zrušil, centrální banka dává jasně najevo, že řešení bytové krize není v jejím mandátu.

"Uvědomuji si, že je drsné, že požadujeme 20 % v hotovosti. Nejsem tady od toho, abych zlevnil byty, abych vyřešil bytovou politiku. Náš jediný cíl je nízká inflace."

Guvernér ČNB Aleš Michl v rozhovoru pro podcast Insider.

Sazby hypoték podle něj představují nový normál a kdo čeká na jejich výrazný pokles, čeká marně. Michl to v rozhovoru formuloval jednoznačně: ČNB bude sazby držet vysoko tak dlouho, dokud bude hrozit inflace. Ekonomický růst může být pomalejší, hypotéky dražší. To jsou podle něj přijatelné vedlejší efekty nízkoinflačního prostředí. Centrální banka zkrátka nedostupnost bydlení za svůj problém nepovažuje. A logika jejího mandátu ji k tomu ani nenutí.

Pro mladého kupujícího to překládá do jednoduché rovnice: ani ČNB, ani stát problém aktivně řešit nehodlají. Stát program zrušil, centrální banka ukazuje na trh. Zbývá vlastní iniciativa nebo nájem.

Praha vs. zbytek Česka

Lidé mezi 25 a 34 lety byli ve čtvrtém čtvrtletí roku 2025 schopni za průměrnou mzdu splácet hypotéku na byt o velikosti 44,3 m² - o 2,6 m² více než půl roku předtím. Zlepšení, ale není rovnoměrné: nejhorší dostupnost zůstává v Praze, nejlepší je v Ústeckém kraji. Mírný posun v regionech přitom nestojí na poklesu cen. Za čísly je pokles sazeb a růst mezd, a ani jedno z toho nepomáhá těm, kdo potřebují bydlet tam, kde je práce. Dostupné bydlení existuje tam, kde práce není. A práce je tam, kde bydlení není dostupné.

Sdílená hypotéka, starší byt, nebo útěk z Prahy

Banky dnes umožňují až čtyři spolužadatele na jednu hypotéku. Mladí proto stále častěji spojují síly - s partnerem, sourozencem nebo přítelem. Vlastnické bydlení se pro část generace stalo skupinovým projektem, ne individuálním rozhodnutím.

Alternativy jsou, ale každá má svůj strop:

• Starší byty: průměrná cena v Česku se pohybuje kolem 63 tisíc korun za m², v Praze však stoupá na 124 tisíc. Úspora oproti novostavbě existuje, ale v Praze se ztrácí.

• Regionální přesun: reálný pro ty, kdo mohou pracovat na dálku. Pro zbytek je to kompromis, ne řešení.

• Delší spoření: při rostoucích cenách jde o běžící pás: čím déle spoříte, tím vyšší zálohu potřebujete.

Problém není v sazbách. Je ve výstavbě.

Klíčová příčina nedostupnosti bydlení není monetární, ale stavební.

Nový stavební zákon se v Česku řeší už deset let. Průměrná délka stavebního řízení se zatím výrazně nezkrátila. Nabídka nových bytů nestačí poptávce. Investoři, kteří nakupují byty jako aktiva, je dál tlačí nahoru. Bydlení se přestalo chovat jako spotřeba a začalo se chovat jako investiční třída. Pro ty, kdo na trh teprve vstupují, to znamená jediné: vstupní bariéra se každým rokem zvyšuje.

"Rozdíl mezi růstem mezd a cenou nemovitostí se dále prohlubuje, protože mzdy nedokáží držet krok s rostoucími náklady na rezidenční bydlení. Tato strukturální nerovnováha představuje dlouhodobý problém, zejména pro první kupující."

Miroslav Linhart, vedoucí partner oddělení finančního poradenství Deloitte, v Deloitte Property Index 2025.

Má smysl šetřit na zálohu, když ceny rostou rychleji než úspory? Nebo dávají ETF a akcie v krátkodobém horizontu větší smysl a vlastní bydlení přijde jako druhý krok, ne první? Na tuto otázku každý odpoví jinak. Ale to, že si ji mladí vůbec musí klást, říká o českém trhu s bydlením víc než jakákoliv statistika.