6 chyb, kvůli kterým Češi zbytečně přichází o odpočet úroků z hypotéky

Kolik lze na odpočtu skutečně ušetřit

Zaplacené úroky z hypotéky nebo úvěru ze stavebního spoření lze při financování bytové potřeby odečíst od základu daně jako nezdanitelnou část. U hypoték sjednaných od 1. 1. 2021 platí roční limit 150 000 Kč, u úvěrů sjednaných do konce roku 2020 zůstává vyšší limit 300 000 Kč. Odpočet upravuje § 15 odst. 3 a 4 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, přičemž definici bytové potřeby najdou poplatníci v § 4b téhož zákona.

Při maximálním využitém odpočtu 150 000 Kč činí daňová úspora při 15% sazbě 22 500 Kč, při vyšší 23% sazbě až 34 500 Kč ročně. Rozdíl mezi teoretickým nárokem a reálně uplatněnou úsporou ale často vzniká právě kvůli formálním chybám, které se dají snadno předejít.

„Základní princip je jednoduchý, do daní se nezahrnují celé splátky hypotéky, ale pouze zaplacené úroky. Splátka jistiny daňově uznatelná není.“

Pavel Janeček, Royal Bridge Partners

Následující přehled ukazuje šest nejčastějších situací, kde poplatníci o část nebo celý odpočet přicházejí zbytečně.

Chyba č. 1: Špatně nastavené spoluvlastnictví manželů

U manželů platí, že odpočet úroků může uplatnit pouze jeden z nich, a to bez ohledu na to, zda jsou oba uvedeni v úvěrové smlouvě, jak upřesňuje Investujeme.cz. Je-li účastníků úvěrové smlouvy více, odpočet uplatní buď jedna osoba celý, nebo si ho účastníci rozdělí rovným dílem - nelze si nastavit libovolný poměr jako 70 na 30.

V praxi se často stává, že si odpočet uplatní ten z manželů, kdo má nižší základ daně a nižší sazbu, jednoduše proto, že je zvyklý podávat daňové přiznání nebo má úvěr veden na sebe. Daňová úspora je přitom vyšší, pokud odpočet uplatní partner se sazbou 23 %, nikoliv 15 %. Rozdíl mezi oběma variantami může u maximálního limitu 150 000 Kč dělat 12 000 Kč ročně.

Vyplatí se proto před podáním přiznání porovnat příjmy obou manželů a odpočet nasměrovat k tomu, u koho přinese vyšší úsporu.

Chyba č. 2: Nesplněná podmínka trvalého bydlení

Bytová potřeba definovaná v § 4b zákona o daních z příjmů se váže na skutečné trvalé bydlení poplatníka. U investiční nemovitosti určené k pronájmu ani u nemovitosti využívané k podnikání či rekreaci bez trvalého bydlení odpočet uplatnit nelze. Chyba nastává typicky tam, kde poplatník nemovitost dočasně nebo částečně pronajímá a zároveň si nárokuje odpočet úroků v plné výši.

Důležité je rozlišovat mezi formálním zápisem a realitou - trvalým bydlením se pro účely odpočtu rozumí skutečné trvalé bydliště. Zapsaný trvalý pobyt v občanském průkazu odlišný od skutečného bydliště přitom není sám o sobě důvodem pro zamítnutí nároku.

„Nejčastější problém v praxi je, že lidé zamění 'mám úvěr' za 'mám nárok na odpočet'. Nárok ale vzniká jen tehdy, když je úvěr účelově na bydlení.“

hypoteční expert citovaný v Hypoindex.cz

Pokud finanční úřad podmínku trvalého bydlení prověřuje, poplatník by měl být schopen doložit skutečné bydlení jinak než jen údajem v dokladu totožnosti.

Chyba č. 3: Chybějící nebo pozdě dodané potvrzení od banky

Bez potvrzení o výši zaplacených úroků od banky finanční úřad žádost o slevu na dani zamítne. Zaměstnanci, kteří odpočet uplatňují přes zaměstnavatele, musí potvrzení odevzdat mzdové účtárně nejpozději do 15. února - za úroky zaplacené v roce 2025 tedy do 15. února 2026.

Potvrzení nemusí být součástí přiznání automaticky, ale poplatník ho musí mít k dispozici pro případnou kontrolu.

„Potvrzení o zaplacených úrocích není nutné k přiznání automaticky přikládat, ale je nutné ho mít k dispozici pro případnou kontrolu ze strany Finanční správa ČR.“

Anna Kevorkyan, CEO portálu JenPráce.cz

Při prvním roce uplatnění odpočtu navíc bývá potřeba doložit i výpis z katastru nemovitostí a úvěrovou smlouvu s uvedeným účelem úvěru. Kdo tyto doklady nemá připravené včas, riskuje, že odpočet za daný rok neuplatní vůbec, nebo že ho bude muset řešit dodatečně.

Chyba č. 4: Kombinace hypotéky se stavebním spořením bez sečtení limitu 150 000 Kč

Úroky z úvěru ze stavebního spoření se odečítají stejným způsobem jako úroky z hypotéky. Chyba, se kterou se v praxi setkávají domácnosti, které mají oba typy úvěrů současně, spočívá v mylné představě, že mají k dispozici dva samostatné limity po 150 000 Kč.

Skutečnost je jiná - pokud poplatník splácí hypotéku i úvěr ze stavebního spoření zároveň, úroky z obou úvěrů se sečtou a celkový součet se porovnává s jedním ročním limitem za společně hospodařící domácnost. Kdo si oba odpočty uplatní odděleně v plné výši, vystavuje se riziku doměření daně při kontrole finančního úřadu.

Chyba č. 5: Refinancování bez zachování nároku na plný odpočet

Refinancování smluv, na jejichž základě byla bytová potřeba obstarána, samo o sobě nemění právní režim odpočtu úroků. U bytové potřeby obstarané před 1. 1. 2021 zůstává i po refinancování zachován vyšší limit 300 000 Kč, jak potvrzuje Finanční správa ČR.

Problém nastává tehdy, pokud poplatník refinancuje starší hypotéku - s bytovou potřebou obstaranou do roku 2020 - novou smlouvou uzavřenou od roku 2021. V takovém případě přechází na nový limit 150 000 Kč, což při vyšších úrocích znamená citelnou ztrátu části odpočtu oproti původnímu stavu.

Před podpisem nové úvěrové smlouvy při refinancování je proto vhodné ověřit, jak se změna projeví na maximální výši odpočtu, zejména pokud roční úroky přesahují 150 000 Kč.

Chyba č. 6: Opomenuté zpětné přiznání úroků za předchozí roky

Poslední častou chybou je, že poplatníci na odpočet úroků v minulých letech jednoduše zapomenou a už ho zpětně neřeší. Lhůta pro podání dodatečného daňového přiznání je přitom vázána na obecnou lhůtu pro stanovení daně, která činí 3 roky od konce lhůty pro podání řádného přiznání.

Dodatečné daňové tvrzení směřující k nižší dani - typicky právě kvůli opomenutému odpočtu úroků - lze podat v celé této tříleté lhůtě, bez dřívějšího měsíčního omezení, které platí jen pro případy zvyšování daně.

„Kdo si za poslední tři roky odpočet úroků neuplatnil vůbec nebo jen částečně, může si o vrácenou daň ještě říct - stačí podat dodatečné přiznání a doložit potvrzení o zaplacených úrocích za dané období.“

Praktický postup spočívá v podání dodatečného daňového přiznání za příslušný rok, ke kterému je nutné doložit potvrzení o výši zaplacených úroků za dané období. Od zdaňovacího období 2026 se navíc možnost odpočtu úroků rozšiřuje také na členy bytových družstev splácející anuitu na družstevní byt, kteří si ji poprvé uplatní až v roce 2027. Odpočet naopak nelze uplatnit u neúčelové takzvané americké hypotéky, protože jí chybí účelovost na bydlení.