Za investiční byt v Praze platíte na dani 3 000 korun ročně. V Nizozemsku by vás stejný byt stál 200 tisíc

Kdo v Česku vlastní tři, pět nebo třicet bytů, platí státu za jejich držení částky, které by v západní Evropě považovali za administrativní poplatek. A teď se o tom začíná mluvit nahlas. Ministryně financí Alena Schillerová (ANO) v posledních týdnech opakovaně připustila, že se vláda zvyšování některých daní nevyhne, a mezi kandidáty jmenovala i investiční byty.

Důvod je prostý: ministerstvo financí navrhlo rozpočet na příští rok se schodkem 389 miliard korun, vláda ho pak srazila jen o tři miliardy na 386 miliard. Jde o druhý nejhorší deficit v historii země. A koalice slíbila, že ještě letos připraví opatření, která rozpočet vylepší o 20 miliard. Zhruba polovina z toho má podle Schillerové přijít z vyšších daní.

„Je spousta lidí, kteří mají hned několik nemovitostí, jsou tací, kteří vlastní třeba i tři stovky bytů. Pokud nás tlačí Evropská komise i Mezinárodní měnový fond, měli bychom se nad tím zamyslet. Nyní analyzujeme a hledáme různé formy, jak by toto zdanění mohlo vypadat.“

Alena Schillerová, ministryně financí, v Nedělní debatě České televize

Metry místo peněz: proč je česká daň tak nízká

Abyste pochopili, proč jsou tuzemské daně z nemovitostí v Evropě výjimkou, stačí se podívat na způsob, jakým se počítají. Zatímco většina západních zemí daní byty podle jejich tržní nebo odhadní hodnoty, Česko je daní podle metrů čtverečních. Byt za 4 miliony v Mostě a byt za 12 milionů na pražských Vinohradech tak mohou odvádět prakticky stejnou částku, pokud mají podobnou výměru.

Konkrétně: základní sazba u bytů je 3,50 koruny za metr čtvereční, kterou pak násobí koeficient podle velikosti obce a místní koeficient. I po zdražení v konsolidačním balíčku z roku 2024 tak za sedmdesátimetrový byt v Praze zaplatíte zhruba 2 000 až 3 000 korun ročně. Z nájmu, který se v hlavním městě u takového bytu pohybuje kolem 25 tisíc měsíčně, je to méně než jeden procentní bod.

Výsledek je v mezinárodním srovnání vidět okamžitě:

• majetkové daně tvoří v Česku jen 0,3 % HDP, průměr EU je 1,9 % HDP a Francie vybírá 3,7 %

• na celkových daňových příjmech státu se majetkové daně podílejí zhruba 0,5 %, průměr zemí OECD je přes 5 %

• daň z nabytí nemovitosti byla v roce 2020 zrušena úplně, takže při koupi dalšího bytu neplatíte státu nic

• zisk z prodeje je po 10 letech držení (u nemovitostí koupených před rokem 2021 po 5 letech) zcela osvobozen od daně

Do toho připočtěte paušální výdaje 30 % z příjmů z pronájmu a hypotéku, kterou vám banka na investiční byt ochotně půjčí. Není divu, že podle odhadu KPMG drží Češi investiční byty za zhruba 3,5 bilionu korun, což je zhruba třetina veškerých úspor domácností.

„Když si jako jednotlivec kupujete byt, můžete velkou část jeho ceny financovat hypotékou. Ve srovnání s jinými třídami aktiv je takto vysoká a dlouhodobá páka u běžného retailového investora neobvykle dostupná. Když si k tomu přičtete dokonalý daňový režim, tak se pražské byty jeví jako ideální investice pro bohaté jednotlivce.“

Michal Soták, šéf investičního oddělení Cushman & Wakefield pro Česko a Slovensko

Jak to řeší Británie, Irsko a Francie

Když se podíváte na západ, zjistíte, že většina zemí nezdaňuje investory ani tak každoroční daní z vlastnictví, jako spíš úplně jinými nástroji. Nejčastěji jde o přirážky při nákupu a vyšší sazby pro druhé a další bydlení.

Británie je asi nejtvrdší případ. Kdo kupuje druhou nemovitost, ať už jako chatu, nebo jako byt na pronájem, platí od října 2024 přirážku 5 % z celé kupní ceny navíc k běžné převodní dani. U bytu za 400 tisíc liber tak investor zaplatí státu 27 500 liber, zatímco ten, kdo si kupuje svůj jediný domov, odvede 7 500 liber. Od dubna 2025 navíc mohou anglické radnice druhým domovům zdvojnásobit obecní daň.

Irsko míří přímo na velké hráče. Kdo za rok koupí deset a více domů, platí z celé částky kolkovné 15 % místo běžného 1 %. Vláda tak od roku 2021 brání fondům, aby skupovaly celé nově postavené čtvrti.

Francie zase po zrušení daně z bydlení pro vlastní bydlení nechala tuto daň jen pro druhé domovy. Obce v oblastech s nedostatkem bytů ji navíc mohou navýšit o 5 až 60 %. V roce 2025 k tomu sáhlo už 1 628 obcí, z toho 657 včetně Paříže, Lyonu či Bordeaux na maximální sazbu.

Nizozemsko: daň z bytu jako z každé jiné investice

Nejzajímavější model pro srovnání s českými plány má ale Nizozemsko. To nevidí rozdíl mezi bytem na pronájem, akciemi nebo zlatem. Všechno spadá do takzvaného boxu 3, kde stát předpokládá, že vám majetek vynáší fiktivní výnos, a ten zdaní sazbou 36 %. U nemovitostí mimo vlastní bydlení je pro rok 2026 předpokládaný výnos 6 %, takže investor zaplatí každý rok zhruba 2,16 % z hodnoty bytu, snížené o hypotéku a nezdanitelné minimum.

Přepočteno na pražské poměry: za investiční byt v hodnotě 10 milionů korun by Nizozemec bez hypotéky odvedl ročně kolem 200 tisíc korun. Českému majiteli stejného bytu přijde složenka na necelé tři tisíce. Nizozemský model se k tomu od roku 2028 ještě zpřísní a stát bude danit skutečné nájmy i nerealizovaný růst ceny.

Co z toho vlastně Schillerová chystá

Tady přichází podstatná část. Nic z toho, co funguje v Británii, Irsku nebo Nizozemsku, zatím na stole není. Schillerová plošné zvýšení daně z nemovitosti opakovaně odmítla s odkazem na vysoký podíl vlastnického bydlení. Pracuje s variantou, kdy by se daň zvýšila až od určité hranice odvozené od toho, kolik majitel na dani z nemovitosti dnes platí. Zjednodušeně: kdo vlastní jeden nebo dva byty, nepozná nic, kdo jich má deset, dostane vyšší sazbu.

Technicky by to nebyl problém. Daň z nemovitosti už dnes stojí na koeficientech, stačilo by přidat další, odstupňovaný podle počtu bytů na jednoho vlastníka. Háček je jinde: když zdvojnásobíte daň, která dnes vynáší tisíce korun na byt, dostanete pořád jen tisíce korun na byt. Výnos takové úpravy se podle odhadů ekonomů pohybuje v jednotkách miliard, tedy ve zlomku procenta rozpočtového schodku. A část nákladů majitelé zcela logicky promítnou do nájmů.

Hlavní ekonomka Raiffeisenbank Helena Horská proto míří jinam než ministerstvo. Místo přirážky podle počtu bytů navrhuje daň, která zohlední hodnotu nemovitosti a to, jestli byt někdo skutečně obývá.

„Musí být sociálně citlivé vůči lidem, kteří ve své jediné nemovitosti bydlejí a mají nízké příjmy, ale současně více reflektující hodnotu, investiční využití a dlouhodobou neobsazenost nemovitosti.“

Helena Horská, hlavní ekonomka Raiffeisenbank, pro Forbes

Nízkopříjmovým domácnostem by se podle ní daň dala odložit až do prodeje nebo dědictví. Takový systém by podle Horské netrestal vlastnické bydlení, ale motivoval k tomu, aby prázdný byt v Praze nebo Brně nezůstával jen trezorem na kapitál. Stejný směr dlouhodobě doporučuje i OECD.

Zbývá jedna otázka, kterou si zatím ministerstvo nahlas neklade: jestli chce stát opravdu jen víc vybrat, nebo jestli chce po vzoru Británie a Irska investory z bytového trhu vytlačit. To jsou dva různé cíle a vyžadují dva různé nástroje. Česko zatím sahá po tom nejmenším, který má po ruce. Majitelé investičních bytů tak mohou klidně spát dál, alespoň do poloviny roku 2027, kdy mají nové daňové zákony podle ministerstva začít platit.