Nejdražší bydlení v Evropě, a přesto se kupuje. Dává koupě bydlení ekonomicky smysl?

Když Deloitte každý rok měří dostupnost bydlení v Evropě, Česko pravidelně boduje - jenže v nesprávném žebříčku. Podle Deloitte Property Indexu 2025 potřebuje průměrný Pražan na nový byt ekvivalent 15 hrubých ročních mezd. Hůře jsou na tom v celé Evropě jen Amsterdam a Athény. Brno je čtvrté s hodnotou 14 platů.

Pro srovnání: v italském Turíně nebo dánském Odense stačí na stejně velký byt méně než pět ročních mezd.

A přesto se byty prodávají. Ve čtvrtém čtvrtletí 2025 se v Praze prodalo 1 850 nových bytů - nejvíce za posledních pět let. Ceny novostaveb v hlavním městě se pohybují mezi 130 000 a 170 000 Kč za metr čtvereční, průměr celé republiky překročil 94 000 Kč/m², což je za pět let nárůst téměř o 44 %.

Průměrné nabídkové ceny nových bytů

Otázka tedy není, zda jsou byty drahé. Jsou. Otázka je, zda se i za těchto podmínek vlastní bydlení investičně vyplatí.

Vlastní byt jako investice: trochu jiná matematika

Většina lidí nad vlastním bydlením přemýšlí intuitivně: splácím hypotéku, buduju majetek, jednou byt zdědí děti. Jenže ekonomická logika je o něco komplikovanější.

Vlastník bytu, ve kterém sám bydlí, přichází o takzvaný implicitní nájem - tedy příjem, který by z bytu plynul, kdyby ho pronajal. Místo toho, aby byt vydělával, "konzumuje" kapitál tím, že ho váže v aktivu bez výnosu v hotovosti.

Pokud si vezmete hypotéku na 8 milionů korun s akontací 2 miliony. A klíčová otázka zní: vydělá váš byt více než ty 2 miliony investované jinak - třeba do akciového indexu?

Historicky to není samozřejmé. Zatímco ceny bytů v Česku vzrostly mezi lety 2015 a 2024 o 122 %, globální akciové indexy, i přes propady, za stejné období vykázaly srovnatelné nebo lepší výnosy, a navíc bez nutnosti vázat obrovský kapitál a bez starostí s opravami, daněmi z nemovitosti nebo fondem oprav.

"Nedostupnost vlastnického bydlení stimuluje růst trhu s nájemním bydlením."

Miroslav Linhart, vedoucí partner finančního poradenství, Deloitte

Kde jsou čísla nejlepší a kde nejhorší

Přesto existují situace, kdy vlastní byt investičně dává smysl. Záleží na lokalitě, na načasování a na tom, zda byt sami obýváte, nebo ho pronajímáte.

U investičního pronájmu v Praze se hrubý výnos pohybuje kolem 3,5 až 4,5 % ročně. V Brně je to o něco víc - 3,8 až 5,0 %. Nejzajímavější čísla nabízejí regionální města jako Ostrava nebo Plzeň, kde hrubý výnos dosahuje 5 až 6,5 %. Po odečtení nákladů - fond oprav, neobsazenost, daně, správa - reálný čistý výnos klesá přibližně o 1 až 1,5 procentního bodu.

Hypotéky se aktuálně nabízejí kolem 4,9 % ročně. Pokud tedy hypoteční sazba a výnos z pronájmu jsou podobná čísla, čistý provozní zisk z investičního bytu je minimální - výdělek pochází téměř výhradně z růstu ceny nemovitosti.

Rychlostí růstu ale v poslední době překvapují spíše menší města. Ostrava si loni připsala meziroční nárůst cen kolem 21,7 %, Olomouc přes 16 %, Plzeň 13 %. Praha rostla "jen" o 8 % - ale z výrazně vyšší základny.

"Praha si drží pozici jednoho z nejdražších realitních trhů v regionu. I v letošním roce se řadí mezi metropole s nejhorší dostupností vlastního bydlení v Evropě - rozdíl mezi růstem mezd a cenou nemovitostí se dále prohlubuje."

Miroslav Linhart, partner, Deloitte

Co brzdí trh a co ho táhne nahoru

Strukturální problém českého trhu je na nabídkové straně. Počet dokončených bytů meziročně klesl o více než 20 % - a to při silné poptávce. Zdlouhavá stavební řízení, vyšší stavební náklady a omezené kapacity developerů drží nabídku uměle nízko.

Zároveň platí, že poptávka je skutečná. Česká národní banka potvrzuje, že investice domácností do bydlení v prvním čtvrtletí 2025 meziročně rostly, jejich podíl na hrubém disponibilním důchodu se vrátil na předcovidové hodnoty kolem 10 %.

Od dubna 2026 navíc ČNB zavedla nová pravidla pro investiční hypotéky - maximální LTV kleslo na 70 %. Toto opatření se ale týká výhradně investičních bytů (třetí a další nemovitost), vlastní bydlení zůstává regulací prakticky nedotčeno.

Analytici se shodují na dalším růstu v rozmezí 5 až 10 % za rok, pokud se hypoteční sazby dále stabilizují nebo mírně poklesnou. Prudký skok jako v letech 2020-2021, kdy ceny rostly meziročně i o 20 %, se ale neočekává.

Kdy si byt kupovat a kdy počkat

Jasnou odpověď na tuhle otázku nenabídne nikdo - ale dají se formulovat podmínky, za kterých investiční logika funguje lépe nebo hůř.

Vlastní bydlení jako investice dává dobrý smysl tehdy, když:

• Plánujete v nemovitosti bydlet minimálně 7 až 10 let (kratší horizont sežerou transakční náklady)

• Alternativou je dlouhodobý pronájem v lokalitě s vysokými nájmy

• Kupujete mimo Prahu a Brno, kde je poměr ceny a výnosu příznivější

• Hypotéka vám po koupi nezamrzí zbývající likviditu

Naopak stojí za přemýšlení, když kupujete výhradně jako "bezpečný přístav pro peníze" bez plánu bydlení - v takovém případě nabídka na trhu diverzifikovaných realitních fondů nebo akcií nemusí být o moc horší, ale bude výrazně likvidnější.

Čísla jsou jasná: Praha a Brno patří mezi tři nejméně dostupná velká města v celé Evropě. To neznamená, že nákup bytu je špatné rozhodnutí. Ale rozhodně to znamená, že přestat přemýšlet a koupit protože "nemovitosti vždy rostou" - to je strategie, která fungovala lépe v jiné době a za jiných čísel.