Refinancování hypotéky 2026: kdy se vyplatí zaplatit pokutu za předčasné splacení?

Rok 2026: fixace končí u hypoték za 460 miliard Kč, čeká je skok ze sazeb kolem 3,3 %

Podle analýzy ČNB letos skončí fixace u hypoték se zůstatkem jistiny kolem 460 miliard Kč, a to s průměrnou stávající sazbou pouhých 3,3 %. Ve zbývajících čtvrtletích roku 2025 to bylo 184 miliard Kč se sazbou ještě nižší, 2,8 %. Tato čísla ukazují, jak velký objem hypoték uzavřených v letech nízkých sazeb se teď dostává na křižovatku.

Obchodní ředitel skupiny Partners Jan Brejl upozorňuje, že dohromady v letech 2026 a 2027 skončí fixace úvěrů v objemu až 960 miliard Kč, tedy téměř polovina celého českého hypotečního trhu, jak uvádí Aktuálně.cz. Týká se to především lidí, kteří si brali hypotéku v letech 2021 až 2023, kdy se sazby pohybovaly hluboko pod 3 %, případně kolem 5,8 až 6,2 % u úvěrů z pozdější fáze cyklu.

„Musím zdůraznit, že zdražení hypotečních úvěrů v letech 2022 až 2024 se týkalo mnohem menšího množství klientů."

Jan Brejl, obchodní ředitel skupiny Partners

Aktuální sazby přitom v posledních měsících spíš rostou. Podle Hyponamiru.cz vzrostla průměrná realizovaná sazba u nových hypoték z 4,67 % v květnu na 4,79 % v červnu 2026. Podobný trend potvrzuje i srovnání Top.cz, podle kterého se průměrná sazba zvedla z 4,58 % v dubnu na 4,73 % v květnu, po předchozím poklesu na 4,52 % v únoru.

Refixace vs. refinancování: zůstat u banky, nebo přejít jinam

Domácnost, které se blíží konec fixace, má v zásadě dvě cesty. První je refixace, tedy sjednání nové sazby u stávající banky. Administrativně jde o nejjednodušší řešení - banka podle zvyklostí trhu posílá nabídku nejpozději tři měsíce před koncem fixace, jak popisuje Česká spořitelna. Problém je, že první nabídka bývá pro banku nastavená výhodně, nikoliv pro klienta.

Druhou možností je refinancování, tedy přechod k jinému poskytovateli. Vyžaduje víc papírování - nové posouzení bonity, odhad nemovitosti, zápis do katastru - ale otevírá prostor pro výrazně lepší sazbu. Rozdíl mezi nejlevnějšími nabídkami a průměrem trhu je citelný: zatímco průměr nových úvěrů se podle Walles.cz pohybuje kolem 4,5 až 4,7 %, nejlevnější produkty na trhu klesly i pod 4 %, například Moneta nabízí u jednoleté a tříleté fixace 3,99 %.

Odborníci doporučují začít řešit refinancování 6 až 12 měsíců před koncem fixace, aby zbyl čas na srovnání nabídek a vyjednávání s bankou. Celý proces přechodu k jinému poskytovateli přitom trvá zpravidla 4 až 8 týdnů, jak upozorňuje Jan Voves.

Kolik stojí předčasné splacení: pravidlo 0,25 % za rok, maximálně 1 % z jistiny

Kdo chce hypotéku splatit nebo refinancovat ještě před koncem fixace, musí počítat s poplatkem podle novely zákona o spotřebitelském úvěru účinné od 1. září 2024. Banka smí účtovat až 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok zbývající do konce fixace, maximálně však 1 % z celkově splacené částky, jak vysvětluje Finance.cz.

V praxi to znamená konkrétní částky: u předčasné splátky 2 miliony Kč může poplatek dosáhnout až 20 tisíc Kč, u splátky 4 miliony Kč až 40 tisíc Kč. Tato pravidla se ale týkají jen hypoték sjednaných od 1. září 2024, nebo úvěrů, u kterých po tomto datu začala běžet nová fixace. U starších fixací platí dosavadní podmínky, tedy často jen administrativní poplatek v řádu stokorun až tisíc korun, jak upozorňuje Usetreno.cz.

„Pokud ale po 1. září podepíše klient smlouvu nebo novou fixaci, začne pro něj platit plošný poplatek podle novely zákona ve výši 0,25 % z výše nesplaceného dluhu za rok."

Jana Vaisová, hypoteční specialistka FinGO

Existuje ale několik situací, kdy je předčasné splacení zdarma vždy. Zákon umožňuje bez poplatku splatit až 25 % jistiny ročně formou mimořádné splátky, a to vždy měsíc před výročím podpisu smlouvy. Zdarma je splacení i tři měsíce před koncem fixace, nebo poté, co klient obdrží od banky nabídku nové sazby, jak potvrzují Kalkulator.cz a Hypoasistent.cz. Někteří poskytovatelé jdou ještě dál - Air Bank a Creditas umožňují splacení z vlastních zdrojů zcela zdarma i po zavedení novely, jak píše Bezrealitky.cz.

Jak spočítat bod zvratu mezi pokutou a úsporou na úroku

Základní logika je jednoduchá: na jedné straně stojí jednorázové náklady na refinancování, na druhé měsíční úspora díky nižší sazbě vynásobená počtem měsíců do konce fixace nebo do splacení úvěru. Do nákladů je potřeba počítat nejen poplatek za předčasné splacení, ale i odhad nemovitosti, poplatky za vklad do katastru a případné administrativní poplatky nové banky.

Orientační pravidlo z praxe říká, že rozdíl sazby už od 0,3 procentního bodu stojí za zvážení, pokud probíhá refinancování v okamžiku konce fixace, kdy jsou náklady minimální. Pokud ale domácnost uvažuje o odchodu k jiné bance ještě uprostřed fixace a musí platit pokutu za předčasné splacení, obvykle se to vyplatí až při rozdílu sazeb nad 1,5 procentního bodu - jinak úsporu na úroku spolkne poplatek a administrativa.

„Bod zvratu není o tom, kolik ušetříte za měsíc, ale o tom, za kolik měsíců se vám vrátí to, co refinancování stálo."

Důležité je počítat s reálným zbývajícím časem do konce fixace nebo splatnosti úvěru, ne jen s abstraktní úsporou na sazbě. Čím delší dobu bude nová, nižší sazba platit, tím rychleji se náklady na přechod vrátí.

Modelový příklad: hypotéka 3 miliony Kč, sazba klesá ze 6,0 % na 4,8 %

Konkrétní čísla ukazují, jak se bod zvratu počítá v praxi. Podle modelového příkladu Walles.cz u úvěru 3 miliony Kč se zbývajícími 22 lety splácení klesne měsíční splátka ze zhruba 19 250 Kč při sazbě 6,0 % na 17 230 Kč při sazbě 4,8 %. Měsíční úspora tak činí 2 020 Kč.

Náklady na refinancování se přitom obvykle pohybují mezi 15 000 a 25 000 Kč, tedy poplatek za předčasné splacení, odhad nemovitosti a administrativa dohromady. Při úspoře 2 020 Kč měsíčně se tyto náklady vrátí zhruba za 8 až 12 měsíců, což je při zbývajících 22 letech splácení zanedbatelná doba.

Za celou dobu splácení pak úspora na úroku dosáhne po odečtení nákladů na refinancování řádově statisíců korun. Právě to je situace, na kterou upozorňují analýzy: kdo má hypotéku z let 2022-2023 s fixem kolem 5,8 až 6,2 % a refinancuje na aktuální sazby 4,7 až 4,9 %, může ušetřit statisíce korun za dobu splácení.

Na co se ptát banky a co si ohlídat před podpisem

Při srovnávání nabídek nestačí dívat se jen na nominální úrokovou sazbu. Klíčové je RPSN, které zahrnuje i poplatky, pojištění a další náklady spojené s úvěrem - dvě hypotéky se stejnou sazbou mohou mít výrazně odlišné RPSN. Stojí za to ptát se banky i na možnost mimořádných splátek bez sankce nad rámec zákonných 25 % ročně, a na to, zda je nižší sazba podmíněná sjednáním pojištění, které by se jinak nekoupilo.

Vyplatí se vyjednávat současně s vlastní bankou i s konkurenčními nabídkami - ideálně srovnat aspoň tři banky, protože rozdíly v nabízené sazbě mezi poskytovateli mohou činit i desetiny procentního bodu. Domácnosti s energeticky úspornou nemovitostí (průkaz PENB třídy A nebo B) mohou navíc získat takzvanou zelenou hypotéku se slevou 0,3 až 0,5 procentního bodu oproti standardní sazbě.