Buffett na dvou obyčejných investicích ukázal, jak přemýšlet o majetku

Když lidé slyší jméno Warren Buffett, představí si nákupy akcií Applu nebo Coca-Coly. Méně se už ví, že svou investiční filozofii Buffett rád vysvětloval také na dvou úplně jiných druzích majetku - a ani jeden z nich nekótuje žádná burza.

V jednom ze svých starších dopisů akcionářům Berkshire Hathaway Buffett popsal dvě transakce, které podle vlastních slov budou "solidním a uspokojivým majetkem" po celý jeho život - a později i pro jeho děti a vnoučata. Obě spojuje jedna věc: koupil je po splasknutí cenové bubliny, kdy se zadlužení vlastníci dostali pod tlak a ceny aktiv prudce klesly.

Farma, kterou koupil, aniž by o zemědělství cokoliv věděl

Psal se rok 1986. Americký Středozápad se teprve zvedal z propadu cen zemědělské půdy a bankrotů farem. Buffett tehdy zaplatil 280 000 dolarů za pozemek o rozloze zhruba 160 hektarů asi 80 kilometrů severně od Omahy - a byla to částka výrazně nižší, než kolik na stejnou nemovitost dřív půjčila zkrachovalá banka.

Sám přiznal, že o vedení farmy "nevěděl vůbec nic". Naučil se to postupně, mimo jiné i díky synovi, kterého zemědělství bavilo. Na základě výnosů z kukuřice a sóji a provozních nákladů si Buffett spočítal, že normalizovaný výnos z farmy vychází na 10 % ročně. Vsadil také na to, že produktivita půdy poroste a ceny plodin se budou postupně zvedat.

"Nepotřeboval jsem žádné mimořádné znalosti ani inteligenci, abych došel k závěru, že investice má velmi omezený prostor pro ztrátu a potenciálně značný prostor pro růst."

Warren Buffett, volný překlad

V době, kdy Buffett příběh popisoval, farma ztrojnásobila svůj zisk a její hodnota vzrostla nejméně na pětinásobek původní kupní ceny. Logika za tím je jednoduchá a funguje dodnes - půda, na které se pěstuje jídlo, bude mít poptávku bez ohledu na to, co se děje na akciových trzích.

Obchod, který nikdy nenavštívil

Druhý příběh se odehrál o sedm let později a měl podobný scénář - koupě po splasknutí cenové bubliny, tentokrát na trhu komerčních nemovitostí. V roce 1993 se Buffett dozvěděl o retailové nemovitosti hned vedle newyorské univerzity NYU, kterou prodávala americká instituce Resolution Trust Corporation po krachu trhu s komerčními realitami.

Čísla ho zaujala okamžitě. Nezadlužený běžný výnos z nemovitosti vycházel na přibližně 10 %, přičemž objekt byl podle Buffetta špatně spravovaný - pronájem prázdných prostor sliboval další růst příjmů. Klíčový detail se ale skrýval v nájemních smlouvách: největší nájemce, který zabíral asi pětinu plochy, platil jen 5 dolarů za čtverečný stopu, zatímco ostatní nájemci v průměru 70 dolarů.

"Vypršení této výhodné smlouvy za devět let mělo jistě přinést výrazný nárůst zisků."

Warren Buffett, dopis akcionářům Berkshire Hathaway

K tomu se přidal fakt, že lokalita byla prakticky nezničitelná - jak Buffett suše poznamenal, "NYU nikam neodejde". S malou skupinou spoluinvestorů nemovitost koupil a rozhodnutí se ukázalo jako mimořádně výnosné. V době, kdy Buffett příběh v dopise za rok 2013 popisoval, už roční výplaty přesahovaly 35 % původní investované částky a díky dvěma refinancováním hypotéky přibyly ještě mimořádné výplaty v součtu přes 150 % vloženého kapitálu. A jeden detail celý příběh dokonale vystihuje: I po dvaceti letech od koupě přiznal, že tu nemovitost nikdy osobně neviděl.

Proč se Buffett nedíval na výsledkovou tabuli

Sám Buffett u obou investic zdůraznil, že vůbec nešlo o to, jak se bude měnit jejich cena den ze dne. Zajímalo ho jediné - kolik toho farma a nemovitost dokážou vyprodukovat.

"U těchto dvou malých investic jsem přemýšlel pouze o tom, co budou nemovitosti produkovat, a vůbec mě nezajímalo jejich každodenní ocenění."

Warren Buffett, výroční dopis akcionářům Berkshire Hathaway, volný překlad

Sám přitom dodal, že ani jedna z investic jeho majetek výrazně nezměnila a že jejich výnosy nebudou nijak dramatické. O to větší je z nich ale ponaučení - hry podle Buffetta vyhrávají hráči, kteří sledují hřiště, ne ti, co mají oči přilepené na výsledkové tabuli.

Otázka, kterou si může položit každý investor

Buffettovy dvě investice spojuje něco, co se v době každodenního sledování cen snadno ztrácí. Ani u jedné nebyla hlavní otázka, za kolik ji za rok prodá. Zajímalo ho, co bude aktivum produkovat a kolik za tento budoucí příjem platí dnes.

Stejnou otázku si může položit každý, kdo uvažuje o bytu na pronájem, poli, garáži, malém podniku nebo akcii: Kdyby dalších deset let neznal tržní cenu své investice, byl by pořád spokojený s tím, co mu vydělává?