ČNB sazby nezmění, hypotéky přesto zdražují. Kde se stala chyba?

Když se řekne „drahé hypotéky", většina lidí ukáže prstem na Českou národní banku. Logika je prostá: ČNB nastaví sazby, banky podle toho půjčují. Jenže realita trhu s hypotékami v létě 2026 je podstatně složitější - a pro ty, kdo právě řeší vlastní bydlení, dost nepříjemná.

Experti se shodují: hypotéky v nejbližších týdnech pravděpodobně opět zdraží. Ke zdražení přitom dojde bez ohledu na to, jak dnes dopadne čtvrteční zasedání bankovní rady ČNB.

Co opravdu určuje cenu vaší hypotéky

Dvoutýdenní repo sazba ČNB - to je číslo, o kterém se nejvíc mluví. Aktuálně stojí na 3,50 %, kde se drží od května 2025. Analytici jsou ohledně dnešního zasedání rozpolceni: část čeká opatrné snížení o čtvrt procentního bodu, druhá polovina sází na další pauzu.

Jenže pro cenu typické hypotéky je toto číslo jen okrajové. Daleko důležitější jsou takzvané úrokové swapy - nástroje mezibankovního trhu, které vyjadřují, za kolik si banky mezi sebou půjčují peníze na delší dobu. Právě od tříletého swapu se odvozuje cena naprosté většiny hypoték, které si Češi berou.

A tady je jádro problému. Tříletá swapová sazba se v červnu 2026 pohybuje kolem 4,1 % - o více než 50 bazických bodů výše, než kde byla před eskalací napětí na Blízkém východě.

Tříletá swapová sazba, od které se odvozuje cena typické hypotéky, je proti předválečnému stavu vyšší o více než 50 bazických bodů. I proto je třeba počítat s dalším postupným zdražováním hypoték.

Dominik Rusinko, hlavní ekonom Patria Finance

Blízký východ jako faktor splátky

Přímá linka mezi konfliktem v Perském zálivu a splátkovým kalendářem české domácnosti zní nepravděpodobně - ale je reálná. Napětí na Blízkém východě zvedlo ceny energií, to zvýšilo inflační očekávání v Evropě a ECB dostala důvod k zpřísňování měnové politiky. Swapy, které sledují evropská inflační a úroková očekávání, šly nahoru.

Inflace v eurozóně vystoupala v dubnu 2026 na 3 % - nejvýše od září 2023. ECB v reakci na to skutečně v červnu zvýšila sazby, čímž potvrdila nejhorší scénář pro hypotékáře: evropský úrokový cyklus se znovu obrátil vzhůru.

Výsledek je vidět na číslech. Průměrná nabídková sazba hypoték dosáhla v červnu 2026 hodnoty 5,30 % - to je nejvyšší číslo za poslední čtyři roky. Ještě před rokem se přitom hypotéky pohybovaly pod 4,70 %.

Očekávám, že by se nárůst sazeb mohl pohybovat kolem 0,2 procentního bodu.

Radek Slavík, hypoteční makléř, Hypodům

Co 0,2 procentního bodu znamená v korunách

Jde o abstraktní číslo - dokud ho nepřepočítáte. Na konkrétním příkladu to vypadá takto:

• Výše úvěru: 4,7 milionu korun

• Splatnost: 30 let

• Aktuální sazba: 4,67 % (průměr dle Hypomonitoru ČBA za květen 2026)

• Měsíční splátka: zhruba 25 000 Kč

• Po nárůstu o 0,2 procentního bodu: splátka vzroste o přibližně 600 Kč měsíčně

Za rok jde o 7 200 Kč navíc. Za celou dobu fixace - typicky tři až pět let - klidně přes 30 000 Kč jen na úrocích.

A to stále mluvíme o relativně konzervativním odhadu. Swapy se mohou v závislosti na geopolitickém vývoji pohnout rychle a výrazně.

Předzásobení přišlo, zájem teď klesá

Trh s hypotékami prošel v první polovině roku 2026 zajímavou dynamikou. Jakmile analytici začali varovat před možným zdražením, část zájemců se rozhodla uzavřít smlouvu co nejdříve - jev, který ekonomové nazývají předzásobením. Důsledek byl vidět v číslech: zájem o hypotéky v květnu oproti dubnu znatelně klesl, protože část poptávky se prostě spotřebovala dříve.

Tento vzorec je poučný: kdo váhal, bude pravděpodobně platit více.

Proč ČNB nemůže situaci zachránit

Premiér Andrej Babiš v poslední době opakovaně kritizoval ČNB za to, že jsou hypotéky drahé. Centrální banka se tak stala pohodlným terčem politické kritiky - ale z hlediska tržní mechaniky je tato kritika do velké míry mimo.

ČNB samozřejmě nastavuje repo sazbu, která ovlivňuje krátkodobé úrokové sazby. Ale cena hypoték se odvozuje od sazeb střednědobých - tříletých swapů, které jsou globálně provázané s vývojem v eurozóně. I kdyby ČNB dnes sazby snížila, tříletý swap by neklesl automaticky. Nebo vůbec.

Paradox situace je zřejmý: banky dnes počítají s tím, že ke zvýšení sazeb ČNB dříve nebo později dojde. Pokud se tak nestane v červnu, stane se prý na některém z dalších zasedání. Banky se na to už nyní připravují ve svých modelech - a tuto anticipaci promítají do cen hypoték předem.

Vývoj trhu s bydlením tak v létě 2026 určuje kombinace, se kterou málokdo počítal: stabilní domácí centrální banka, ale zdražující evropský peněžní trh, geopolitické napětí a předčasná poptávka, která se sama konzumovala. Výsledek platí ten, kdo se rozhoduje teď.