Daň z nemovitosti může letos zdražit o stovky procent. Záleží na tom, co schválilo vaše zastupitelstvo

Každý rok kolem června přijde složenka, e-mail nebo zpráva do datové schránky. Většina lidí ji zaplatí a zapomene. Investoři do nemovitostí by to dělat neměli - daň z nemovitých věcí není konstantní náklad. Je to proměnná, kterou si každá obec nastavuje sama, a její výše se může meziročně změnit bez jakékoliv změny zákona.

Letos stát inflační koeficient nezvedl, takže žádné plošné zdražení nenastalo. Jenže to neznamená, že každý zaplatí stejně jako loni. Obce mají vlastní nástroj, místní koeficient, a část z nich ho letos upravila. Některé skokově. Výsledek je prostý: lidé, kteří žádnou změnu nečekali, otevřou složenku a najdou tam číslo, které neodpovídá tomu, co platili naposledy.

Co daň určuje a jak velká je?

Základní logika je přímočará: daň závisí na velikosti nemovitosti, jejím typu a účelu. Byt se daní jinak než rodinný dům, rekreační objekt jinak než nemovitost určená k podnikání, přičemž ta poslední kategorie zpravidla nejvíc. Výsledná částka u průměrného bytu kolem 70 metrů čtverečních se v Česku pohybuje od pár stovek do zhruba čtyř tisíc korun ročně. U rodinného domu až k osmi tisícům korun.

Klíčová proměnná je místní koeficient, jehož hodnota se pohybuje od 0,5 do 5,0. Na stejně velkou nemovitost ve dvou různých obcích tak může daň vyjít desetinásobně odlišně. Přesné koeficienty pro konkrétní nemovitost lze dohledat podle parcelního čísla přímo na webu Finanční správy. Má smysl to zkontrolovat - ne kvůli letošní platbě, ale kvůli tomu, co obec dělala v posledních třech letech a kam trend směřuje.

Proč to investoři podceňují?

Celkový výběr daně z nemovitostí v Česku přesáhl loni 23 miliard korun. Na jednoho poplatníka jde průměrně o relativně nízkou částku, a právě proto se tato položka dostává do investičních kalkulací jako poslední – nebo vůbec.

Problém je, že nízká absolutní výše maskuje citlivost na koeficient. Vezměte nemovitost s hrubým ročním nájmem 150 000 Kč a roční daň 6 000 Kč – jde o čtyři procenta výnosových nákladů v jedné řádce. Pokud obec koeficient zdvojnásobí, tato položka se také zdvojnásobí. Nájemné se přitom nijak nezmění. Hypotéka také ne. Jediná proměnná, která se pohnula, je politické rozhodnutí místního zastupitelstva.

Před každou akvizicí proto stojí za to podívat se nejen na aktuální výši daně, ale i na historii obecních koeficientů. Obec, která koeficient zvýšila dvakrát za pět let, jej pravděpodobně zvýší znovu.

Jak zjistit, kolik platíte a do kdy?

Daň do 5 000 Kč je splatná jednorázově k 1. červnu. Vyšší částky lze rozdělit na dvě splátky: první polovina do 1. června, druhá do 30. listopadu. Zemědělci mají první termín posunutý na 31. srpna.

Kdo složenku ještě nemá a nechce čekat, může výši daně ověřit přes portál Moje daně. Přihlášení funguje přes bankovní identitu nebo datovou schránku - platební údaje včetně QR kódu jsou k dispozici okamžitě. Vlastníci nemovitostí ve více krajích dostanou dokumenty z každého finančního úřadu zvlášť, takže se to může protáhnout.

Jedna věc na pozor: v tomto období přibývají podvodné e‑maily a SMS, které napodobují komunikaci finanční správy. Úřad nikdy nepožaduje přihlašovací ani platební údaje přes e‑mail nebo textovou zprávu. Pokud taková zpráva přijde, je to phishing - platební instrukce existují výhradně přes oficiální portál nebo na fyzické složence.

Náklad, který si nenastavíte sami

Daň z nemovitých věcí je jedním z mála nákladů spojených s nemovitostním investováním, který investor přímo neovlivní. Nemůže vyjednávat, nemůže ji přenést na nájemníka (daňová povinnost leží na vlastníkovi) a nemůže se proti ní zajistit. Jediné, co může udělat, je zahrnout ji do kalkulace od začátku a sledovat, jak se obec v tomto ohledu chová. Lokalita určuje výnos z nájmu, ale také to, kolik si z něj v červnu vezme obecní zastupitelstvo.