Srovnání bytu na hypotéku a akcií: konzervativní propočet na 20 let ukazuje burzu jako vítěze

Vstupní parametry: byt za 8,6 milionu Kč proti jednorázové investici do indexu

Model vychází z reálných čísel pražského trhu. Průměrná cena bytu v Praze dosáhla v lednu 2026 zhruba 156 000 Kč za metr čtvereční, meziročně o zhruba 8 % více. Byt 2+kk o rozloze 55 m² tak vyjde na přibližně 8,6 milionu Kč.

Od 1. dubna 2026 platí pro investiční hypotéky (byt určený k pronájmu, případně třetí a další nemovitost) přísnější limity České národní banky: LTV kleslo na 70 %, což znamená povinných 30 % vlastních zdrojů, DTI na sedminásobek ročního příjmu a DSTI na 45 % měsíčního příjmu. U bytu za 8,6 milionu to znamená akontaci zhruba 2,58 milionu Kč a hypotéku na 6,02 milionu Kč.

Průměrná realizovaná úroková sazba u nových hypoték v Česku vzrostla v červenci 2026 na 4,9 % z červnových 4,79 %, nejlepší nabídkové sazby v srpnu 2026 startují na 4,08 %. Pro model se počítá s průměrnou sazbou 4,9 % po celou dobu fixace.

„Ještě pořád máme v hlavách sazby kolem dvou až tří procent, ale to opravdu byla spíš historická výjimka. Dnešních 4,5 procenta je z dlouhodobého pohledu naprosto standardní sazba,“

David Eim, hypoteční expert

Druhá varianta počítá se stejnou počáteční částkou 2,58 milionu Kč vloženou jednorázově do ETF sledujícího index S&P 500 ($SPX), bez páky a bez dluhu. Místo měsíční hypoteční splátky pak model počítá s pravidelným dokupováním akcií ve výši rozdílu mezi nájemným a náklady na byt, aby byly obě varianty srovnatelné co do měsíčního peněžního toku.

Model počítá s hypotékou na 20 let, měsíční splátkou 39 398 Kč, nájemným valorizovaným o 3 % ročně a prodejem po dvaceti letech, kdy jsou obě investice osvobozené od daně z příjmu. Náklady na prodej bytu (makléř, právník) do výpočtu zahrnuty nejsou, v praxi by výsledek bytu ještě o pár procent snížily.

Z hrubých 3,5 % na čistých 2 až 4 % ročně: kam mizí výnos z nájmu

Hrubá výnosnost pronájmu bytu v Praze se v roce 2026 pohybuje kolem 3,48 % ročně, což je poměr ročního nájemného a prodejní ceny za metr čtvereční (průměrně 175 612 Kč/m², nájem 509 Kč/m²/měsíc). Na první pohled skromné číslo se ale dál štěpí.

Příjem z pronájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů podléhá sazbě 15 %, respektive 23 % nad zákonným limitem, jak popisuje e15.cz. Pronajímatel může uplatnit buď paušální výdaj 30 %, nebo skutečné náklady včetně úroků z hypotéky. K tomu přistupuje fond oprav, pojištění nemovitosti a riziko neobsazenosti, tedy měsíce, kdy byt stojí prázdný a nepřináší žádný příjem.

Součet těchto položek stahuje hrubý výnos 3,2 až 3,8 % ročně na čistou výnosnost 2 až 4 % ročně. Rozptyl je široký záměrně - záleží na tom, jak často je byt neobsazený, jak nákladné opravy přicházejí a jaké skutečné výdaje si pronajímatel uplatní v daňovém přiznání.

Daňové zacházení se navíc liší i při prodeji. Zisk z prodeje nemovitosti nabyté po roce 2021 je od daně z příjmu osvobozen až po deseti letech vlastnictví, zatímco u akcií a ETF stačí tříletý časový test, případně roční příjem z prodeje do 100 000 Kč, opět podle e15.cz. Byt tak drží investora v nevýhodě nejen provozně, ale i při výstupu z investice.

Konzervativní scénář: růst cen bytů 3 % ročně proti indexu s 6 až 7 %

V konzervativní variantě model počítá s růstem ceny bytu o 3 % ročně, tedy tempem blízkým dlouhodobému průměru bydlení, a s čistým nájemním výnosem na spodní hranici pásma, kolem 2 % ročně. Po dvaceti letech splácení má investor splacený byt v hodnotě zhruba 15,5 milionu korun. Do investice přitom celkem vložil 7,4 milionu: akontaci a dvacet let měsíčních doplatků nad nájem.

Akciová varianta v konzervativním scénáři počítá s reálným výnosem kolem 6 až 7 % ročně, což odpovídá spodní hranici historických odhadů pro dlouhodobé investování do amerických akcií. Podle studie ekonomů Jordà, Schularick a Taylor, kteří zkoumali data z let 1870 až 2015, dosáhly americké akcie reálného výnosu 8,5 % ročně oproti 6,1 % u nemovitostí, jak shrnuje analýza RealtyAPI. Celosvětově bylo bydlení s 6,9 % mírně před akciemi s 6,7 %, rozdíl mezi třídami aktiv tedy není nijak dramatický, pokud se srovnává čistě zhodnocení bez páky a bez nákladů na správu.

I v konzervativním scénáři ale akciová varianta těží z jednoho rozdílu: neplatí úroky z hypotézy ani provozní náklady nemovitosti, takže celý výnos zůstává investorovi. Byt musí nejprve pokrýt úrok 4,9 % ročně, než se cokoliv začne akumulovat ve prospěch majitele. Při růstu ceny o 3 % ročně to nezvládne. Stejných 7,4 milionu vložených do indexu s výnosem 6,5 % skončí na 19,2 milionu korun, tedy o téměř 4 miliony výš než byt.

Realistický scénář: tempo pražských bytů 8 % proti historickému průměru indexu 9,5 až 10,6 %

Realistický scénář vychází z aktuálního tempa růstu cen bytů v Praze, kde ceny meziročně vzrostly o zhruba 8 % (leden 2026), a z indexu cen bytových nemovitostí ČSÚ, který v Praze meziročně stoupl o 13,3 % ve čtvrtém čtvrtletí 2025. Pro dvacetiletý horizont model konzervativněji počítá s průměrným tempem 5 až 8 % ročně, protože tak rychlý růst cen nelze udržet po celé dvě dekády bez přerušení.

Na akciové straně realistický scénář používá historický průměr S&P 500 za posledních 150 let, tedy 9,534 % ročně při reinvestici dividend, respektive 10,59 % za posledních 100 let, jak uvádí TradeThatSwing. Podobně i třicetiletý průměr od ledna 1996 do prosince 2025 činí 10,4 % ročně podle dat Fidelity. Důležitý je i další fakt: žádné dvacetileté klouzavé období v historii indexu nepřineslo negativní celkový výnos, jak dokládá analýza Journey Advisory Group.

V tomto scénáři se karta obrací. Byt sice platí úroky 4,9 % ročně, ale zhodnocuje se celých 8,6 milionu, zatímco investor do indexu pracuje jen se svými 2,58 milionu. Po dvaceti letech tak byt končí na zhruba 30 milionech korun proti 26 milionům v ETF. Hypotéka tady není brzda, ale motor: dokud byt zdražuje rychleji, než kolik stojí úvěr, každé procento navíc se počítá z celé ceny nemovitosti. Háček je v tom, že tenhle náskok stojí a padá s tempem 6,5 % ročně po dvě dekády. Stačí, aby Praha zpomalila pod 5,8 %, a index je znovu napřed.

Optimistický scénář: konsenzus 12 % pro akcie proti zrychlenému růstu cen bytů

Pro rok 2026 analytici Wall Street v konsenzu očekávají průměrný výnos S&P 500 kolem 12 %, přičemž všech 21 oslovených stratégů predikuje růst indexu, jak ukazuje přehled Visual Capitalist. Pokud by se takové tempo udrželo po celé dvacetileté období, což je z historického pohledu nadprůměrný scénář, akciová varianta by po dvou dekádách výrazně předstihla i realistický odhad.

Na straně nemovitostí optimistický scénář pracuje s regionálně rychlejším růstem cen, tedy s tempem výrazně nad průměrem celé republiky. Takové tempo je ale extrémní a krátkodobé, spíše výjimka daná specifickou lokální poptávkou než udržitelný dvacetiletý trend pro Prahu. Při 8 % ročně končí byt po dvaceti letech na 41 milionech korun proti 29,7 milionu v indexu. Právě tady je páka nejsilnější: každé procento růstu se počítá z 8,6 milionu, zatímco investor do ETF pracuje jen se svými 2,58 milionu a měsíčními dokupy.

Dvacetiletý horizont je citlivý i na malé rozdíly v ročním výnosu, protože se projevují složeným úročením. Rozdíl jednoho až dvou procentních bodů ročně mezi konzervativním a optimistickým odhadem znamená po dvaceti letech řádově odlišnou konečnou částku, ať už jde o cenu bytu, nebo o hodnotu akciového portfolia.

Investiční byt v Praze porazí index jen tehdy, pokud bude zdražovat aspoň 5,8 % ročně po celých dvacet let. Jinak vyhrají akcie, a to bez jediného telefonátu od nájemníka.

Prodej bytu trvá měsíce, prodej podílu ETF vteřiny

Vyšší číslo na konci ale není celý příběh. Těch 30 milionů v realistickém scénáři je uvězněných v betonu, zatímco 26 milionů v indexu máš na účtu do tří dnů. Rozhoduje totiž i to, jak rychle se dá investice proměnit zpět na hotovost. Prodej bytu zahrnuje hledání kupce, realitního makléře, právníka, kupní smlouvu a zápis do katastru nemovitostí, což realisticky trvá týdny až měsíce. Prodej podílu v ETF fondu naproti tomu proběhne během sekund na burze, s penězi na účtu do několika dnů.

Správa bytu navíc nese průběžnou administrativní zátěž. Pronajímatel podává daňové přiznání podle § 9 zákona o daních z příjmů, komunikuje s nájemníky, řeší reklamace a hledá nového nájemníka při neobsazenosti. Držení indexového fondu je oproti tomu pasivní - žádné telefonáty o prasklém potrubí, žádné hledání nájemníka.

„Rozdíl mezi bytem a akciovým portfoliem není jen ve výnosu, ale v tom, kolik času a starostí investice měsíčně spotřebuje.“

Nové limity ČNB platné od dubna 2026, tedy povinných 30 % vlastních zdrojů u investičních hypoték, navíc zvyšují vstupní kapitálovou náročnost bytové varianty. Zatímco do akciového indexu lze vstoupit s libovolně malou částkou a postupně ji navyšovat, u investičního bytu je nutné mít k dispozici několik milionů korun najednou, což strategii dělá dostupnou jen pro užší okruh domácností. Objem hypoték za první pololetí 2026 přesto vzrostl na 294 miliard Kč, meziročně o 59 % více, takže zájem o financování nemovitostí úvěrem zůstává vysoký i za těchto podmínek.

Kdo si tedy vlastně vede lépe? Záleží na jediném čísle, a tím je tempo, jakým bude Praha dalších dvacet let zdražovat. Pokud poběží 6,5 % ročně jako dnes, byt skončí na 30 milionech a index na 26. Pokud zpomalí k dlouhodobému průměru 3 %, index vyhraje o téměř 4 miliony a byt navíc spolkne nejvíc peněz ze všech scénářů. Hranice leží kolem 5,8 % ročně a nikdo dnes neví, na které straně se Praha za dvě dekády ocitne. Investiční byt je tak především sázka na to, že se pražské zdražování nezastaví, s hypotékou jako pákou, která výsledek zesílí oběma směry. Index je sázka na to, že americké firmy budou dál růst jako posledních sto let, bez dluhu, bez nájemníků a s penězi dostupnými do tří dnů.