Na nový byt v Praze potřebuje domácnost 16,9 ročních mezd, hůř je na tom v Evropě jen albánská Vlora

Průzkum investiční platformy Investown mezi 1 538 lidmi, zveřejněný 12. listopadu 2026, říká o Češích a bytech jednu věc jasně: při výběru nemovitostního projektu je nejvíc zajímá zajištění nemovitostí (42 %), pak zkušenost developera (20,55 %) a ekonomika projektu (13,39 %). Očekávaný výnos skončil až čtvrtý s 10,53 %. Cihla je pro Čechy synonymem bezpečí, ne zisku.

Jenže to bezpečí má cenu, a ta se dá změřit. Deloitte Property Index 2026, zveřejněný 13. října 2026, ji vyčíslil: na nový byt o 70 metrech čtverečních potřebuje domácnost v Praze 16,9 průměrné hrubé roční mzdy, tedy téměř 203 měsíčních výplat. O rok dřív to bylo 15 mezd.

Praha je druhá nejhorší z 25 zemí, Brno a Ostrava v první desítce

Poměr ceny bytu k ročnímu příjmu je lepší měřítko než cena sama. Byt za 9 milionů korun je v Mnichově jiná věc než v Praze, protože v Mnichově se vydělává víc. Deloitte proto srovnává, kolik let by domácnost musela odevzdat celou hrubou mzdu, aby byt splatila. Čím vyšší číslo, tím hůř dostupné bydlení.

Podle tiskové zprávy Deloitte se Praha posunula ze třetího na druhé nejhorší místo mezi hodnocenými městy 25 evropských zemí. Hůř je na tom jen albánská Vlora. Mezi deseti nejméně dostupnými městy jsou i Brno a Ostrava.

Údaje jsou z Deloitte Property Indexu 2026 a vztahují se k novému bytu o 70 m². Na druhém konci žebříčku stojí italský Turín s 4,7 roční mzdy, norský Bergen a dánské Odense se 4,9. Obyvatel Turína tedy potřebuje na stejný byt zhruba 3,5krát míň let práce než Pražan.

„Z evropského pohledu dnes není největším problémem samotná výše cen, ale jejich nesoulad s příjmy domácností. Ceny nového bydlení v Česku se dostaly na úroveň nejdražších západoevropských zemí, příjmy tuzemských domácností jim ale zdaleka neodpovídají."

Miroslav Linhart, vedoucí partner oddělení finančního poradenství Deloitte

Novostavby za 5 412 eur na metr, dražší než v Německu i Rakousku

Česko má podle stejného indexu druhé nejdražší novostavby v Evropě: 5 412 eur za metr čtvereční. Dráž je jen v Lucembursku (9 160 eur). Německo je s 5 200 eury až třetí, Rakousko (5 199) a Nizozemsko (5 186) za ním. Jenže německé nebo rakouské mzdy jsou výrazně vyšší než české, a tak stejná cena znamená v Česku mnohem delší splácení.

Hlavní důvod je jednoduchý: staví se málo. V Česku se za sledované období dokončilo necelých 34 tisíc bytů, v Polsku 209 tisíc a v Německu 207 tisíc. Deloitte uvádí dlouhé povolovací procesy, vysoké stavební náklady a nedostatek pracovních kapacit. Poptávku navíc v letech 2015 až 2021 nafoukly levné hypotéky, které dostaly k nákupu bytů i lidi, kteří by na ně za dnešních sazeb nedosáhli.

Výsledek je vidět na pražských novostavbách. Podle Deloitte Develop Indexu za třetí čtvrtletí 2026 dosáhla průměrná nabídková cena nového bytu v Praze 186 700 korun za metr čtvereční, o 2,2 % víc než ve druhém čtvrtletí. Nejdražší je Praha 1 s 416 100 korunami, nejlevnější Praha 10 se 169 600 korunami za metr.

Nájem vynese 4,3 % hrubého, hypotéka stojí 5,96 %

Kdo kupuje byt jako investici, měl by si spočítat výnos z nájmu. Metoda je jednoduchá: roční nájem vydělený cenou bytu. Deloitte udává průměrné nájemné v Praze 19,2 eura za metr čtvereční měsíčně, tedy 230,4 eura ročně. Při ceně novostavby 5 412 eur za metr vychází hrubý výnos 4,3 % ročně.

Nájem a cena pocházejí z Deloitte Property Indexu 2026 ze 13. října 2026, sazba hypotéky ze Swiss Life Hypoindexu z 10. listopadu 2026. Cena 5 412 eur je celostátní průměr novostaveb; pražské novostavby jsou dražší, takže v Praze vychází výnos ještě níž.

A 4,3 % je jen začátek odečítání. Příjem z nájmu se daní 15 %, což sráží výnos na 3,6 %. Pak přijde fond oprav, pojištění bytu, měsíce, kdy byt stojí prázdný mezi nájemníky, a opravy, které nájemník neplatí. Čistý výnos tak končí hluboko pod 3,6 %.

Proti tomu stojí cena peněz. Průměrná nabídková sazba hypoték vystoupala v listopadu 2026 podle Swiss Life Hypoindexu na 5,96 %, což byl osmý měsíční růst za sebou; v březnu 2026 byla na minimu 4,89 %. Splátka hypotéky na 3,5 milionu korun na 25 let při této sazbě dělá 22 464 korun měsíčně. Sazby ženou nahoru i rozhodnutí centrální banky: ČNB 6. listopadu 2026 zvýšila základní repo sazbu o 0,25 procentního bodu na 4,00 %, podruhé v roce 2026 po červnovém zvýšení.

Tady se láme to, čemu se říká pákový efekt hypotéky. Páka funguje, když byt vynáší víc, než kolik stojí půjčené peníze: každá vypůjčená koruna pak kupujícímu vydělává. Když ale nájem nese 3,6 % po dani a úvěr stojí 5,96 %, pracuje páka proti majiteli. Na každé vypůjčené koruně prodělává rozdíl mezi úrokem a výnosem a jediné, co může ztrátu obrátit, je růst ceny bytu. To už není jistota, ale sázka na to, že dnešní nejhorší dostupnost v Evropě bude za pár let ještě horší.

ČNB: ceny bytů zůstávají vysoko nad rovnovážnou úrovní

Česká národní banka ve Zprávě o finanční stabilitě z jara 2026 uvádí, že ceny obytných nemovitostí zůstávají vysoko nad rovnovážnými úrovněmi odpovídajícími příjmům domácností a ekonomika je v růstové fázi finančního cyklu. Přeloženo: byty jsou podle centrální banky dražší, než by odpovídalo tomu, co lidé vydělávají, a to je stav, který se obvykle nedrží věčně.

ČNB proto na podzim 2025 doporučila bankám, aby od 1. dubna 2026 uplatňovaly limity i na hypotéky investičního charakteru, tedy na úvěry na byty, ve kterých kupující nebude bydlet. Banky tak u druhého a dalšího bytu půjčují opatrněji než u bydlení pro vlastní rodinu.

Pro rodinu, která v bytě bydlí, zůstává výpočet jiný: platí hypotéku místo nájmu a drahou cenu si odbydlí. Pro investora ale dnešní čísla znamenají, že výnos z nájmu je pod cenou peněz a zisk visí jen na dalším zdražování.

„Nedostatečná bytová výstavba trápí dlouhodobě i Česko. Poptávka po bydlení zde zůstává silná, nabídka na ni ale nedokáže dostatečně rychle reagovat. Dokud se nepodaří zrychlit povolování a zvýšit objem nové výstavby, zejména ve velkých městech, budou ceny nemovitostí i nájmů dál růst."

Petr Hána, ředitel oddělení nemovitostí a stavebnictví Deloitte

Další, podzimní Zprávu o finanční stabilitě 2026 zveřejní ČNB koncem listopadu; v roce 2025 vyšla 27. listopadu.