Kanceláře táhly realitní trh dvacet let. Teď je vystřídaly servery

Realitní investoři tradičně sázeli na kanceláře, hotely nebo nákupní centra. V posledních letech se ale čím dál víc rozhlíží jinam - po budovách plných serverů, kabelů a klimatizačních jednotek. Datová centra se stávají jednou z nejžádanějších tříd nemovitostí na světě. A Česko se pomalu začíná dostávat na mapu.

Proč investoři milují servery víc než kanceláře

Logika je jednoduchá. Datové centrum podepíše smlouvu na deset nebo patnáct let, platí nájem pravidelně a odejít jen tak nemůže - přestěhovat tisíce serverů a přepojit všechny zákazníky by stálo spoustu peněz. Pro realitního investora je to snový nájemce.

K tomu přidejte rostoucí poptávku. Každý AI model, každé streamované video, každá cloudová aplikace potřebuje fyzické místo, kde data leží a kde se zpracovávají. Investice do IT vybavení datových center se za poslední čtyři roky zdvojnásobily na 475 miliard dolarů a tempo nezpomaluje, jak mapuje analytická firma DC Byte. McKinsey odhaduje, že globální investice do výstavby datových center pro umělou inteligenci by do roku 2030 mohly dosáhnout sedmi bilionů dolarů.

Výsledkem je, že datová centra dnes často dosahují vyšších investičních výnosů než tradiční průmyslové nemovitosti. V USA loni poprvé překonaly investice do datových center investice do kancelářských budov. V Evropě tento přelom teprve přichází - a právě proto je teď zajímavý čas mu věnovat pozornost.

Kde Česko stojí

V Česku je podle poradenské společnosti Savills aktuálně přibližně 55 datových center, zhruba polovina z nich v Praze, jak uvádí ITBiz. Na poměry střední Evropy to není málo, ale ve srovnání se západními metropolemi to nestačí - Amsterdam, Frankfurt nebo Londýn mají kapacity o řády vyšší.

Důvody, proč velké projekty do Česka dosud příliš nespěchaly, jsou prozaické. Nedostatek dostupné elektrické kapacity, zdlouhavé povolovací procesy a absence velkých firem stavějících hyperscale datová centra - tedy ta největší, s výpočetním výkonem pro globální cloudové služby - brzdily rozvoj trhu.

Po roce 2027 očekáváme příchod projektů a pozemků připravených pro výstavbu hyperscale datových center.

Ondřej Míček, Savills

To se ale mění. Přetížené kapacity v západní Evropě tlačí firmy hledat alternativy. Praha má výhodnou polohu, kvalitní technické zázemí a relativně dostupné pozemky. A na obzoru jsou první velké projekty.

Dva projekty, které mají Česko posunout

Největší pozornost přitahuje Prague Gateway DC - datové centrum, které staví České Radiokomunikace na vlastním pozemku ve Zbraslavi u Prahy, kde dříve stávaly rozhlasové AM vysílače. Stavba za dvě miliardy korun by měla trvat zhruba dva roky, první klienti by mohli centrum začít využívat v roce 2027.

Centrum bude nabízet až 26 megawattů IT výkonu ve 12 datových sálech - pro představu, to stačí na zásobování desetitisíců domácností elektřinou, nebo v praxi: na provoz náročných AI aplikací pro velké firemní zákazníky. České Radiokomunikace navíc projekt přihlásily do evropské iniciativy AI Gigafactory - pokud uspějí, centrum by se stalo součástí páteřní sítě evropských superpočítačů pro umělou inteligenci.

Druhý velký projekt roste v Kanicích u Brna - MasterDC AI Data Center, jehož spuštění je plánováno na letošní podzim. A v severních Čechách se připravuje projekt Gi21 AI datacentrum.

Jak se to projevuje na realitním trhu

Zajímavý vedlejší efekt: datová centra táhnou poptávku i po logistických nemovitostech. Každý megawatt výkonu datového centra totiž potřebuje přibližně 670 až 980 metrů čtverečních skladových ploch na technické vybavení, záložní systémy a servisní zázemí.

V Evropě už přicházejí první případy, kdy se logistické haly přímo přestavují na datová centra. Ve Velké Británii například společnost AVK SEG pronajala 13 tisíc metrů čtverečních logistických prostor pro infrastrukturu datových center a AI, jak popisuje Savills. Tento trend zatím v Česku naplno nenastal, ale developeři jako Panattoni - který loni zřídil evropskou divizi zaměřenou právě na datová centra - ho aktivně sledují.

Kde je příležitost pro investory

Přímo investovat do datového centra je pro běžného investora nedosažitelné - jde o projekty za miliardy korun s omezeným počtem institucionálních hráčů. Ale příběh má i jiné vstupy.

Realitní fondy zaměřené na datová centra jsou v zahraničí etablovanou kategorií. Největší světové REIT (fondy investující do nemovitostí) zaměřené na datová centra - jako Equinix nebo Digital Realty - jsou obchodovatelné na burze a umožňují podíl na růstu odvětví bez nutnosti vlastnit fyzickou budovu. Equinix provozuje mimo jiné datové centrum AM4 v Amsterdamu a dlouhodobě patří k nejlépe výkonným realitním REITům.

Na domácím trhu pak stojí za sledování, jak se vyvíjejí dostupné realitní fondy s expozicí do logistiky a průmyslových nemovitostí - právě tento segment těží z vedlejší poptávky, kterou datová centra generují.

Do roku 2030 se očekává nárůst globální kapacity datových center na 130 gigawattů - více než dvojnásobek dnešního stavu. Česko v tomto příběhu není hlavním hráčem. Po letech čekání se ale začíná objevovat na mapě odvětví, které investory zajímá čím dál víc.