Zděděný byt v Ostravě za 3 miliony vynese za 20 let 6 milionů, stejné peníze v ETF skoro 8 milionů

Nájem 12 tisíc měsíčně, majiteli z něj zůstane 75 875 korun ročně

Inzeráty v Ostravě ukazují v říjnu 2026 nabídkový medián 71 562 Kč/m² a medián nájmu 13 000 Kč měsíčně; hrubý výnos z pronájmu vychází na 4,07 %. Byt za 3 miliony je v tomhle mediánu zhruba 42 až 45 metrů, typická starší 2+1. Podle dat UlovDomov za 1. čtvrtletí 2026 se 2+1 o 60 m² v Ostravě pronajímá za 13 500 Kč, takže 12 000 Kč za menší byt je střízlivý odhad toho, co nájemník skutečně podepíše.

Hrubých 144 000 Kč ročně ale majitel nikdy neuvidí celých. Rozpis po řádcích:

• Měsíc bez nájemníka: mezi dvěma smlouvami je byt prázdný, maluje se a inzeruje. Minus 12 000 Kč, zbývá 132 000 Kč.

• Fond oprav a správa SVJ: 2 200 Kč měsíčně u panelového bytu kolem 45 m². Minus 26 400 Kč.

• Daň z nemovitosti: 45 m² × koeficient 1,22 × sazba 3,50 Kč × koeficient obce 4,5 pro Ostravu. Minus 865 Kč.

• Opravy a vybavení: pračka, bojler, podlaha, zámek. Průměrně 15 000 Kč ročně.

• Daň z příjmu: podle § 9 zákona o daních z příjmů lze z příjmu odečíst výdajový paušál 30 %. Základ 132 000 × 0,7 = 92 400 Kč, daň 15 % = 13 860 Kč.

Čistý příjem: 75 875 Kč ročně, tedy 6 300 Kč měsíčně. Z ceny bytu 3 miliony je to 2,53 %. Inzertní „výnos" 4,07 % se tak po cestě do peněženky zmenšil o víc než třetinu, a to bez započtení času, který majitel stráví hledáním nájemníka, na schůzi SVJ nebo s instalatérem.

Byt po rodičích jde prodat bez daně hned, byt po tetě až za 10 let

Dědictví samo se nedaní: dědická daň skončila v roce 2014 a příjem z dědictví je podle § 4a zákona o daních z příjmů osvobozený. Otázka daně přichází až při prodeji. Obecně platí časový test: prodej bytu je osvobozený, když mezi nabytím a prodejem uplyne víc než 10 let (u nemovitostí nabytých do konce roku 2020 stačí 5 let).

Pro dědice má § 4 odst. 1 písm. b) zákona č. 586/1992 Sb. klíčovou výjimku: doba 10 let se zkracuje o dobu, po kterou byt prokazatelně vlastnil zůstavitel, pokud byl příbuzným v řadě přímé (rodiče, prarodiče, děti) nebo manželem. Kdo zdědí byt po matce, která ho vlastnila 15 let, může prodat hned a z celých 3 milionů neodvede nic. Po tetě, sourozenci nebo kamarádovi se započítává jen vlastní doba a test běží od nuly, do deseti let by se zisk z prodeje danil 15 %.

Jediná formalita navíc: osvobozený příjem nad 5 milionů Kč se musí oznámit finančnímu úřadu. U bytu za 3 miliony tahle povinnost nevzniká.

Za 20 let: byt 6 až 8 milionů, ETF 8 až 11,6 milionu

Obě cesty začínají na stejných 3 milionech. Cesta A: byt zůstane, 20 let se pronajímá a pak se prodá (po 20 letech bez daně). Cesta B: byt se prodá hned bez daně a celé 3 miliony jdou do levného světového akciového ETF, které se po 20 letech prodá; i tady je prodej osvobozený, protože časový test u cenných papírů je 3 roky (§ 4 odst. 1 písm. x, do limitu 40 milionů Kč ročně).

Byt dožene ETF jen v jediné kombinaci: cena bytu musí růst 4 % ročně a ETF zároveň vydělat jen 5 %. Při růstu bytu 3 % ročně vychází 6 935 834 Kč, stále o milion méně než ETF při 5 %. Nájem přitom v propočtu sedí celých 20 let na 75 875 Kč; kdyby rostl 2 % ročně, přinese celkem 1 843 563 Kč místo 1 517 500 Kč, tedy o 326 tisíc víc, a pořadí se nezmění.

Ostrava dává 4,07 % z nájmu, Praha 2,9 %, ale ceny bytů tam rostou z nízkého základu

Vyšší nájemní výnos v Ostravě není zázrak, ale matematika nízké vstupní ceny. Podle ČSÚ se byt v Praze v roce 2025 prodával průměrně za 131 520 Kč/m², v celé republice za 72 410 Kč/m². V Moravskoslezském kraji dosáhla realizovaná kupní cena bytu v roce 2024 podle krajské statistiky ČSÚ jen 43 083 Kč/m², meziročně o 5,1 % víc. Nájmy se ale mezi městy neliší tolik jako ceny: ostravský 2+kk o 55 m² stojí podle UlovDomov zhruba 14 900 Kč, pražský 23 900 Kč. Levný byt s relativně slušným nájmem dává vyšší procento.

Nájmy v Ostravě navíc v 1. čtvrtletí 2026 rostly nejrychleji v zemi: u 1+kk o 18 % a u 3+kk o 24 % meziročně, zatímco v Praze o 4 až 11 %. Druhá strana mince je cena bytu. Ta roste v menších městech pomaleji a nejistěji než v Praze, kam míří pracovní místa i kupci. V říjnu 2026 snížilo cenu 28 % ostravských prodejních inzerátů a jen 6 % zdražilo; mezi ukončenými inzeráty zlevnila skoro polovina, v průměru o 7,4 %. Nabídkových 71 562 Kč/m² je tedy strop, ne to, za co se skutečně prodává.

Byt se prodává 60 dní a stojí provizi, ETF se prodá během dne

Tabulka nepočítá tři věci, které v praxi rozhodují stejně jako procenta. První je likvidita: medián délky prodejního inzerátu v Ostravě byl v říjnu 2026 60 dní, k tomu provize realitky kolem 3 % a týdny na katastru. Podíl v ETF se prodá v kterýkoli obchodní den a peníze jsou na účtu do dvou dnů.

Druhá je koncentrace: 3 miliony v bytě znamenají jednu adresu, jedno město a jednoho nájemníka, který může přestat platit. Světové ETF drží podíly v tisících firem a žádná z nich neumí vytopit souseda. Třetí je volatilita: světový akciový index v roce 2022 ztratil zhruba 18 % a kdo to nevydrží, prodá ve ztrátě; byt na obrazovce nikdo každý den nepřeceňuje, takže se drží snáz, i když jeho cena v Ostravě mezi roky 2022 a 2024 podle ČSÚ rostla jen o jednotky procent ročně.

Rozdíl 1 984 551 Kč mezi bytem při růstu 2 % a ETF při 5 % je cena za to, že byt po rodičích majitel vidí, sáhne si na něj a každý měsíc mu z něj přijde 6 300 korun.