Garáž za 1,2 milionu v Praze aktuálně vynáší kolem 3 %, nájemce navíc vypovíte bez udání důvodu

Nový byt v Praze za 11,44 milionu, garáž za 1,2 milionu

V Praze se staví nejvíc bytů za poslední roky a přesto zdražují. Podle Pražského deníku z 19. října 2026 je rozestavěných rekordních 23 300 bytů, v nabídce jich je 7 160 a průměrná cena novostavby dosáhla 182 677 korun za metr, meziročně o 8 % víc. Průměrný nabízený byt tak stojí 11,44 milionu korun a skoro třetinu nových bytů (29 %) kupují investoři.

Nejlevnějším kusem pražské nemovitosti, který se dá pronajímat, je garáž. Podle dat Sreality.cz za první pololetí 2026 vychází průměrná nabídková cena garáže v Praze na 62 860 korun za metr. Řadová zděná garáž o 19 metrech tedy stojí zhruba 1,19 milionu korun.

Inzeráty pronájmu garáží v Praze z podzimu 2026 se pohybují od 1 400 do 6 000 korun měsíčně: za 12 až 14 metrů se požaduje typicky 2 000 až 2 500 korun, za 21 až 22 metrů kolem 5 000 korun. Nájem 3 500 korun za 19 metrů sedí uprostřed.

Nájem 3 500 korun: 3,5 % v hrubém, po daních 3,1 %

Garáž za 1,2 milionu s nájmem 3 500 korun měsíčně vynese 42 000 korun ročně, v hrubém 3,5 %. Z toho jdou pryč dvě položky.

První je daň z nemovitosti. Po konsolidačním balíčku (zákon 349/2023 Sb., který novelizoval zákon 338/1992 Sb.) platí za samostatně stojící garáž základní sazba 14,50 Kč za metr zastavěné plochy. Po vynásobení koeficientem 1,5, který platí ve většině Prahy, vychází na 19 metrů 413 korun ročně. Daň z pozemku pod garáží jsou desetikoruny.

Druhá je daň z příjmu. Příjem z nájmu se daní podle § 9 zákona o daních z příjmů, nejjednodušší je paušál 30 % na výdaje: zdaníte 70 % nájmu sazbou 15 %, tedy 4 410 korun. Čistých zůstane 37 177 korun ročně, 3,1 %. To je 3 098 korun měsíčně.

U samostatné řadové garáže žádné SVJ ani fond oprav neexistuje. Jiná situace je parkovací stání v podzemí bytového domu: tam příspěvek do SVJ zůstává, typicky ve stovkách korun měsíčně, a výnos sráží.

Když garáž jeden měsíc v roce stojí prázdná, klesne nájem na 38 500 korun, daň z příjmu na 4 043 korun a čistý výnos na 2,8 %.

Byt za 6 milionů vynese 3,0 %, ETF za 1,2 milionu nedává nájem

Byt za 6 milionů korun odpovídá při realizované ceně 131 520 korun za metr (ČSÚ, rok 2025) zhruba 45,6 metru. Nabídkové nájemné v Praze bylo podle Deloitte Rent Indexu za 2. čtvrtletí 2026 462 korun za metr měsíčně, tedy 21 067 korun. Počítáme s jedním měsícem neobsazenosti ročně, u bytu je střídání nájemníků běžné.

Po fondu oprav, dani z nemovitosti, pojištění a dani z příjmu zůstane 182 203 korun ročně, 3,0 %. Garáž a byt tedy nesou prakticky totéž. Rozdíl je ve vstupu: 1,2 milionu proti 6 milionům.

Třetí cestou je 1,2 milionu v ETF na světové akcie, například iShares Core MSCI World. Roční poplatek 0,20 % dělá 2 400 korun, desetiletý průměrný výnos fondu je podle BlackRocku 13,02 % ročně v dolarech. V korunách byl nižší kvůli posilování koruny a nepřichází po měsících jako nájem: hodnota kolísá a v jednotlivém roce klesá i o desítky procent. Po třech letech držení je prodej bez daně z příjmu (§ 4 odst. 1 písm. w zákona o daních z příjmů), u garáže a bytu je to jiný příběh.

Nájemce garáže vypovíte bez udání důvodu, nájemce bytu ne

Stejná tři procenta z garáže a z bytu nejsou stejně jistá. Nájem bytu chrání zvláštní ustanovení občanského zákoníku (§ 2235 a násl.): pronajímatel ho může vypovědět jen ze zákonných důvodů, kauce je omezena na trojnásobek nájmu (§ 2254) a neplatiče, který se odmítne vystěhovat, dostanete z bytu až soudní cestou, což trvá měsíce.

Na garáž se tahle ochrana nevztahuje. Platí obecná ustanovení o nájmu (§ 2201 a násl.): smlouvu na dobu neurčitou lze vypovědět i bez udání důvodu s tříměsíční výpovědní dobou (§ 2231), výše kauce není omezena a nejde o bydlení, takže soud nemá důvod neplatiče chránit. Odpadá i hlasování SVJ o zateplení za miliony a fond oprav. U stání v podzemní garáži bytového domu ale SVJ i jeho příspěvek zůstávají.

Cena garáže v Praze za rok klesla o 1 %, bez daně ji prodáte až v roce 2036

Jednoduchost má svou cenu. Zatímco pražské novostavby bytů zdražily o 8 %, průměrná cena garáže v Praze podle Sreality za rok klesla o 1 %. Ceny rostou jinde: garážová stání v Praze o 16 %, v Brně o 18 %, garáže v celé republice o 12 % na 37 159 korun za metr. Cena roste tam, kde se nová zástavba staví bez parkování a stání chybí, ne plošně.

Kupců garáže je méně než kupců bytu a hypotéku na ni banky dávají obtížně, takže kupující musí mít hotovost. Prodej proto může trvat měsíce a 1,2 milionu nedostanete zpět tak rychle jako z ETF, kde prodej trvá vteřiny.

Poslední položkou je daň při prodeji. Nemovitost nabytá od 1. ledna 2021 je od daně z příjmu osvobozena až po 10 letech vlastnictví (§ 4 odst. 1 písm. b zákona o daních z příjmů); pětiletý test platí jen pro nemovitosti koupené do konce roku 2020. Výjimka pro použití peněz na vlastní bydlení se u garáže prakticky neuplatní. Garáž koupená v listopadu 2026 se tedy bez 15% daně ze zisku prodá nejdřív v listopadu 2036.