Berlín chce převzít 140 tisíc bytů velkých pronajímatelů, Vonovii hrozí ztráta 8,4 miliardy eur

Berlín, 17. října: hranice 10 000 bytů a strop 16 miliard eur

Berlínská Die Linke vyhrála v září 2026 zemské volby a 17. října předložila spolu s SPD a Zelenými papír, na kterém chce stavět koalici. Klíčový bod zní: firma, která v Berlíně vlastní víc než 10 000 bytů, má všechno nad touto hranicí převést do veřejných rukou. Za náhradu, ale nejvýš za 16 miliard eur dohromady, a návrh zákona má ležet na stole do poloviny roku 2028.

Podle propočtu Financial Times se to dotkne přes 144 tisíc bytů čtyř firem: Vonovie, Heimstadenu, Adleru a Covivia. Opírá se o článek německé ústavy, který převod majetku do společného vlastnictví připouští, ale nikdy nebyl použit.

Berlín přitom na stejnou otázku odpověděl už jednou. V referendu v září 2021 hlasovalo 59 % Berlíňanů pro vyvlastnění velkých pronajímatelů. Tehdejší vedení města návrh odložilo, teď se vrací s konkrétními čísly.

Účetnictví říká 20,4 miliardy, Berlín nabízí zhruba 12

Vonovia ($VNA) má v Berlíně kolem 130 tisíc bytů a je tak největším cílem plánu. Zhruba 120 tisíc z nich, které by spadly nad hranici, vede v účetnictví za 20,4 miliardy eur. Kdyby se strop 16 miliard rozdělil mezi všechny dotčené firmy podle počtu bytů, připadlo by na Vonovii asi 12 miliard. Ztráta: 8,4 miliardy eur, v přepočtu zhruba 200 miliard korun.

Financial Times spočítaly, že navržená náhrada je v průměru o více než 40 % pod účetní hodnotou bytů. Švédský Heimstaden by na svých 10 tisících berlínských bytech v hodnotě 2,5 miliardy eur prodělal 1,5 miliardy.

Vonovia tvrdí, že plán je protiústavní a u soudu neobstojí. Generální ředitel Luka Mucic už 10. října oznámil, že po dokončení zhruba 1 000 rozestavěných bytů firma v Berlíně žádný další projekt nezačne.

Patří k podnikatelské odpovědnosti pečlivě zvážit, jaké důsledky mohou mít rámcové podmínky na investiční rozhodnutí.

Luka Mucic, generální ředitel Vonovie (vyjádření pro agenturu dpa, říjen 2026)

Burza: akcie o třetinu níž, banky se rozcházejí mezi 14 a 26 eury

Zákon neexistuje, koaliční jednání mají začít až v listopadu, a přesto už Vonovia platí. Cena akcie klesla 20. října na 16,02 eura, to je 34 % pod úrovní z ledna 2026 a kousek nad ročním minimem 16,12 eura z předchozích dnů. V lednu 2025 stála akcie až 28,90 eura. Do 22. října se cena vrátila jen k 16,67 eura.

Tržní hodnota celé firmy byla 20. října 13,8 miliardy eur. Jinými slovy: burza oceňuje celou Vonovii se zhruba 540 tisíci byty po celém Německu, Švédsku a Rakousku níž, než kolik má firma v účetnictví jen za ohrožené byty v Berlíně. Část rozdílu vysvětluje dluh, který Vonovia nese, část strach z toho, co Berlín nakonec zaplatí.

Analytici se neshodnou víc než obvykle:

• Morgan Stanley 20. října snížila cílovou cenu z 25 na 14 eur a doporučení na „podvážit".

• Jefferies 14. října snížila cíl na 23 eur.

• JPMorgan 22. října potvrdila 26 eur a doporučení kupovat.

Rozpětí 14 až 26 eur u jedné akcie říká, že nikdo nedokáže ocenit politiku. Morgan Stanley navíc připomíná, že akcii tlačí dolů i rostoucí výnosy německých dluhopisů, které zdražují Vonovii refinancování dluhu.

Nájem 8,26 eura za metr proti „20 eurům" z politické debaty

Zastánci plánu argumentují nájmy. Berlín se 4 miliony obyvatel postrádá podle odhadu senátu asi 100 tisíc bytů, celé Německo 1,4 milionu. Vonovia proti tomu staví vlastní čísla: průměrný nájem v jejích berlínských bytech je podle vyjádření firmy z 19. října 8,26 eura za metr čtvereční měsíčně.

S průměrem 10,80 eura jsou i naše nájmy v nových smlouvách daleko od 20 eur, které se propagují v politické debatě.

Luka Mucic, generální ředitel Vonovie (vyjádření pro agenturu dpa před berlínskými volbami, 18. září 2026)

Účet za vyvlastnění by přitom nezaplatili jen „velcí pronajímatelé". Berliner Zeitung upozorňuje, že Die Linke míří na BlackRock, ale zasáhne i penzijní fondy, které akcie Vonovie drží pro své střadatele. Vonovia je členem indexu DAX, takže kousek Berlína má i každý český investor s ETF na německé nebo evropské akcie.

Zákon do poloviny 2028, Vonovia zatím staví 1 000 bytů a investuje 539 milionů

Časová osa je dlouhá. Tři strany musí nejdřív schválit zahájení koaličních jednání, pak sestavit vládu a teprve potom napsat zákon, který s velkou pravděpodobností skončí u ústavního soudu v Karlsruhe. Do té doby zůstane cena akcie Vonovie místem, kde se každý den přepočítává pravděpodobnost, že Berlín svůj plán dotáhne.

Vonovia mezitím pozastavila nové stavby v Berlíně, ale rozestavěných 1 000 bytů dokončí a do stávajících berlínských domů v roce 2026 vloží 539 milionů eur. Další čísla ukáže 4. listopadu 2026, kdy firma zveřejní výsledky za prvních devět měsíců roku.