Stavební pozemky zdražily za deset let o 218 %, s pasivním příjmem však nepočítejte

Parcela 800 m² zdražila z 662 tisíc na 2,1 milionu, inzerát visí 135 dní místo 339

Kdo si v září 2016 koupil průměrnou parcelu o výměře 800 m², zaplatil podle celostátního průměru zhruba 662 tisíc korun. V září 2026 stál stejný pozemek přibližně 2,1 milionu. Podle analýzy projektu Realiťák roku a společnosti CEMAP z 2. listopadu 2026 vzrostla průměrná nabídková cena pozemků pro bydlení z 827 na 2 630 korun za metr, tedy o 218 %.

V Praze stojí metr 21 251 korun, ve Středočeském kraji 4 679 korun, v Jihomoravském 3 388 korun. Nejrychleji zdražoval Pardubický kraj, o 301,5 %. A pozemky se prodávají rychleji než kdy dřív: průměrný inzerát visel v září 2016 na trhu 339 dní, v září 2026 jen 135 dní, v Praze 94 dní.

To všechno v době, kdy hypotéky zdražují osmý měsíc v řadě. Swiss Life Hypoindex ukazuje k 10. listopadu 2026 průměrnou nabídkovou sazbu 5,96 % a Česká národní banka 5. listopadu zvýšila repo sazbu na 4,00 % s platností od 6. listopadu. Pozemky přesto meziročně zdražily o 7,3 %. Je to pokušení: koupit parcelu, nechat ji ležet a za pár let prodat. Jenže pozemek má proti každému jinému aktivu jednu vadu. Jeho výnos je jen růst ceny a nic jiného.

Pozemek nenese nájem, zato stojí 3 920 korun daně ročně a v Praze 12 600

Byt vydělává nájmem, akcie dividendou, spořicí účet úrokem. Prázdná parcela nevydělává nic a majitel do ní každý rok přidává. Daň z nemovitých věcí za stavební pozemek činí od 1. ledna 2024 podle § 6 zákona č. 338/1992 Sb. 3,50 Kč za metr čtvereční, násobeno koeficientem podle velikosti obce: 1,0 v obci do 1 000 obyvatel, 1,4 v obci do 6 000 obyvatel, 3,5 ve statutárních městech a 4,5 v Praze. Sazby novela zvedla zhruba o 80 % a obec je může místním koeficientem dál násobit od 0,5 do 5,0.

Za parcelu 800 m² v obci do 6 000 obyvatel to dělá 3 920 korun ročně, v Praze 12 600 korun, obojí bez místního koeficientu. Zákon má přitom paradox: stavebním pozemkem je daňově jen parcela s pravomocným povolením stavby. Holý pozemek bez povolení se daní podle druhu v katastru, třeba jako ostatní plocha za 0,35 Kč/m². Kdo tedy pozemek jen drží, platí daň menší. Zaplatí ale jinak.

Těch 5 milionů, které v parcele leží, totiž mohlo vydělávat jinde. Spořicí účet se sazbou kolem 4 % bez podmínek, jaký banky po zvýšení sazeb ČNB v listopadu 2026 nabízejí, nese z 5 milionů po 15% srážkové dani zhruba 170 tisíc korun ročně. To je cena nečinnosti, kterou pozemek musí nejdřív dohnat růstem.

„Dlouhodobý růst cen pozemků je spojen i s omezeností nabídky vhodných lokalit. Pozemek ale není standardizovaný produkt, takže je nutné být při porovnávání průměrných cen mimořádně opatrný."

Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP - cenové mapy (Hypoindex.cz, 2. 11. 2026)

Parcela za 5 milionů po pěti letech: 657 tisíc čistého při růstu 3 %, spořicí účet dá 910 tisíc

Vezměme parcelu 800 m² za 5 milionů korun, tedy 6 250 Kč/m², což odpovídá úrovni Středočeského kraje. Propočet počítá s daní z nemovitých věcí 3 920 Kč ročně, s 15% daní ze zisku při prodeji do deseti let a bez provize realitní kanceláře či právníka. Proti ní stojí stejných 5 milionů na spořicím účtu se 4 % (po srážkové dani 3,4 %) a ve světovém akciovém ETF s dlouhodobým průměrem indexu MSCI World 7 % ročně minus 0,2 % poplatek, po třech letech držení bez daně.

Při růstu 3 % ročně parcela prohraje se spořicím účtem v obou horizontech, a to spořicí účet nemůže zlevnit. Při 8 % ročně, což je tempo blízké uplynulé dekádě, vítězí pozemek až po deseti letech, kdy odpadne daň z příjmu. Po pěti letech je prakticky na úrovni ETF: ze zisku 2,35 milionu odvede 352 tisíc korun daně, a kdo by měl v daném roce příjmy nad 36násobek průměrné mzdy (v roce 2026 přes 1,6 milionu korun), zaplatí z části zisku 23 %.

Tabulka nepočítá dvě věci. Provizi realitní kanceláře a právníka, které z nemovitosti ukrojí obvykle několik procent. A hlavně riziko, že parcela nezdraží vůbec: vklad na spořicím účtu je do 100 tisíc eur pojištěný, cena pozemku pojištěná není.

Cenu dělá územní plán, přípojky a sazba hypotéky, ne čas: parcely nad 3 000 m² stojí 1 200 Kč/m²

Minulých 218 % neplatí plošně. Starší data Hypoindexu z července 2025 ukazují, jak moc rozhoduje velikost: parcely do 800 m² se tehdy prodávaly průměrně za 6 300 Kč/m², parcely o výměře 800 až 1 100 m² za 3 800 Kč/m² a pozemky nad 3 000 m² za pouhých 1 200 Kč/m². Velkou parcelu nikdo nechce celou a dělení vyžaduje souhlas obce i sítě ke každému dílu.

Cena stojí na třech věcech, které s plynutím času nesouvisejí. Na územním plánu obce, který rozhoduje, zda je parcela zastavitelná, nebo jen drahá zahrada. Na přípojkách a přístupové cestě, bez nichž se nestaví. A na sazbě hypoték: stavebník kupuje pozemek za půjčené peníze a při 5,96 % si půjčí méně než při 4,89 %, kde sazby byly v březnu 2026.

Ani růst není rovnoměrný. Ceny vrcholily ve 2. čtvrtletí 2022, pak zhruba rok klesaly a znovu rostou až od poloviny roku 2023. Kdo kupoval na vrcholu v roce 2022, byl o rok později ve ztrátě, a k tomu platil daň.

„Rozhoduje hlavně územní plán, přístup, sítě, tvar pozemku, regulace a reálná možnost výstavby. Právě proto mohou být rozdíly mezi okresy obrovské."

Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku (Hypoindex.cz, 27. 7. 2026)

Bez daně až po více než deseti letech: smlouva o budoucí koupi lhůtu neobejde

Prodej pozemku se daní jako ostatní příjem podle § 10 zákona o daních z příjmů, a to z rozdílu mezi prodejní a kupní cenou. Osvobozený je podle § 4 odst. 1 písm. b) až tehdy, když doba mezi nabytím a prodejem přesáhne 10 let. Platí to pro nemovitosti nabyté od 1. ledna 2021; u pozemků koupených do konce roku 2020 stačí 5 let, jak uvádí Finanční správa.

Výjimka existuje jediná: kdo peníze z prodeje použije na vlastní bydlení a oznámí to finančnímu úřadu, daň neplatí ani dřív. Lhůtu naopak nejde obejít smlouvou o budoucí koupi: pokud se budoucí prodej uskuteční do deseti let od nabytí, osvobození padá, i když se kupní smlouva podepíše až později.

Parcela koupená 10. listopadu 2026 se tak bez daně prodá nejdřív 11. listopadu 2036.