Splatit hypotéku dřív, nebo investovat? Spočítej si to
Porovnej dva scénáře se stejnými penězi: mimořádné splátky hypotéky, nebo investování volné částky. Uvidíš úspory na úrocích, majetek na konci i vývoj čistého jmění po letech.
Mimořádné splátky, pak investice
- Hypotéka splacena
- o 5 let a 11 měsíců dřív
- Zaplacené úroky
- 1 107 177 Kč
- Ušetřeno na úrocích
- +525 995 Kč
Hypotéka podle plánu, částka do investic
- Hypotéka splacena
- podle plánu (za 20 let)
- Zaplacené úroky
- 1 633 172 Kč
- Ušetřeno na úrocích
- 0 Kč
| Rok | Splatit dřív | Investovat | Rozdíl |
|---|---|---|---|
| 5 | -2 152 695 Kč | -2 132 954 Kč | −19 741 Kč |
| 10 | -1 081 424 Kč | -989 464 Kč | −91 960 Kč |
| 15 | 276 852 Kč | 522 287 Kč | −245 435 Kč |
| 20 | 2 122 914 Kč | 2 525 818 Kč | −402 904 Kč |
Jak kalkulačka počítá
Scénář splatit dřív: Volná částka jde každý měsíc do mimořádné splátky jistiny. Hypotéka se tím splatí dřív a od toho okamžiku jde celé měsíční cash flow (řádná splátka + volná částka) do investic až do konce původního horizontu.
Scénář investovat: Hypotéka běží podle původního plánu a volná částka se každý měsíc investuje se zhodnocením výnos / 12. Na konci horizontu je dluh v obou scénářích nulový, takže se porovnává čistý majetek.
Psychologie a likvidita: Čísla nejsou všechno. Mimořádná splátka je nevratná - peníze v ETF prodáš kdykoliv, jistinu z banky zpět nedostaneš. Naproti tomu bydlení bez dluhu má psychologickou hodnotu, kterou kalkulačka nezměří. Nejčastější kompromis je dělat obojí napůl.
Co kalkulačka nepočítá: inflaci, daňový odpočet úroků z hypotéky (až 150 000 Kč ročně, mírně zvýhodňuje držení hypotéky), daně z výnosů investic (při 3+ letech držení je prodej stejně osvobozen), riziko kolísání výnosů ani změnu sazby po konci fixace. Předpokládá bezplatné mimořádné splátky - ze zákona můžeš ročně splatit zdarma až 25 % jistiny.
Jak kalkulačka počítá
- Anuitní splátka. Z aktuálního zůstatku, sazby a zbývající doby se spočítá řádná měsíční splátka anuitním vzorcem. Ta je v obou scénářích stejná - porovnává se jen osud volné částky navíc.
- Scénář splatit dřív. Volná částka jde každý měsíc do mimořádné splátky jistiny. Hypotéka se splatí dřív a od toho okamžiku jde celé měsíční cash flow (řádná splátka + volná částka) do investic se zhodnocením výnos / 12, až do konce původního horizontu.
- Scénář investovat. Hypotéka běží podle původního splátkového kalendáře a volná částka se každý měsíc investuje se zhodnocením výnos / 12.
- Čisté jmění a srovnání. Na konci horizontu je dluh v obou scénářích nulový, porovnává se hodnota portfolia. V průběžné tabulce se pro férovost srovnává čisté jmění: hodnota investic minus zbývající dluh.
- Úspora na úrocích. U scénáře splatit dřív kalkulačka vyčíslí, o kolik měsíců dřív je hypotéka splacená a kolik se ušetřilo na úrocích oproti řádnému kalendáři.
splátka = zůstatek × r / (1 − (1 + r)^(−n)), kde r = sazba / 12 a n = počet měsícůportfolio = (portfolio + vklad) × (1 + výnos / 12)Předpoklady a limity výpočtu
- Výsledky jsou v nominálních hodnotách - nezohledňují inflaci (dopadá na oba scénáře stejně).
- Nepočítá daňový odpočet úroků z hypotéky (až 150 000 Kč úroků ročně u vlastního bydlení), který mírně zvýhodňuje držení hypotéky a investování.
- Nepočítá riziko: úspora ze splátky je jistý výnos ve výši sazby, výnos investic je jen očekávaný a kolísá. Při malém rozdílu sazeb je jistota silný argument.
- Předpokládá bezplatné mimořádné splátky - ze zákona lze ročně splatit zdarma až 25 % jistiny, vyšší mimořádné splátky mohou být zpoplatněné.
- Počítá s konstantní sazbou hypotéky po celou dobu - po konci fixace se sazba může změnit.
- Nepočítá daně z výnosů investic - při držení déle než 3 roky je prodej v ČR osvobozen časovým testem.
Často kladené otázky
Vyplatí se splatit hypotéku dřív, nebo investovat?
Matematicky rozhoduje rozdíl mezi sazbou hypotéky a očekávaným výnosem investic. Při sazbě 4,7 % a výnosu akciových ETF 6-8 % vychází dlouhodobě lépe investovat. Rozdíl ale není jistý - výnos investic kolísá, zatímco úspora ze splátky je garantovaná. Čím menší rozdíl, tím silnější argument pro splacení.
Co znamená, že mimořádná splátka je jistý výnos?
Každá koruna mimořádné splátky ti ušetří budoucí úroky přesně ve výši sazby hypotéky - bez rizika a bez daně. Splátka hypotéky se sazbou 4,7 % je tedy ekvivalent jisté investice s výnosem 4,7 % ročně. Žádná bezriziková investice na trhu ti tolik obvykle nenabídne.
Kolik můžu mimořádně splatit zdarma?
Ze zákona můžeš každý rok bezplatně splatit až 25 % jistiny hypotéky. Kompletní předčasné splacení bez sankce je možné vždy ke konci fixace, při prodeji nemovitosti nebo v tíživé životní situaci. Nad rámec zákona mají některé banky vlastní benevolentnější podmínky - ověř ve smlouvě.
Jak funguje daňový odpočet úroků z hypotéky?
U hypotéky na vlastní bydlení si můžeš od základu daně odečíst zaplacené úroky až do 150 000 Kč ročně (u nemovitostí pořízených před rokem 2021 až 300 000 Kč). Při 15% sazbě to znamená úsporu až 22 500 Kč ročně. Odpočet efektivně snižuje sazbu hypotéky, a mírně tak zvýhodňuje scénář investování - kalkulačka s ním nepočítá.
Co když je sazba hypotéky vyšší než výnos investic?
Pak je odpověď jednoznačná: splácej. Mimořádná splátka ti dává jistý výnos ve výši sazby - pokud je vyšší než realistický očekávaný výnos investic, investování nedává matematicky smysl a navíc neseš riziko. Tahle situace nastává při drahých hypotékách nebo konzervativním investování.
Proč zvažovat likviditu?
Mimořádná splátka je nevratná - jistinu z banky zpátky nedostaneš, kdyby ses dostal do finanční tísně. Peníze v ETF prodáš během dnů. Proto se doporučuje splácet navíc až po vybudování železné rezervy a proto část lidí volí kompromis: polovinu volných peněz do splátek, polovinu do investic.
Počítá kalkulačka s inflací?
Ne, výsledky jsou v nominálních korunách. Inflace ale dopadá na oba scénáře stejně, takže na jejich pořadí nic nemění. Za zmínku stojí, že inflace reálně 'ujídá' i dluh - hypotéka za 20 let bude v reálných penězích výrazně menší závazek než dnes.