Stále více investorů se obrací na kapitálové trhy jako na místo, kde mohou zhodnocovat své volné finanční prostředky. Akciový trh už je v současnosti přístupný v podstatě pro každého i s minimálním kapitálem, nemovitostní investice na první pohled vyžadují mnohem vyšší kapitál, staré pořádky se však s novými technologiemi mění. Za správných okolností může být nemovitost alternativou k akciím, která nabízí nižší riziko, přináší lepší výnos a poskytuje větší diverzifikaci.
Ať už se jedná o plánování odchodu do důchodu, „spoření“ financí na start do života vašich dětí nebo prostě zhodnocování zbývajících finančních prostředků, každý jednotlivec si musí stanovit investiční strategii, která odpovídá jeho rozpočtu a potřebám. Porovnání investic do nemovitostí s nákupem akcií by mohlo být dobrým začátkem.
Nemovitosti vs. akcie – základní přehled
Investice do nemovitostí nebo akcií je osobní volbou, která závisí na vaší finanční situaci, toleranci vůči riziku, cílům a investičním stylu. Více lidí bude investovat na akciovém trhu pravděpodobně proto, že nezabere na první pohled takové množství času a nevyžaduje tak vysoké množství kapitálu.
Když kupujete akcie, kupujete malý kousek konkrétní společnosti, přičemž obecně můžete vydělat peníze dvěma způsoby: růstem hodnoty akcie a prostřednictvím vyplácené dividendy. Podobně však fungují i nemovitosti. Když kupujete nemovitost, získáte budovu či pozemek, většina investorů inkasuje příjem v podobě nájemného (což zajistí stálý tok příjmů – podobně jako dividenda) a zároveň profitujete ze zhodnocení ceny nemovitosti. K nákupu nemovitosti lze využít i hypotečního úvěru, a tak lze nakoupit i vícero fyzických nemovitostí s využitím bankovní páky, což není příliš odlišné od pákového obchodování, které nabízí řada obchodníků. (Osobně bych se pákovému obchodování vyhnul, neboť se jedná o velmi rizikovou „investiční strategii.)
Mnoho potenciálních investorů lákají nemovitosti, protože se jedná o hmotné aktivum, na které si lze sáhnout. Realitní investoři však mají i další možnosti, kdy můžete do nemovitostí investovat, aniž byste museli kupovat fyzické aktivum. Jedná se o nemovitostní investiční fondy – REITs, jejichž prostřednictvím můžete investovat nepřímo do nemovitostí nákupem akcií těchto společností a crowdfundingové platformy, které nabízejí přístup k širokému portfoliu realit i drobným investorům.
Při výběru mezi akciovým a nemovitostním investováním (do fyzických nemovitostí především) je však důležité brát v úvahu několik důležitých faktorů:
1. Návratnost
Investování na akciovém trhu má největší smysl, pokud je investor orientován dlouhodobě. Neboť v z krátkodobého hlediska se na trhu může objevovat výrazná volatilita, která by mohla hodnotu vaší krátkodobé investice výrazně ovlivnit. Stačí se podívat na vývoj amerického akciového trhu v letošním roce.
Srovnání výnosů z nemovitostí a akciového trhu je jako porovnávání jablek s hruškami – faktory, které ovlivňují ceny, jejich hodnotu a výnosy jsou velmi odlišné. Nikoliv úplně přesnou, ale alespoň obecnou, představu si však můžete udělat porovnáním výnosu benchmarku amerického akciového trhu indexu S&P 500 (modrá) a výnosu Vanguard Real Estate ETF (zelená) od finanční a realitní krize v roce 2008.
Jak ukazuje graf, vývoj hodnoty obou aktiv do značné míry koreluje, od roku 2018 je však vidět výraznější růst akciového trhu. Podobně se na cenách akcií i nemovitostí například projevila letošní koronavirová krize, ačkoli je jasně vidět, kam v letošním roce přednostně plynou peníze, které jsou pumpované do americké ekonomiky. Akciový trh tak od března zaznamenal mnohem vyšší oživení než nemovitostní index.
2. Riziko
Bublina s nemovitostmi a bankovní krize v roce 2008 přinesla pokles hodnoty jak na nemovitostním, tak akciovém trhu a letošní koronavirová krize způsobila totéž, i když z jiných důvodů. Přesto je důležité si uvědomit, že akcie a nemovitosti obecně přinášejí různá rizika.
Nemovitosti
V případě investování do fyzických nemovitostí se objevuje řada „mimotržních rizik“. V prvé řadě je třeba zmínit, že výběr vhodné nemovitosti vyžaduje poměrně mnoho zkoumání. Nemovitostní investování není aktivita, ke které byste měli přistupovat ležérně s očekáváním okamžitých výsledků a návratnosti. Pokud hledáte investiční „automat“ zauvažovat byste měli spíše o akciovém trhu. Nemovitosti nejsou likvidní aktiva, tudíž nemůžete rychle inkasovat zisk. Vlastnictví fyzické nemovitosti pak přináší další rizika, která jsou spojená s údržbou a inkasováním nájemného.
Druhou možností jsou pak zmiňované investice prostřednictvím REITs a crowdfundingových platforem, díky kterým vám odpadnou povinnosti spojené s fyzickým vlastnictvím nemovitosti, na druhou stranu samozřejmě přijdete o část zisku, kterou „spolkne“ zprostředkovatel a stejně tak čelíte riziku zániku společnosti, jejímž prostřednictvím jsou vaše nemovitostní investice realizovány.
Akcie
Akciový trh je vystaven několika různým druhům rizik: tržním, ekonomickým a inflačním. V prvé řadě mohou být hodnoty akcií velmi volatilní, přičemž jejich ceny podléhají tržním fluktuacím – riziko, které s delším časovým horizontem klesá, nelze ho však opomínat. Výkyvy v cenách akcií však může způsobit takřka kýchnutí v kanceláři na druhé straně světa.
Nestálost může být způsobena geopolitickými událostmi i okolnostmi, které jsou specifické pouze pro daný akciový titul. Řekněme například, že má konkrétní společnost pobočku v problematické zemi. Pokud se dostane hospodářství této země do problémů, nebo nastanou nějaké politické změny, mohou akcie této společnosti velmi trpět.
Kromě toho také řada akcií podléhá hospodářskému cyklu, odpovídá na změny v měnové politice, regulacích, daňových změnách nebo dokonce změnách v úrokových sazbách stanovených centrální bankou. Opět nezbývá než vyzdvihnout důležitost dlouhodobého investičního horizontu, neboť většina ze změn vyvolaných zmíněnými událostmi jsou pouze přechodného charakteru.
Další rizika pak mohou přicházet s chováním konkrétního investora. Absence diverzifikace, impulsivní nákupy a prodeje nebo porušování stanovené investiční strategie jsou další rizika, která si může přivodit investor samotný.
3. Klady a zápory
Nemovitosti
Realitní investoři mohou k nákupu nemovitosti využít pákového efektu prostřednictvím bankovního financování. Obvykle vám postačí disponovat pouze 20 % ceny nemovitosti. Úroky z hypotéky pak lze odečíst z daňového základu a můžete tak i ušetřit na daních. I když nejsou nemovitosti zdaleka tak likvidní jako akciové investice slibují generování dlouhodobého peněžního toku a pasivního příjmu a také zhodnocení.
Navzdory kladům je třeba vzít v úvahu také množství peněz, kterými je třeba pro investování do fyzických nemovitostí disponovat. Výjimku pak opět tvoří zprostředkované investice.
Vzhledem k tomu, že nejsou nemovitosti ani tak likvidní, nemůžete se spolehnout na okamžitý prodej nemovitosti, když se dostanete do finanční nouze. Mezi další nevýhody pak patří náklady spojené se správou nemovitosti a časová investice, kterou je třeba věnovat do shánění nájemníků, oprav a údržby.
Akcie
V případě většiny investorů nevyžaduje zahájení akciového investování velký objem hotovosti, což z něj činí poměrně lákavou možnost ke zhodnocování peněz. Na rozdíl od nemovitostí jsou akcie likvidní a obvykle se snadno kupují a prodávají, takže se na ně můžete v případě nouze spolehnout. S velkým množstvím akcií a ETF, ze kterých si můžete vybrat, pak není problém vybudovat i vhodně diverzifikované investiční portfolio.
Jak bylo ale uvedeno výše, akcie mají také tendenci být volatilnější, což může v investorovi vyvolat chuť provádět riskantní investiční rozhodnutí, zejména pokud prodává v panice. Tento problém však lze odbourat využíváním pasivní investiční strategie. Zisk z prodeje vašich podílů dříve než 3 roky od nákupu podléhá zdanění, což může zvyšovat vaše daňové zatížení. Pokud navíc do trhu nevložíte příliš mnoho peněz, vaše investice také příliš velkou díru do světa neudělají, to je ale asi samozřejmé.
Slovo závěrem
Nemovitosti i akcie jsou charakteristické svými riziky i výhodami. Investování na akciovém trhu si získává stále vyšší pozornost jako investiční nástroj pro odkládání úspor na důchod. I když však investujete dlouhodobě, velmi důležitým prvkem zůstává diverzifikace.
Aby se snížilo riziko, měli by se investoři rozhodnout investovat do různých tříd aktiv. Investice do nemovitostí (ať už přímá nebo nepřímá) může být ideálním způsobem, jak diverzifikovat vaše investiční portfolio, které je do značné míry složeno například z akciových investic. Můžete tak dosáhnout celkového snížení rizika a maximalizace výnosů. Mnoho investorů tak vkládá peníze jak na akciový trh, tak do nemovitostí a má to své opodstatnění. Pokud se vám tato myšlenka líbí a nechcete vlastnit nebo spravovat fyzickou nemovitost, pak může být vaší cestou právě investice prostřednictvím Real Estate Investment Trust – REIT nebo crowdfundingových platforem. Nemovitostní investice každopádně stojí za zvážení, byť jste třeba přesvědčenými akciovými investory, podobně jako já.
#akcie #jakinvestovat #investovani #investice #nemovitosti #diverzifikace #portfolio #dlouhodobeinvestovani #nemovitostniinvestice #akcioveinvestice
