Měsíc a půl od našeho posledního rozhovoru na téma investice do nemovitostí v době koronavirové si na mě opět udělal čas Tomáš Rusňák, hypoteční a investiční specialista, a zakladatel a CEO poradenské firmy TAURUM finance s.r.o., který má za sebou například i spolupráci s Ministerstvem financí ČR a Českou národní bankou.
Zajímalo mě mimo jiné, jak se jeho poradenské firmě daří a jak se daří hypotečnímu trhu jako takovému. Jeho odpovědi vás možná překvapí.
Je hypoteční trh v ohrožení?
Kvůli koronakrizi velmi klesl počet poskytnutých hypoték. Co to způsobilo a bude podle vás klesající trend pokračovat? Pokud ano, jak dlouho? Může to výrazně ohrozit hypoteční trh?
Asi bych neřekl, že počet a objem hypoték klesl nějakým zásadním způsobem. Samozřejmě celá tato situace je teprve na počátku a dá se očekávat, že pokles v počtu i objemu hypoték bude pokračovat. Jedním z důvodů je, že vyřízení hypotéky trvá v současné chvíli déle a tak očekávám, že se pozastavení realitního trhu z března a dubna projeví více až v červnu a červenci.
Pokles poptávky po hypotékách jde ruku v ruce s poklesem poptávky po nákupu nemovitostí. Plošně na trhu zavládla v průběhu koronakrize skeptická nálada. Na začátku nikdo nevěděl, co přesně přijde, jaký to bude mít na nás a na naši ekonomiku dopad, a tak lidé raději vyčkávali a zbytečně se do nákupu nemovitosti nehnali.
Myslím, že pro realitní i hypoteční trh bude rozhodující podzim.
Tam se teprve začnou projevovat ve větší míře ekonomické dopady vládních opatření z března až května. Pokud bude situace stabilní, realitní i hypoteční trh bude fungovat také dobře.
Krize? Poradenství teď poptává dvojnásobek lidí
Všímáte si při hypotečním poradenství nějakého rozdílu oproti stavu před koronou? Například co do počtu zájemců o poradenství nebo otázek, které kladou. Zamýšlejí se teď vaši klienti nad něčím, co je doposud netrápilo?
Za sebe a naši firmu TAURUM finance musím říct, že vnímám významný rozdíl v počtu zájemců o naše služby, tedy zprostředkování hypotéky.
Aktuálně se pohybujeme na více než dvojnásobku zpracovávaných poptávek, než tomu bylo před koronakrizí.
Mám z toho velkou radost, protože se to děje na klesajícím trhu, takže děláme s kolegy a kolegyněmi ve firmě něco dobře.
Rozdíl je určitě v metodikách jednotlivých bank. Řekl bych, že jsou teď obezřetnější, v některých případech je složitější projít metodikami a občas se musíme více snažit, abychom případ v bance protlačili.
Naopak v otázkách ze strany klientů nevnímám za poslední dobu rozdíly, stále se nejvíce zajímají o úrokové sazby a poplatky. Lidé se mě také ptají, jaký mám názor na vývoj realitního trhu a zda se dá očekávat nějaký významný pokles cen nemovitostí. Na to jsem však zvyklý odpovídat pravidelně. Možná přibyly dotazy spojené se zrušením daně z nabytí nemovitosti.
Už jste se setkal s tím, že by kvůli zvýšené ostražitosti bank měli vaši klienti problém dostat hypotéku?
Bohužel ano, ale jedná se o naprosté minimum případů. Je to asi také dáno cílovou skupinou klientů, se kterými spolupracuji. U nás ve firmě pracujeme s bonitními klienty, často s lidmi z IT prostředí a podnikateli, převážně z velkých měst. Odpovídá tomu také průměrná výše hypotéky, která je významně vyšší než je celorepublikový průměr.
Ve chvíli, kdy zjistíme, že klient aktuálně na financování v požadované výši nedosáhne, naplánujeme s ním další kroky, aby výhledově hypotéku získal.
Existuje celá řada legálních možností, jak se stát pro banku více bonitní. Jen o tom lidé moc neví.
A jaké možnosti to jsou?
Je to velmi individuální, ale ve zkratce se dá říci, že u podnikatelů se dá různě pracovat s daňovým přiznáním. Některé banky umí tzv. předanění, pokud se jedná o paušalisty. Jindy záleží, odkud příjmy přesně plynou, jak vysoký je obrat, zda se jedná o podnikatele fyzickou nebo právnickou osobu atd.
Dále se můžeme bavit o předschváleném limitu na úvěr v bance, který se dá časem vytvořit. Dalším krokem může být dočasné přistoupení bonitního spolužadatele do úvěru. Opravdu se zde nedá popsat, jak v jednotlivých případech postupovat.
Vždy vycházíme z konkrétního účelu, konkrétní životní a finanční situace klienta.
U zaměstnanců je to samozřejmě složitější, ale zpravidla u nich tak velký problém nebývá. Zaměstnanci většinou vědí, jaké možnosti mají a výši úvěru tomu umí přizpůsobit. U podnikatelů je to horší. Často mají daleko vyšší reálné příjmy, než jim vychází z daňového přiznání a než je schopna banka akceptovat. Na to pak v bance narážejí, protože jejich požadavky na výši úvěru vychází ze skutečných příjmů, ne z těch, které jsou akceptovatelné bankou.
Koronakrize jako investiční příležitost?
Zabýváte se i investováním. Vidíte v koronakrizi z tohoto hlediska nějaké pozitivum? Otevírá současná situace nějaké nové příležitosti?
Každá krize s sebou přináší na jedné straně riziko a na druhé straně příležitosti. Stejně je tomu i v současné chvíli. Dá se očekávat, že na podzim, možná až začátkem roku, bude docházet u některých lidí k problémům se splácením spotřebitelských úvěrů, včetně hypoték a někteří lidé budou nuceni svou nemovitost prodat, aby situaci vyřešili.
Může se tedy stát, že na trhu s nemovitostmi bude vyšší nabídka, než je tomu dnes. Pokud by byla krize větší, pravděpodobně půjdou dolů i ceny nemovitostí a na to čeká celá řada investorů. Je však potřeba být velmi dobře připravený a rozhodovat se rychle. Také je dobré znát své možnosti předem. Ne každý má na nákup nemovitostí připravenou hotovost a kdo bude chtít výhodně nakoupit, bude muset jednat rychle.
Proč by podle vás člověk, který si chce vzít hypotéku na nákup investiční nemovitosti, neměl vyrazit do banky, ale raději za nezávislým finančním poradcem?
Podle mě je jedno, zda se jedná o nákup investiční nemovitosti či nemovitosti určené k vlastnímu bydlení. Tímto tématem se čas od času zabývám ve svých článcích či ve vzdělávacím podcastu Hypotécast zaměřeném na realitní a hypoteční trh.
Jde o to, že máte vždy 2 možnosti, vyřizovat si financování sami nebo využít službu nezávislého hypotečního specialisty. Každá z těchto možností má svá pozitiva i negativa.
Pokud však máte k ruce opravdu dobrého hypotékaře, kterému věříte, vyplatí se vám spolupracovat s ním.
Řekněme, že si jste schopni vyjednat v bance velmi dobré podmínky úvěru, srovnatelné s těmi, které vám vyjednám já. Proč byste si tedy měli nechat s hypotékou pomáhat? Je to jednoduché. Hypoteční specialista vám ušetří mnoho času a energie, někdy i nervů a starostí, když věci nejdou hladce.
Vždy bude na trhu jen jedna nejlepší nabídka (výjimečně více).
Na to, abyste ji jako laik našli, budete muset vynaložit velké úsilí a hodně času, kdežto mně to bude trvat cca 2 hodiny, abych vám představil nejlepší nabídku na celém trhu z pohledu metodiky i cenotvorby, včetně individuální nabídky sazeb a poplatků.
Hlavní přidanou hodnotou je však schopnost koordinovat celý proces vyřizování úvěru. Dokážeme propojit komunikaci mezi Vámi (jako kupujícím), bankou, prodávajícím (nebo developerem), stavební firmou, odhadcem, katastrem a dalšími úřady.
Samozřejmě to můžete udělat také, ale opět vás to vyjde na spoustu času. A také se může stát, že když se v průběhu procesu vyřizování žádosti o hypotéku vyskytne problém, budete v tom sami. S námi se vám to nestane.
No a jako bonus vnímám to, že vás tato naše služba nestojí nic navíc. Já jsem placený bankou za zprostředkování obchodu. Není to však na úkor klienta. Neznamená to, že když si vyřídíte úvěr přes hypotečního specialistu, budete mít více poplatků či horší úrokovou sazbu, než když půjdete sami do banky. Často je tomu právě naopak.
Co se Tomáš Rusňák naučil za deset let na trhu?
Jakou největší lekci jste se naučil za deset let na hypotečním trhu?
Napadá mě několik věcí. Ale nesouvisí čistě s hypotečním trhem. Spíše s byznysem obecně. Nejdůležitější a klíčové atributy jakékoliv spolupráce a vztahů jsou pro mě etika, férovost a transparentnost. Osobně pak pokora.
Zakládám si na otevřeném vztahu s klienty i bankéři. Nemám rád lež, to je pro mě vždy stopka v pokračování spolupráce.
Dále je potřeba zůstat nohama na zemi a neslibovat klientům nemožné, jen abych je získal na svou stranu i za cenu toho, že pak budou podmínky jiné, než jsem na začátku říkal. Mrzí mě, že se s tím u konkurence setkávám opravdu často. Nesnažím se získat klienta za každou cenu. Chci dělat byznys dlouhodobě a proto jednám vždy maximálně férově.
Na druhou stranu je potřeba být také rázný a mít ostré lokty. Právě proto, že plno lidí nehraje „čistě“. Konfrontaci cíleně nevyhledávám, ale když k ní dojde, nebojím se jí.
Přečtěte si také předchozí rozhovor:
Investice do nemovitosti v době koronavirové? Expert Tomáš Rusňák radí vyčkat na zlevnění
#tomasrusnak #taurum #hypoteka #investice #nemovitosti #investicedonemovitosti