V prvním čtvrtletí Pandemie COVID-19 podle dat studie tuzemských developerů prodeje bytů příliš nezasáhla.To se ale v následujících měsících pravděpodobně změní, protože důsledky nákazy a opatření budou nadále ovlivňovat snad všechna odvětví ekonomiky. Ani realitní trh se proměně nevyhne.
Nákup nemovitosti je rozhodnutí, které byste si v období vstupu do recese měli dobře rozmyslet. Budou ceny nemovitostí klesat? Je dobrý nápad brát si teď hypotéku? Nad vývojem situace se vedou vášnivé diskuse a proto jsem se zeptala na názor někoho, kdo problematice opravdu rozumí.
Na mé otázky odpovídal Tomáš Rusňák, hypoteční a investiční specialista, a zakladatel a CEO poradenské firmy TAURUM finance s.r.o., který má za sebou například i spolupráci s Ministerstvem financí ČR a Českou národní bankou.
Jakým směrem se ubírá realitní trh?
Realitní trh teď prochází mnoha změnami – vláda schválila zrušení daně z nabytí nemovitosti ve výši 4 %, realitní kanceláře hlásí menší zájem o nemovitosti, většina odborníků se shoduje na tom, že nás čeká nemalá recese. Mohl byste se pokus toto období ve vztahu k realitnímu trhu nějak definovat? Co podle Vás realitní trh v příštích měsících čeká?
Toto období bych nazval jako období zmatku a nejasností. Posledních několik týdnů nám ukázalo, jak proměnlivý realitní trh může být. První dva týdny od vyhlášení nouzového stavu byly „seznamovací“, jak pro realitní makléře, tak pro klienty. Celý trh se tak nějak zastavil. Z naší realitní kanceláře a od dalších známých a lidí z oboru mám informace, že noví prodávající se v tu chvíli moc neozývali a kupující také ne.
Pak se situace ustálila. Lidé se adaptovali a realitní trh se pomalu rozběhl. V současné chvíli vnímám, že se na trh dostávají nové nemovitosti a poptávka po nich je velká. Určitě tomu pomohl i návrh na zrušení daně z nabytí nemovitosti. Podle mě je toto zrušení správným krokem. Byť to nebude do budoucna úplně výhodné pro ty, kteří si budou brát na koupi nemovitosti hypotéku. Teď je jen potřeba, aby to celé prošlo standardním legislativním procesem. Vyhráno tedy ještě není.
Přijde pokles cen nemovitostí? Měli by lidé vyčkávat s koupí?
Myslíte, že můžeme očekávat po posledních asi šesti letech, kdy ceny nemovitostí dynamicky rostly, jejich pokles? Pokud má někdo k dispozici prostředky na nákup nemovitosti, měl by to udělat teď, nebo byste mu poradil vyčkat?
Posledních několik let nemovitosti rostly opravdu rychlým tempem, tak by se mohlo zdát, že nás teď čeká období, kdy růst cen nemovitostí zastaví a dokonce se spekuluje o tom, že by mohli jít ceny nemovitostí dolů.
Poslední velká krize z let 2008 a 2009 nám ukázala, že realitní trh opravdu zažil propad. Nebylo to však vůbec nic dramatického. V průměru byl pokles cen napříč trhem lehce přes 3% p.a. a celkově nemovitosti ztratily ze své maximální hodnoty asi 17% během 4 let. Nejvíce se pokles cen dotkl bytů a to převážně panelákových.
Pokud někdo uvažuje letos nakoupit nemovitosti, tak bych rozlišoval 2 základní roviny: pro vlastní bydlení a na investici.
Pokud někdo bude kupovat pozemek, RD či byt pro účely vlastního bydlení, tak bych na nic nečekal. To hlavně z důvodu, že vybrat správnou „vysněnou“ nemovitost může trvat i jednotky let. Nejvíce záleží na lokalitě a popravdě ze zkušenosti vím, že v tu chvíli pro kupující nehraje roli aktuální situace na trhu, zda se mluví o tom, že jsou nemovitosti moc drahé nebo naopak levné. Jde o aktuální životní potřebu a tak k tomu lidé přistupují.
Pokud bych chtěl kupovat nemovitost na investici, tak bych se také stále na trhu poohlížel, protože zajímavá investice jde pořídit kdykoliv. Ale určitě bych se do ničeho zbytečně nehnal. Dá se opravdu očekávat, že na podzim, možná na přelomu roku budou nemovitosti o trochu levnější. A pokud nebudou levnější, bude alespoň větší výběr. Bohužel bude řada lidí, která kvůli ztrátě příjmu nebude schopna dostát svým závazkům a bude nucena nemovitost prodat. To může být právě příležitost pro investory.
Budou klesat úrokové sazby u hypoték?
Velké diskuse se také vedou ohledně situace na hypotečním trhu. Vím, že pomoc klientům s realizací hypotéky na nákup nové nemovitosti je Vaše parketa, proto by mě zajímal Váš názor. Základní úroková sazba byla sníženo o 75 bazických bodů na 0,25 procenta. To by se mělo odrazit na nižších úrokových sazbách hypoték. Je podle Vás v této nejisté době dobrý nápad brát si na nákup nemovitosti hypotéku?
Situace kolem hypoték je možná ještě více nepřehledná než u nemovitostí. Za sebe mohu říct, že kupovat nemovitost na hypotéku mi přijde kdykoliv lepší nápad, než na to použít vlastní zdroje. Ty jsou totiž nejdražší. Pokud mi dokáže banka půjčit na nemovitost s úrokovou sazbou 2,3%, tak nemá smysl zbavovat se vlastních peněz. Naopak bych využil situace a zbytek rozumně zainvestoval. Dá se totiž očekávat že investice do akcií nebo nemovitostí vydělá v čase více než oněch 2,3%.
Spekulací o poklesu úrokových sazeb u hypoték je plný internet. Podle mě ale k žádnému zásadnímu zlevnění nedojde, a to z několika jednoduchých důvodů. Zaprvé 2 týdenní repo sazba, kterou ČNB snížila na 0,25%, až tak zásadně s úrokovými sazbami u hypoték nesouvisí. Běžný člověk to nemůže znát, ale bohužel to neví ani drtivá většina finančních poradců a hypotečních specialistů.
Výše úrokových sazeb se odvíjí od několika základních údajů. Jedním z nich je „cena peněz“. Vím, zní to poměrně složitě, ale je to velmi jednoduché. Desetileté peníze dnes stojí asi 0,8%, k tomu si připočtěte rizikovou marži banky, ziskovou marži banky a náklady na pokrytí vyřízení úvěru a výsledek nám ukáže výslednou úrokovou sazbu u hypoték.
Zadruhé, když se ohlédneme do minulosti, do poslední krize, tak uvidíme, že ČNB tenkrát velmi významně snížila úrokové sazby (2 týdenní repo sazbu), cena peněz šla také postupně dolů, ale úrokové sazby u hypoték se držely další 2 roky na stejné úrovni.
Banky začaly zlevňovat až v době, kdy se ekonomika dávala dohromady a kdy HDP ČR bylo opět v plusu. V roce 2009 však byly úrokové sazby u hypoték nad 5%, tam byl ještě prostor pro klesání.
Dnes jsme na sazbách kolem 2,3 %, a tak si myslím, že moc prostoru k poklesu už není.
Zatřetí banky teď navyšují své rizikové marže, zcela logicky. Banky jsou teď v nelehké situaci, protože mají velkou administrativní zátěž kvůli odkladu splátek, chybí jim kvůli tomu příjmy a navíc se dá na podzim očekávat vlna nesplácených úvěrů (kreditky, kontokorenty atd.).
Snažím se to celé zjednodušit. Výše uvedené důvody jsou podle mě ukazatelem toho, že sazby klesat nebudou. To by musela nastat situace, že nebude o hypotéky moc velký zájem a banky mezi sebou budou o zákazníky bojovat nesmyslně nízkými úrokovými sazbami.
Co byste poradil lidem, kteří už hypotéku na nemovitost splácí a patří mezi ty, které pandemie připravila o práci či jim znemožnila podnikání a mají se splácením problémy?
Určitě bych jim poradil spojit se s nějakým odborníkem, který jim se situací pomůže. Tím bych stoprocentně začal. Řešit to na vlastní pěst může dopadnout špatně. Využít mohou odkladu splátek, celý proces by neměl být moc složitý. Je potřeba se informovat u své banky. Určitě odklad splátek není žádná ostuda a pokud se někdo dostal do tíživé finanční situace, odklad splátek mu může významně pomoci.