Splněný sen dividendového investora? Tato akcie za poslední 3 roky zvýšila svou dividendu o 727 %

Nyní by měli zpozornět ti z vás, kteří nepohrdnou solidní dividendou a zároveň vidí potenciál v segmentu konopí - možná se vám totiž následující společnost velmi zalíbí.

Řeč bude o REIT společnosti Innovative Industrial Properties ($IIPR), kterou již v jednom svém textu zmiňoval @Stan1000 a která se podle mě docela unikátním způsobem angažuje v konopném segmentu, kde si buduje chytrý byznys model se zajímavým potenciálem do budoucna.

Proč je zde dividendový výnos 2,5 % ve skutečnosti zajímavý?

Pokud byste jen procházeli "okolo" a zahlédli, že $IIPR má aktuálně dividendový výnos asi 2,5 %, zřejmě by vás to příliš nezaujalo. Když se ale podíváte do pozadí, skrývá se za ním velmi zajímavý vývoj - výnos totiž dříve dosahoval až 4 %. A za jeho aktuálním snížením nestojí management, který by vyplácenou dividendu snížil skoro o polovinu, ale naopak skutečnost, že akcie společnosti v roce 2020 přidaly přes 140 % a dnes se obchodují za zhruba 194 dolarů.

Vyplácená dividenda sice v tomto období rovněž vzrostla skoro o čtvrtinu (24 %), ale na to, aby výnos udržel krok s cenou akcií, to nestačilo. Pokud dividendový výnos klesá jen kvůli růstu akcií, zatímco i samotná dividenda neustále roste, jde o pokles, který asi většina investorů je bez problémů ochotná ignorovat.

A onen 24% nárůst dividendy v loňském roce taky stojí za pozornost, protože rovněž není malý. Stejně jako skutečnost, že od konce roku 2017, kdy $IIPR s vyplácením dividend začala, již jejich hodnotu navýšila o téměř 727 %.

Z jakého byznysu takto rychle rostoucí dividendy pramení?

Když vidíte takový dividendový růst, je vysoce pravděpodobné, že společnost, která k němu přistupuje, musí stát na silném byznys plánu, který jí poskytuje nízké riziko a velké cash flow. V opačném případě by si totiž management takto ambiciózní navyšování dividend pro akcionáře "nelajznul". Název společnosti tak trochu naznačuje, čemu se věnuje, ale "průmyslové nemovitosti" v portfoliu $IIPR jsou vskutku zajímavé.

Tato REIT společnost se totiž specializuje na poskytování kapitálu americkému segmentu s lékařským konopím. Ten dnes z několika různých důvodů včetně legislativy trpí nedostatkem ziskovosti a možnosti dosáhnout na půjčky, čehož se právě Innovative Industrial Properties snaží využít. Skupuje proto postupně od producentů konopí nemovitosti - zpravidla velké skleníky, v nichž je konopí pěstováno - a obratem jim je pronajímá zpět. Původní provozovatelé skleníků tak získávají potřebný kapitál na budování svých společností, zatímco $IIPR si takto buduje stále větší dlouhodobý pravidelný příjmový proud hotovosti.

Společnost dnes vlastní již 66 nemovitostí v 17 různých státech, v nichž je lékařské konopí legalizováno. A všechny nemovitosti do jedné jsou aktuálně pronajaté, přičemž průměrná doba trvání nájemních smluv je 16,6 let. Příjmy a zisky tak neustále rostou a jelikož se bavíme o REIT společnosti, musí $IIPR ze zákona vrátit minimálně 90 % svých zdanitelných zisků zpět svým akcionářům ve formě dividend. Což je zase důvod, proč tenhle geniálně jednoduchý, ale očividně velmi efektivní byznys model způsobuje tak rapidní růst dividendy.

Jaký je do budoucna růstový potenciál a možná rizika?

Ty nejlepší dividendové akcie poznáte tak, že vám poskytují nejen pravidelný příjem, ale zároveň dokáží generovat i růst. Ani v tomto ohledu $IIPR zatím investory rozhodně nezklamala, ale jak to s růstem vypadá do budoucna? Hledat nějaké krkolomné překážky zde popravdě nedává smysl, protože celý byznys stojí na velmi jednoduchém principu - nakupovat a zpětně pronajímat další a další konopné nemovitosti.

Zde je nicméně dobré mít povědomí o celkovém stavu amerického segmentu konopí, který je ve většině států i přes nějaké ty legalizace a povolení stále teprve v plenkách. Případný růst producentů lékařského konopí by logicky pro $IIPR znamenal další příležitosti, jak rozšířit své portfolio i objem svého pasivního příjmu. A zapomínat nesmíte rovněž na fakt, že v USA se stále nachází 18 států, jež legalizovalo lékařské konopí, ale tato společnost v nich zatím žádné nemovitosti nevlastní.

Vzhledem k tomu, že Innovative Industrial Properties dnes chytře využívá toho, že se banky kvůli zákonům ani nemohou s producenty konopí o nějakých velkých podnikatelských úvěrech bavit, je na místě, aby případní akcionáři sledovali vývoj této legislativy v USA. 

Druhým rizikem, které do budoucna vidím, je úplná, plošná dekriminalizace konopí na federální úrovni a tedy napříč celými Spojenými státy. Za takové situace by se totiž do skupování konopných nemovitostí mohlo rázem pustit mnohem víc REIT společností a $IIPR by se zřejmě musela potýkat s větší konkurencí.

Na druhou stranu si myslím, že i kdyby došlo k bankovní reformě a konopný průmysl se mohl jako všichni ostatní začít pro dosažení větší expanze zadlužovat, byla by to v důsledku pro $IIPR výhra. Ano, pár zajímavých nemovitostí by zřejmě z trhu zmizelo, ale všeobecný růst celého amerického trhu by logicky přinesl víc potenciálních klientů. A ze stejného důvodu by podle mě společnost (stejně jako všichni dnešní stabilní hráči v americkém konopném segmentu) nakonec těžila i ze zmíněné dekriminalizace, která by celý segment garantovaně nakopla k růstu.

Takže i taková "snová" dividendová akcie s sebou samozřejmě vždy přináší jistá potenciální rizika, která je dobré mít na paměti, nebo si je aspoň někde poznamenat. Nicméně i v případě nejhoršího možného scénáře bude $IIPR velmi pravděpodobně minimálně více něž solidním dlouhodobým vítězem z pohledu akcionářům vyplácených dividend.

#investovani #dividendoveakcie #reit #konopi #usa #nemovitosti #kapital #pronajem #pasivniprijem #innovativeindustrialproperties #legislativa