Chcete pořádnou investiční show? Sledujte nás na Instagramu!
14.07.2020 12 minut čtení

David Fogad: Čistý výnos z investice do nemovitosti by měl dosahovat alespoň 6 % p.a.

David Fogad je zkušeným manažerem s dlouholetými zkušenostmi na nemovitostním trhu. V současné době působí ve vedení jednoho z českých realitních fondů. Proto také vznikl tento rozhovor. O současném nemovitostním trhu nám může mnoho prozradit.

V rámci rozhovoru jsme rozebírali nejenom Davidovu profesní minulost a současnost, především jsme mluvili o momentální tržní situaci. Opět mi bylo vyvráceno několik polopravda a omylů, které jsem si měl možnost přečíst v českých médií.

Dozvěděl jsem se například, že růst cen nemovitostí mimo největší česká města, není v porovnání s růstem makroekonomických fundamentů nijak závratný. Trochu mě pak překvapila informace, že se v České republice nabízejí k prodeji veřejně i neveřejně stovky činžovních domů, které nemají v současnosti své dostatečné využití. Že by se jednalo o investiční příležitost?

Situace na českém nemovitostním trhu tak pravděpodobně nebude až tak černá, jak ji často senzacechtiví novináři popisují. Každopádně pojďme k rozhovoru, je nabitý zajímavými informacemi.

V současné době pracujete pro zakladatele Fondu českého bydlení SICAV, a.s. (Fond), co vás k této práci přivedlo?

O nemovitosti se zajímám dlouhodobě, mí rodiče dokonce vlastní menší realitní kancelář, takže se pro mne jedná o obor, ve kterém jsem prakticky vyrůstal. Původně jsem s ohledem na své vzdělání zvažoval advokacii, nicméně jsem se shodou okolností ke konci svého studia dostal k projektovému managementu, když jsem nastoupil do investiční skupiny TNI Group, kterou vlastní Tomáš Novák.

Pak jsem přestoupil do Zlaté Koruny a po dvou letech mě opět oslovil pan Novák s tím, že spolu s Jakubem Kořínkem a Janem Holáskem zakládají investiční fond zaměřený na oblast nájemního bydlení a shání někoho, kdo by si to vzal na starost. Pro mne to byla jednoznačná výzva, a tak jsem tuto nabídku nemohl odmítnout.

Můžete trochu blíže popsat hlavní činnost Fondu? Jakým způsobem zhodnocuje peníze svých investorů?

V zásadě jde o to, že Fond prostřednictvím svých dceřiných společností financuje akvizice rezidenčních nemovitostí určených k dlouhodobému pronájmu. Tyto nemovitosti následně generují pravidelný nájemní výnos, případně dochází k jejich dalšímu technickému a kapitálovému zhodnocení. Tím se zvedá hodnota aktiv fondu a společně s tím i hodnota akcií našich investorů.

Za loňský rok jste vykázali zajímavé zhodnocení 7,58 % p.a., na jaké roční zhodnocení cílíte? Myslíte si, že je reálné podobné zhodnocení očekávat i do budoucna?

Náš fond dlouhodobě cílí na zhodnocení v rozmezí 6 až 10 % p.a., což se nám zatím vždy povedlo dosáhnout. Věříme, že toto pásmo je dosažitelné i dlouhodobě, jelikož se opírá o reálné výnosy z nájemného. Do našeho Fondu totiž vybíráme pouze nemovitosti s čistým výnosem nad 6 % p.a. Letošní rok bude bezpochyby složitější, zatím nikdo neví, jaké budou celkové dopady koronaviru, jak na realitní trh, tak na ekonomiku. Naše portfolio je však stabilní, a i v uplynulých měsících dosahovalo očekávaných výnosů.

Do našeho Fondu totiž vybíráme pouze nemovitosti s čistým výnosem nad 6 % p.a.

Můžete mi přiblížit, proč bych měl investovat právě s vaším Fondem?

Důvody jsou hned tři. Tím prvním je jednoznačný komfort. Vstup do Fondu je v zásadě jediná aktivita, kterou jako investor musíte vykázat. Vše další je již na nás. Vybíráme investiční příležitosti, kterých jsou na trhu desítky až stovky, následně pokrýváme celý akviziční proces počínaje jednáním s prodávajícím, podpisem kupních smluv konče. Po završení transakce nemovitosti dále spravujeme, staráme se o nájemníky, zajišťujeme opravy a investice. Investorovi do Fondu se tedy nestane, že by mu v neděli večer volal nájemník s tím, že mu nesplachuje záchod.

Druhým důvodem je diverzifikace. Jako individuální investor zpravidla nemám kapacitu (a to jak finanční, tak časovou) řešit hned několik akvizic v rozdílných lokalitách. Moje prostředky jsou tedy většinou koncentrovány pouze v jedné nemovitosti, což s sebou nese rizika. Naproti tomu investice do Fondu znamená investici do celého fondového portfolia, to se nyní nachází v šesti různých městech.

Posledním důvodem je know-how a zkušenosti zakladatelů Fondu a jeho managementu. Investiční strategie Fondu je založená na dlouholetých zkušenostech, znalosti vybraných regionů a infrastruktuře pro správu nemovitostí. Nesmíme zapomínat také na nutnou právní a stavebně-technickou erudici.

Hodnota nemovitostního portfolia Fondu je v současnosti 93 mil. Kč, jaký máte plán do konce roku? Plánujete výrazné investice?

Fond bude mít v srpnu za sebou teprve druhý rok své aktivní činnosti, a proto se ještě stále rozbíháme. Již v loňském roce se nám povedlo zvýšit čisté obchodní jmění Fondu o 273 %. V tomto tempu chceme dále pokračovat a letos máme před sebou hned několik akvizic. Máme zájem jak o větší bytové celky, tak o činžovní domy v oblastech, ve kterých zatím nepůsobíme, jako je například Hradec Králové, Olomouc, Jihlava nebo Pardubice. Vše samozřejmě závisí na náladách na kapitálovém trhu a ochotě investorů vkládat své prostředky do Fondu.

Jakým způsobem vybíráte vhodné nemovitosti do vašeho Fondu? Není to v současné době trošku problém?

U výběru nemovitostí máme hned několik kritérií. Těmi nejdůležitějšími jsou stav a charakter nemovitosti, výnos a lokalita. Jelikož jsme zaměření na oblast nájemního bydlení, musí mít posuzovaná nemovitost převážně rezidenční charakter, jedná se tedy vesměs o klasické činžovní domy, měšťanské domy, případně i paneláky. Zkoumáme také aktuální obsazenost a stávající nájemníky. Dále posuzujeme nemovitost z pohledu její ekonomiky, tj. výnosu z nájemného a nákladů na správu. Jak jsem již zmiňoval, obecně platí, že čistý výnos by měl dosahovat alespoň 6 % p.a., v některých lokalitách i víc. Tím se dostáváme k dalšímu kritériu a tím je lokalita. Primárně se zaměřujeme na krajská a okresní města, ale nebráníme se ani menším městům nebo obcím. U každé lokality zkoumáme socioekonomické faktory, demografický vývoj, stav trhu nájemního bydlení (poptávka vs. nabídka), ceny bytů dle cenových map a zajímáme se také o diverzitu pracovních příležitostí v místě.

Ačkoliv nejsme zaměření na Prahu, ale na regiony, nezaznamenali jsme zatím žádný problém s nedostatkem vhodných investičních příležitostí. Právě naopak, nabídek je mnohem více než nyní dokážeme zpracovat a vyhodnotit. Vybíráme si proto skutečně jenom nemovitosti, které nám co nejlépe zapadají do portfolia. V rámci celé České republiky jsou nyní ve veřejné nabídce stovky činžovních domů a další stovky se nabízí neveřejně.

V rámci celé České republiky jsou nyní ve veřejné nabídce stovky činžovních domů a další stovky se nabízí neveřejně.

Mohl byste nám říct něco více o vašem náhledu na český nemovitostní trh? Opravdu jsme na tom s cenou nemovitostí tak špatně, jak se často skloňuje?

Otázka jednoduchá, odpověď již nikoliv. Na tomto místě bych rád upozornil, že je potřeba vnímat dost zásadní rozdíl mezi situací v Praze, Brně a případně ještě několika dalších lokalitách a zbytkem republiky. Ceny bytů v Praze narostly od roku 2010 o více než 80 %, mimo Prahu to bylo něco kolem 36 %. Jenom pro srovnání, průměrná mzda ve stejném období narostla o 53 % a HDP o 42 %. Ta dynamika je tedy výrazně odlišná.

Obecně však platí, že ceny rostou prakticky všude a dlouhodobě tomu nebude jinak. Pokud se podíváme na Prahu a srovnáme ceny bytů s průměrnou mzdou, tak se dostaneme k velmi nelichotivému výsledku. Z tohoto pohledu můžeme Prahu zařadit mezi další metropole Západní Evropy, kde je bydlení skutečně velmi nákladné. Podobný problém začínáme vnímat i v dalších větších městech, ve srovnání s průměrnou mzdou v lokalitě je dostupnost vlastního bydlení čím dál hůř dosažitelná.

I proto si myslíme, že trh s nájemním bydlením čeká v nadcházejících letech velký rozvoj, což potvrzuje i zvýšená aktivita developerů v této oblasti. To je relativní novinka, byty se doposud stavěly převážně na prodej, nikoliv na dlouhodobý pronájem. Česká republika se posouvá na Západ, a to s sebou kromě zvýšené životní úrovně nese také další změny. Jednou z nich je nepochybně trend sdílené ekonomiky, větší podíl nájemního bydlení a preference mladé generace k flexibilitě. Hypotéka na 30 nebo 40 let je již pro mnoho lidí z mladší generace téměř nepředstavitelným závazkem.

Pojďme se vrátit k vašemu Fondu. Jakým způsobem do něj lze investovat? Je třeba splňovat nějaké požadavky na minimální investici?

Náš Fond je fondem kvalifikovaných investorů, to znamená, že minimální vstupní investice činí 1 mil. Kč a vyžaduje se splnění několika dalších podmínek v souladu se zákonem o investičních společnostech a investičních fondech.

Proč bych měl jako investor uvažovat o investici prostřednictvím fondu, namísto nákupu fyzické nemovitosti? Nemohli by být atraktivnější rovněž akcie developerských společností?

Jak jsem již zmiňoval, investice do Fondu poskytuje investorovi velkou míru komfortu. Každý měsíc mu chodí pravidelné reporty, přibližně jednou za čtvrt roku také obsáhlejší zpráva o činnosti Fondu a k dispozici má také výroční zprávy. Může tedy sedět pohodlně v křesle a sledovat vývoj své investice. Pokud by se místo toho rozhodl investovat do nějaké konkrétní nemovitosti napřímo, o tento komfort automaticky přichází. Musí všechno řešit, komunikovat s nájemci, dodavateli energií a služeb a jako majitel má i velkou míru odpovědnosti.

Často se mylně uvádí, že pronájem nemovitosti přináší pasivní příjem. Nevím, kdo s tím přišel, ale očividně se nikdy o žádnou nemovitost nestaral. Vlastnictví a pronájem nemovitostí je podnikání jako každé jiné, vyžaduje multioborové vzdělání, rozsáhlé zkušenosti a pečlivé nastavení procesů.

Myslíme si, že trh s nájemním bydlením čeká v nadcházejících letech velký rozvoj, což potvrzuje i zvýšená aktivita developerů v této oblasti.

Developerské společnosti fungují na jiném principu než náš Fond, nelze to tedy úplně srovnávat. Jejich byznys je v tradiční rovině postaven na tom, že připraví projekt, zajistí financování, projekt realizují, rozprodají a pak rozdělí zisk akcionářům. Tento proces však zpravidla trvá několik let, zejména kvůli průtahům v rámci stavebního řízení. Exit, tedy realizace zisku se tedy může dost oddálit.

Naproti tomu nájemní bydlení generuje výnos sice menší, ale pravidelný, zpravidla na měsíční bázi, a to prakticky ihned po akvizici (za předpokladu, že je nemovitost obsazena nájemníky). Development je také mnohem citlivější na hospodářský cyklus a musí počítat s cenovými výkyvy. Poptávka po nových bytech v časech ekonomické krize tradičně klesá, lidé s nákupem bytu váhají, bojí se o svůj příjem a spíš čekají na další vývoj. Nesprávné načasování může vyústit do situace, že bude developer nucen prodávat byty pod cenou a ve výsledku tedy realizuje ztrátu. Byli jsme toho svědky za minulé krize i v rámci ČR.

Máte i nějaké jiné investiční aktivity, jakým způsobem případně řešíte diverzifikaci?

Moje osobní portfolio není nijak divoké, většinu pravidelných investic realizuji skrze ETF fondy různého zaměření. Mám také několik podílových fondů a oportunisticky nakupuji také akcie vybraných společností. Kromě toho pak mám samozřejmě penzijní spoření. Časem bych se nebránil ani kapitálovému vstupu do konkrétního projektu nebo společnosti. Mezi významnou investiční aktivitu bych určitě označil také vzdělávání, které má potenciál přinášet dlouhodobě také dost zajímavé zhodnocení.

---

Zaujal vás rozhovor s Davidem Fogadem? Začněte ho sledovat na Warengo, neunikne vám tak jediný jeho status ani story.

#rozhovor #interview #nemovitosti #fond #fondy #nemovitostnifond

Hodnocení: +8
Pro přidání komentáře se přihlašte nebo zaregistrujte.
Doporučené příspěvky
2 minuty
2 minuty
2 minuty
3 minuty
3 minuty
4 minuty
12 minut
2 minuty
3 minuty
3 minuty
3 minuty
9 minut