Hypotéka pro živnostníky / OSVČ

Úvodem bych rád uvedl na pravou míru jeden mýtus, který poslouchám od lidí z mého okolí (OSVČ) a nebo na mých přednáškách a to je : Zaměstnanec má mnohem více možností získat hypotéku. Protože má stály příjem, který mu pravidelně chodí na účet, je pro banku zajímavější atd.

To je hlavní důvod, kvůli kterému jsem napsal tento článek.

Budu se snažit vysvětlil, že tomu tak není a také ukázat několik základních možností které mají všichni živnostníci v případě, že budou žádat o hypotéku.

Hypotéka pro živnostníky je jenom standardní hypotéka, u které prokazujeme příjem na základě daňového přiznání.

Výdajový paušál anebo reálné výdaje?

Co se týká systému propočtu příjmu v případě živnostníku / OSVČ, má skoro každá banka jiný systém.

Některá jen řádek 104 v příloze 1 DP očistí o daň a odvody a vydělí 12 měsíci. Jiné banky v případě uplatňování výdajů na základě výdajových paušálu. Chápu, že reálné výdaje jsou mnohem nižší a z toho důvodu je uplatňován paušál.

Podíváme se blíže na obě cesty.

Výdajový paušál:

Banky, které nás v případě paušálu nejvíce zajímají, jsou banky, které si tzv. předaní daňového přiznání dělají podle svého interního algoritmu.

Např. když uplatňuji jako OSVČ 60% výdajový paušál , banka si jej upraví na 50%, 40% nebo i 35% a tím pádem se rázem navýší použitelný příjem.

Ve specifických případech můžeme u vybraných profesí uplatnit Čestné prohlášení o reálných nákladech a díky tomu snížit paušál např. až na 15-20 %.

Profesní komory (právníci, notáři, lékaři atd.) mají ve výpočtech příjmu z daňového přiznání u bank lepší pozici a také je možné na výjimku protáhnout dobu splácení do vyššího věku.

Reálné výdaje:

V případě reálných výdajů má živnostník dvě možnosti.

První je vybrat banku, která pouze vydělí 12měsíčni zisk očištěný o výdaje. V případě optimalizace reálnými výdaji z důvodu co nejnižšího zisku to postrádá smysl.

Druhá možnost je využít propočet příjmu z DPFO na základě obratu z podnikání. V tomto případě může být čistý zisk skutečně minimální, ale i přesto můžeme dosáhnout na dobrou výši hypotéky.

Jenom pro příklad:

Klient podal poptávku ohledně zajištění financovaní koupě bytu v hodnotě 6 200 000,-Kč

20 % z kupní ceny má v hotovosti a 80 % z kupní ceny tzn. 4 960 000,- Kč chce financovat hypotečním úvěrem.

Obraty z podnikaní má ve výši cca 3 500 000,-Kč, nicméně uplatňuje reálné náklady + odpisy a ty jsou ve výší 3 400 000,-Kč. Většina bank se bude dívat na jeho příjem zjednodušeně jako 100.000,- Kč/ ročně. Tzn. 8333,-Kč/měs. Ve většině bank nereálné.

Po použití výpočtu z obratu mu mnou vybraná banka akceptovala příjem 64.000,- Kč/ měs. a ten je už dostatečný.

Způsobu výpočtu příjmu z daňového přiznání pro potřeby získání hypotečního úvěru je víc.

Díky tomu si můžete zvolit nebo se připravit na, pro vás, ten nejvýhodnější. Proto je ideální připravovat se na hypotéku včas, abychom věděli, kolik máme za daňové období vydělat.

Do termínu odevzdáni DP je ještě reálně dost času, proto můžeme vše včas konzultovat.

Potřebuje mít živnostník dvě daňová přiznání?

Ne každou banku zajímají poslední 2 daňová přiznání. Jsou banky, kterým stačí jen to poslední.

Dokonce mám 3 klienty, kteří začali podnikat v cca polovině roku a banka jim uznala jejich 6 měsíců podnikání jako dostatečné pro získání hypotéky. Samozřejmě důležitým faktorem byla jejich bonita.

Dva z nich podnikali v oboru IT a danili paušálem, tak jsme využili možnosti čestného prohlášení o reálných nákladech a rázem se bonita výrazně zlepšila.

Jeden jako obchodník, díky dobrým obratům na účtu, byl akceptován.

V jaké bance to bylo, to si nechám pro sebe a mé klienty.

Proč chtějí některé banky dvě daňová přiznání?

Důvody jsou v podstatě dva.

První je zjistit, zda je Váš příjem z podnikání dlouhodobý a druhý je zjistit, jaký byl příjem v předposledním daňovém období. Nejdůležitější je, aby nebyl negativní.

Proto, když někteří žadatelé mají v předposledním daňovém období roční příjem minimum a v tom posledním mají příjem několikanásobný a stačí pro získaní hypotéky, banka jim jej s velkou pravděpodobností neakceptuje.

Tady je lepší vybrat banku, kterou zajímá jenom to poslední daňové přiznání.

Uvádím, že to tak chtějí některé banky. To znamená, že jsou banky, kterým stačí jedno daňové přiznání pro prokázání bonity a vše je v pořádku. To nám otevírá další možnosti.

Další podklady v případě prokazování příjmu OSVČ

V případě hypotéky pro živnostníky bude chtít banka doložit také bezdlužnost vůči finančnímu úřadu a některé banky i bezdlužnost vůči správě sociálního zabezpečení. To si jako klient musíte zajistit sám. Finanční úřad je na počkání, ČSSZ cca 2-3 týdny. Bezdlužnosti vůči FÚ se může dokládat 2x. Prvně při žádaní o hypotéku a podruhé u čerpání, ale pouze když začnete čerpat následující rok termínu pro řádné podání daňového přiznání.

Další parametr, který je velmi důležitý, je regulace hypotéčních úvěrů na základě doporučení ČNB. O ni vice v mém článku : https://mariandrgo.cz/hypoteky-po-regulaci-2018/

Rada na závěr:

V případě, že jste živnostník a chcete žádat o hypotéku a nebo se na ní jenom dostatečně v předstihu připravit, je pro Vás rozumnější zkonzultovat Vaše možnosti s Vaším finančním poradcem , hypotečním poradcem a nebo se mnou.

Jak jste sami četli , tak možností je skutečně více a každá banka to má trochu jinak. Samozřejmě, můžete to zkusit i na vlastní pěst ,ale zabere to skutečně hodně času, který můžete spíše investovat do podnikání nebo soukromých aktivit.

Doufám, že Vám tento článek a informace v něm pomohli.