Tradiční vlastnictví bytu, domu nebo komerčního objektu je pro mnohé synonymem jistoty. Jenže s rostoucími úrokovými sazbami, daněmi a náklady na správu se atraktivita přímého držení nemovitostí zmenšuje. Alternativou jsou REITs (Real Estate Investment Trusts) – burzovně obchodované společnosti, které vlastní a spravují nemovitosti a investorům vyplácejí dividendy.
Investoři tak stojí před volbou: chci stabilitu a kontrolu nebo likviditu a jednoduchost? Tento článek rozebere rozdíly obou přístupů a ukáže, jakou strategii lze v roce 2025 považovat za výhodnější.
🏠 Přímé investice do nemovitostí
✅ Výhody
- Fyzické vlastnictví a kontrola – nemovitost držíte a spravujete podle sebe.
- Pákový efekt pomocí hypotéky – při správném financování můžete výrazně zvýšit výnos z vlastního kapitálu.
- Stabilní cashflow – zejména u nájemních bytů.
- Možnost daňového plánování – odpisy, úroky z hypotéky, daňové paušály.
⚠️ Nevýhody
- Nízká likvidita – prodej trvá měsíce, navíc s vysokými náklady.
- Správa a údržba – nájemníci, opravy, právní spory.
- Riziko lokalizace – výnos závisí na konkrétním trhu, ulici nebo objektu.
- Vysoké vstupní náklady – často miliony korun, bez možnosti diverzifikace.
💡 Výnosový model:
Například nákup bytu za 5 milionů CZK pronajímaný za 20 000 Kč/měsíc:
Roční příjem: 240 000 Kč
Hrubý výnos: 4,8 %
Po odečtení daní, nákladů a případného hypotečního úroku: čistý výnos často 2–3 %
🏢 REITs – Nemovitostní investice na burze
✅ Výhody
- Okamžitá likvidita – REITy se obchodují jako běžné akcie.
- Diverzifikace – jeden REIT může vlastnit stovky nemovitostí v různých sektorech a lokalitách.
- Pravidelné dividendy – zákonem povinné vyplácení min. 90 % zisku investorům.
- Nízké vstupní náklady – investice možná již od stovek korun.
⚠️ Nevýhody
- Volatilita trhů – REITy reagují na výkyvy trhu stejně jako akcie.
- Úroková senzitivita – vyšší sazby mohou snižovat hodnotu i příjmy REITs.
- Menší míra kontroly – výběr nemovitostí i nájemců provádí management fondu.
💡 Výnosový model:
Např. ETF fond iShares Global REIT (REET):
Dividendový výnos v roce 2024: cca 4,5–6 %
Historická celková výkonnost (výnos + růst): 6–8 % p.a.
Vysoká likvidita, denní obchodování.
📈 Rok 2025: Tržní prostředí a doporučení
Makroekonomické podmínky:
- Úrokové sazby ve vyspělých zemích zůstávají relativně vysoko (3–4 %).
- Ceny nemovitostí v ČR stagnují nebo mírně klesají.
- Inflace se stabilizuje, ale není zanedbatelná.
- REITy si částečně odmazaly ztráty z let 2022–2023 a znovu začínají růst.
Co z toho plyne?
Přímé investice jsou méně atraktivní kvůli vysokým cenám a nákladům na financování.
REITy jsou výhodnější pro investory hledající výnos bez práce, a navíc umožňují globální expozici (např. americké logistické parky, asijská obchodní centra nebo evropské rezidenční fondy).
🧠 Psychologické a strategické aspekty
| Kritérium | Přímá nemovitost | REIT |
|---|---|---|
| Kontrola | Vysoká | Nízká |
| Pasivita | Nízká | Vysoká |
| Diverzifikace | Nízká | Vysoká |
| Emoce | Vysoké (vlastním „cihlu“) | Nízké (akcie jako každá jiná) |
| Likvidita | Nízká | Vysoká |
„Investice do nemovitostí je podnikání. Investice do REIT je kapitálová alokace.“
— Peter Linneman, profesor realitních financí
🧾 Shrnutí a doporučení
V roce 2025 se REITy jeví jako praktičtější volba pro většinu investorů. Nabízejí vyšší flexibilitu, dostupnost a diverzifikaci. Přímá držba nemovitosti ale může dávat smysl těm, kteří chtějí aktivně spravovat majetek, využít páku nebo mají specifické know-how.
Klíčové body:
- REITy mají výhodu v likviditě, diverzifikaci a nízké bariéře vstupu.
- Přímé nemovitosti vyžadují aktivní přístup, ale umožňují pákové financování.
- Vysoké úrokové sazby a stagnace cen snižují atraktivitu fyzických nemovitostí.
- Kombinace obou přístupů může přinést zajímavý mix kontroly, výnosu a likvidity.
#nemovitosti #REIT #investice #pasivniprijem #diverzifikace #ETF #realitniinvestice #bulios #financnistrategie #urokovesazby
