Letošní události se bezesporu dotkly téměř jakékoliv oblasti lidské činnosti, nicméně realitní trh se trochu vymyká. Je to trochu překvapivé, ale objem hypoték, které poskytly v letošním roce banky svým klientům atakuje historické rekordy.
Zdá se tedy, že se pandemie, alespoň během prvních třech kvartálů na financích většiny Čechů příliš neprojevila. Větší dopady asi můžeme očekávat na trhu s komerčními nemovitostmi. Je nepochybné, že dojde k transformaci trhu s kancelářskými prostory, nejvíce pak budou zasaženy prostory obchodních centrech a rekreačních zařízení. #Pandemie udeřila nejcitelněji na cestovní ruch a restauratérství a jaká část stravovacích zařízení nepřežije, je otázkou.
Na jaře tak pravděpodobně dojde k otřesu na trhu s komerčními nemovitostmi, nejeden z nájemníků bude muset být vystěhován z důvodu neschopnosti platit nájem. Budou se však razantní změny týkat i rezidenčních nemovitostí?
Má investice do nemovitosti v současné době smysl?
Ačkoliv může trh s komerčními nemovitostmi procházet v příštích pár letech těžkým obdobím, pro rezidenční objekty to platit nemusí. Platí pro ně několik specifických pravidel, která se nemění, bez ohledu na to, co dělá trh, ekonomika nebo dokonce globální hospodářství.
Abyste však byli sami úspěšní, musíte se držet ověřených pravidel, která zní:
- Sledujte hnací motory růstu
- Vybírejte pouze nemovitosti s potenciálem růstu ceny
- Vhodným způsobem využijte pákového efektu
1. Sledujte hnací motory růstu
Na realitním trhu panují dlouhodobé motory růstu cen a ani pandemie nemá dostatečnou sílu, aby na nich něco změnila.
V prvé řadě český nemovitostní trh supluje funkci rozvinutého akciového trhu. V USA většina peněz investorů putuje na likvidní akciové trhy – nabídka akcií je zde nejširší na světě, cenné papíry jsou velmi poptávané a trh roste. V ČR tomu je naopak. Nabídka českého akciového trhu je omezená a možná i vlivem historických zkušeností (kuponová privatizace) a krátké tradice kapitalismu Češi investují své volné peníze raději do nelikvidních nemovitostí. S rostoucími příjmy populace pak roste i objem peněz, který je možné do nemovitostí investovat, a zvyšující se poptávka tlačí cenu nemovitostí vzhůru.
Druhým motorem je pak demografický vývoj, který z dlouhodobého hlediska řídí cenu na trzích s nemovitostmi. Jedná se o celosvětový trend, ale se zpožděním se projevuje i u nás. Bohatí dále bohatnou a střední třída mizí – tato rostoucí propast významně přispívá ke zvyšování cen nemovitostí v Praze a dalších velkých českých městech.
Mnoho lidí je přesvědčeno, že rozdělení bohatství v populaci odpovídá Gaussově křivce, kdy se většina z nás nachází uprostřed a doplňuje nás nízký počet extrémně bohatých a chudých lidí. Ve skutečnosti se tato křivka začíná spíše obracet do tvaru písmene U – střední třída mizí.
Možná to zní strašidelně – ale můžete se sami tomuto trendu vzepřít. Jedním z nejúčinnějších způsobů, jak si zajistit finanční budoucnost je právě investice do nemovitostí.
2. Vybírejte pouze nemovitosti s potenciálem růstu ceny
Vaším dlouhodobým cílem jako investora do nemovitostí by měl být růst kapitálu. Existuje několik proměnných, které mohou krátkodobě ovlivnit ceny nemovitostí, jako je nezaměstnanost, růst či pokles mezd, ekonomické vlivy nebo výše úrokových sazeb hypoték.
Pokud ale dlouhodobě vlastníte kvalitní a dobře umístěnou nemovitost, všechny tyto faktory jsou podružné. Nebude to asi překvapivé, ale jak ukazuje graf Českého statistického úřadu níže, ceny všech českých nemovitostí vzrostly za posledních 10 let v průměru o 70 %, u mimopražských nemovitostí se však jednalo pouze o 47 %.
To znamená, že ceny nemovitostí v průměru stouply o 7 % ročně. Samozřejmě některá léta byl tento růst menší (nebo cena i klesala). Obecně však mají dnes nemovitosti mnohem vyšší hodnotu než před 5 nebo 10 lety.
Tyto údaje jsou ale samozřejmě pouze průměry, to znamená, že některé nemovitosti rostly i dvojnásobným tempem a jiné naopak. Proto je tak důležitý výběr vhodné nemovitosti. Je to podobné jako s výběrem jednotlivých akcií. Průměr růstu amerického akciového trhu je cca 10 % ročně, pokud ale vyberete nevhodné akcie, průměrné výkonnosti ani zdaleka nedosáhnete.
3. Vhodným způsobem využijte pákového efektu
Znásobte výše uvedený výsledek na 5 nemovitostí a budete svědky toho, jak úspěšní investoři vytvářejí z nemovitostí bohatství. I když je nezpochybnitelná důležitost peněžních toků, které vám zajistí splátky hypotečních úvěrů, je to právě růst hodnoty kapitálu, který vás osvobodí z krysího závodu.
I když tedy řada investorů kupuje nemovitosti kvůli generování cash-flow, není od věci se také zaměřit na nákup nemovitosti od níž primárně očekáváte růst ceny. Tyto nemovitosti vám v budoucnu umožní nakoupit další investiční #aktiva.
Kapitálový růst vašeho portfolia vám může do budoucna zajistit dostatečnou jistinu, aniž byste museli při dalším nákupu nemovitosti skládat jakékoliv finanční prostředky z vlastní kapsy. Příjem z pronájmu bude samozřejmě nezbytný pro splácení úvěru, jeho maximalizace by však neměla být vaším primárním cílem.
Proto je důležité umístění nemovitosti pečlivě vybírat. Opět se vrátím k dlouhodobým trendům. Bohatnutí bohatých bude pokračovat a rozdíl mezi bohatými a průměrem se bude prohlubovat, proto byste se měli snažit nakupovat nemovitosti v oblastech, kde má místní demografická skupina vyšší úroveň příjmů, aby si mohli dovolit za nemovitosti zaplatit více. Mnoho nájemců žije v bohatších lokalitách kvůli vyšší životní úrovni, a protože mají vyšší příjmy, obecně si budou moci dovolit platit dlouhodobě i vyšší nájem.
#nemovitosti #reality #investovani #nemovitostniinvestice #realitniinvestice #realitnitrh #trh #nemovitostnitrh #kapital #pakovyefekt
To souhlasím s panem Pavlíčkem, už to dnes není taková sranda a je lepší více faktorů konzultovat s odborníky, taktéž to dělám a učím se skoro každý den.
@filipSpacek určitě nepopírám, že může nemovitosti kupovat každý. Pomoc odborníka je zde nepochybně na místě, přeci jenom jde o milionové částky. ? Samostatné vzdělávání je ale určitě taky na místě ?
Tak v tomto jsem naštěstí “jiný” a poté co je schopna vymyslet vláda za opatření (že se majitel nemovitosti stává v podstatě rukojmím nájemníka, který nemusí po nějakou dobu hradit nájem ale NESMÍ být z nemovitosti vystěhován), bych si nemovitost na pronajímání v ČR fakt nepořídil ??
sarmozřejmě rozumím. Každopádně si myslím, že se aktuálně nacházíme v absolutně nevídané době...to se snad už nebude opakovat... kdybych se měl bát, tak spíš nějakých "socialistů", kteří příjdou a řeknou, že zisk z pronájmu z investiční nemovitosti bude zdaněn třeba 70 %...
@PatrikKudlacek Domnívám se, že pokud investovat do nemovitostí, tak pro běžné investory jedině přes akcie REITs firem
Výhody jsou jasnéNízká minimální investice + široká diverzifikace + vysoká likvidita
Mám 2 byty na pronájem, pronajaté déle než 3 roky stejným nájemníkům a jako rukojmí si nepřipadám. Ano, podle současného zákoníku bohužel může nastat situace, že nájemník bude problémový, od toho mám kauci ve výši 3 nájmů. Dobře se pomocí kauce selektují zájemci. Kdo nemá na kauci, obvykle s ním bývají problémy.
Negativní zkušenost mám také, za 2 měsíce mínus 16000,- (dlužné nájemné za poslední měsíc, nedoplatek na energiích a v té době nulová kauce). Byla to dobrá škola. Raději než vyšší měsíční výnos razím strategii dlouhodobého pronájmu. Ono se to člověku vrátí na klidu a odpadnou starosti s novým pronájmem.
Nemovitosti bych doporučil lidem, kterým jsou akcie úplně cizí. A lépe se tady dá využít pákový efekt přes hypotéku než při jiných typech investic. Tam je páka také možná, ale za úplně jiných podmínek. (úvěr na pořízení akcií je možný, ale obecně riskantní).
@kolenaty Díky za sdílení zkušenosti.
@miroslavpitak přesně tato forma mi “zní” o dost líp pro můj mindset
@kolenaty ještě bych ale doplnil, že momentálně si můžete připadat, že je blbá doba na koupi nemovitostí, když ceny od roku 2010/2011 jedou nahoru pořád, ale kdo ví, co bude za 5 let. Díky Covidu se určitě omezí některé developerské projekty, některé ani nevzniknou, takže hlad po bydlení asi bude. Kdo ale má tuhle křišťálovou kouli to předpovědět? Já bohužel ne.
@kolenaty To rozhodně, osobně obdivuju všechny, kdo má tu odvahu a pevné nervy. Určitě zase bude vhodná doba na nákup (já se totiž dost spálil-proto ten pesimistický pohled.) Takže to mám nastaveno tak, že pokud bych řešil investiční nemovitost tak už jedině rovnou s firmou na správu všeho okolo.
@kolenaty díky za super pohled na věc. Osobně mám v plánu v horizontu pár let využít aktuální nemovitost, kterou splácím k zajištění hypotéky na investiční nemovitost a využít tak zmiňované páky, kterou lze u nemovitostí aplikovat opravdu poměrně bezpečně. Pokud tedy s měsíčními náklady nejedete úplně "na dřeň".