Refinancování hypotéky a využití stávajícího kapitálu (bydlení), může být vhodným odrazovým můstkem k vybudování realitního portfolia. Nesmíte však k této investiční příležitosti přistupovat bezhlavě. Bez potřebných znalostí a vhodně provedených rozhodnutí může podobný krok napáchat značné škody na vašem jmění.
Každý, kdo o této možnosti uvažuje, by měl být finančně gramotný, aby si uvědomoval důsledky svého rozhodnutí, případně se může se žádostí o pomoc obrátit na skutečně SCHOPNÉHO! finančního poradce. Splácíte-li však už pár let hypotéku, možná by byla škoda vaší nemovitosti nevyužít k dalšímu růstu bohatství.
Jakou hodnotu má aktuálně váš kapitál?
Váš disponibilní kapitál se rovná rozdílu mezi hodnotou vašeho domova a výši jistiny hypotéky, kterou je třeba ještě splatit. Pokud teď pominu proces výběru vhodné investiční nemovitosti, můžete si vybrat další nemovitost určenou k investici, stávající hypotéku refinancovat a rozdíl mezi hodnotou vaší stávající nemovitosti a výši jistiny stávající hypotéky – kapitál, můžete použít jako zajištění pro nákup oné investiční nemovitosti.
Banka vám nepůjčí 100 % kupní ceny nemovitosti. Obvykle vám půjčí do výše 80 % hodnoty zástavy (hodnota stávající + hodnota kupované nemovitosti), čímž by mělo být zajištěno, že v případě poklesu ceny nemovitostí nepřekročí dlužná částka hodnotu vašich realit. Pointou je, že díky částečně splacené stávající nemovitosti nebudete muset z vlastní kapsy vynakládat žádné peníze navíc.
Výhody využití stávajícího kapitálu
Kapitál „uložený“ ve vaší stávající nemovitosti vám umožní půjčit si více, než byste jinak mohli. Tento kapitál poskytuje věřitelům jistotu a půjčené peníze navíc tak lze investovat do vhodné nemovitosti.
Mnohem více napoví výpočet:
Je možné, že jste kupovali před 10 lety nemovitost za 2 000 000 Kč, kdy jste vynaložili z vlastní kapsy 400 000 Kč (20 %) a zbývajících 1,6 milionu splácíte. Nebude asi přehnané předpokládat, že hodnota této nemovitosti mohla za dekádu vzrůst o čtvrtinu na 2,5 milionu Kč.
Vaše 80% hypotéka tak je nyní pouze 64% a to ani nezohledňuji ve výpočtu významnou část z jistiny, kterou jste už museli bezpochyby za 10 let splatit.
Tento kapitál – rozdíl v hodnotě vaší nemovitosti a výši jistiny lze využít jako vklad do nové investiční nemovitosti. Můžete tak začít budovat své investiční portfolio a rychleji vytvářet bohatství. Peníze, kterými byste jinak museli pokrýt 20 % z hodnoty kupované investiční nemovitosti nebudete potřebovat, případně s nimi můžete nakládat jako s pohotovostním fondem pro případ potřeby (jenž je určitě vhodné mít, jak se dozvíte níže).
Můžete sklízet benefity plynoucí, jak z pronájmu nemovitosti, tak růstu hodnoty nemovitosti, a přitom nebudete muset z vlastní kapsy jednorázově vytáhnout ani korunu, proces lze navíc neustále opakovat.
Potenciální rizika:
1. Pokles ceny nemovitostí
Pokud dojde k výraznému poklesu ceny nemovitostí, můžete se dostat do obtížné finanční situace, pokud nedisponujete dalšími volnými finančními prostředky. Právě pro tyto příležitosti by si však měl zodpovědný nemovitostní investor budovat dostatečný pohotovostní finanční polštář.
Abyste se podobné situaci vyhnuly, je třeba vybírat nemovitosti v souladu s aktuálními realitními trendy. Dobré umístění nemovitosti zajistí nejenom dostatečný přísun hotovosti v podobě pronájmu, ale rovněž růst kapitálové hodnoty, který můžete využít k nákupu dalších nemovitostí.
2. Tržní riziko
Pokud není v dané oblasti dostatečná poptávka po vašem typu nemovitosti, může být příjem z pronájmu mnohem menší, než jste původně předpokládali. To by také mohlo znamenat, že si nebudete moci dovolit další nemovitost splácet.
Předem si tak udělejte průzkum výše nájmů u srovnatelných nemovitostí v dané oblasti, podívejte se na plánovaný rozvoj infrastruktury, rozšiřování pracovních příležitostí, případně i plán na výstavbu veřejného vybavení, abyste kupovali nemovitost, o kterou bude opravdu zájem.
3. Problémoví nájemníci
Nesmíme zapomenout ani na problémové nájemníky. U jakékoliv nemovitostní investice riskujete, že v ní ubytujete nájemce, kteří odmítnou platit nájem, případně opustí nemovitost bez předchozího upozornění.
V těchto situacích bohužel budete muset zvládnout splácet hypotéku z vlastní kapsy. Vždy byste tak měli mít ušetřené peníze (například ty, které jste ušetřili při nákupu), které mohou pokrýt splátky, nastanou-li tyto nepředvídatelné události.
4. Problémy se splácením
Pokud nebudete schopni refinancovanou hypotéku splácet, můžete přijít o všechna aktiva, a to nejenom investiční nemovitost, ale i váš vlastní domov.
To je samozřejmě něco, čemu se chcete za každou cenu vyhnout. Kdykoliv tak přemýšlíte o dalším kroku ve své investiční kariéře, vždy se zeptejte sami sebe, zda budete mít dostatek finančních prostředků, které vás zachrání před nejhorším, pokud u vás dojde ke krátkodobému výpadku příjmů.
Pokud zní odpověď ne, možná budete muset realitní investici posunout a odložit více peněz stranou, abyste zajistili svou budoucí finanční bezpečnost.
---
Využití stávající nemovitosti, ve které bydlíte, ke koupi další investiční nemovitosti, je zajímavou možností, jak začít pomalu budovat své realitní portfolio. Proč nechávat kapitál, který máte k dispozici, jen tak ležet ladem?
V každém případě se však jedná o závažné finanční rozhodnutí, které nelze zodpovědně učinit bez rozmyslu. Než se rozhodnete přistoupit k refinancování hypotéky za účelem koupě investiční nemovitosti, dobře si spočítejte, zda se vás toto rozhodnutí negativně nedotkne.
#nemovitosti #reality #investovani #pasivniprijem #nemovitostniinvestice #realitniinvestice #bohatstvi #zisk #portfolio #budovaniportfolia #investicnistrategie #realitniportfolio #realitniinvestor #hypoteka #refinancovanihypoteky #kapital