Vidina pasivního příjmu je velmi lákavá. Hodit si nohy na stůl a věnovat se rodině a koníčkům, zatímco nám investice přinášejí pravidelně dostatečný příjem, komu by se to nelíbilo? Nejenže řada z investorů zjistí, že příjem z nemovitostí není úplně pasivní, ve finále ani nejsou schopní své realitní portfolio sestavit tak, aby zásadní příjem přinášelo. Podívejme se na důvody, proč nejsou schopní investoři vybudovat realitní portfolio přinášející pasivní příjem.
1. Neinvestují strategicky – staví se k realitám spíše jako ke koníčku než byznysu
Většina z nás si myslí, že o nemovitostech něco víme, protože v jedné z nich žijeme, takže máme určitě vlastní správný názor na to, co dělá z nemovitosti dobrou investici.
Poslední sčítání lidu, které proběhlo v roce 2011 odhalilo, že se v Česku nachází přes 4,7 milionu bytů a domů, a přestože se každá nemovitost může stát investiční nemovitostí – stačí vystrnadit vlastníka u umístit nájemce – ne každou nemovitost charakterizuje investiční potenciál – nemovitost, která může růst na hodnotě a generovat pozitivní cash-flow.
Takových nemovitostí bude spíše zlomek, přesto většina investorů kupuje nemovitosti poblíž místa, kde bydlí a řídí se spíše emocemi než promyšlenou strategií. Tito investoři nerozumí realitním trendům a neuvědomují si, že vyhledávání nemovitostí na internetu není průzkum trhu. Nezacházejí s investováním do nemovitostí jako s byznysem. Pro úspěch investice má přitom správným průzkum trhu zásadní význam.
Chovejte se k investování do nemovitostí jako k byznysu.
2. Mají špatnou či žádnou investiční strategii
Problém spočívá v tom, že nákup investiční nemovitosti není žádná strategie. Většina lidí se stává investory do nemovitostí, aniž by příliš mysleli na budoucnost. Realitní investor si musí nastavit konkrétní plán, včetně jeho cíle, který nastiňuje, jak nakonec bude žít z příjmů ze svého portfolia nemovitostí.
Skoro stejně špatné jako nemít žádnou strategii pak je následovat špatnou – honění se za maximální cash-flow. Rezidenční nemovitost je spíše dlouhodobá investice s vysokým růstem hodnoty a poměrně nízkým výnosem. Pravděpodobně nejlepší strategií tak je využití růstu kapitálové hodnoty vašeho portfolia nemovitostí k rozšiřování základny aktiv, která vám v budoucnu poskytne více možností. Samozřejmě se nejedná o strategii, se kterou uspějete přes noc.
Přesto se mnoho začátečníků, ale i zkušených investorů snaží svými investicemi dosahovat generování značného cash-flow případně dosáhnout rychlého zisku nákupem a opětovným prodejem nemovitosti. Obě strategie však jsou cestou k investiční katastrofě. Místo toho, aby se zaměřili na to, co dlouhodobě a osvědčeně fungovalo – tvorba bohatství prostřednictvím kapitálového růstu, hledají, co by mohlo právě nyní fungovat.
Využijte růstu kapitálové hodnoty vašeho portfolia k dalšímu nákupu nemovitostí.
3. Získávají investiční rady ze špatných zdrojů
Většina investorů získává informace z běžných médií. Neuvědomují si však, že úkolem médií není vzdělávat. Vysokou čtenost přinášejí emoce. Proto média milují negativní titulky, přičemž se tam vždy najdou lidé, kteří vám řeknou, že je špatná doba pro investování, což mnoho lidí rozptyluje.
Průměrný investor často žádá o dobře míněné rady nezkušené přátele a rodinu, nebo si nechává „poradit“ od realitních agentů, kteří mají jediný skutečný zájem, starat se o své klienty. Problém tak spočívám v tom, že se většina realitních investorů neobklopuje dobrým týmem nezávislých poradců. Na druhé straně úspěšní investoři neváhají zaplatit za profesionální poradenství od nezávislých konzultantů, protože si uvědomují, že se nejedná o výdaj, ale investici.
Tito úspěšní investoři chápou, že poplatek za nezávislé strategické majetkové poradenství minimalizuje jejich riziko a maximalizuje zisk. Osobně pak také souhlasím, že je lepší zaplatit za nezávislou radu, než platit na trhu „mastné“ školné, jako to dělá většina začínajících investorů.
Neváhejte se obrátit na nezávislé profesionály. Poplatek za jejich služby není zbytečným výdajem, ale investicí do budoucna.
4. Vnímají Českou republiku jako jeden trh s nemovitostmi
Český trh s nemovitostmi je často zjednodušován na „pražský trh“ s nemovitostmi nebo „trh s nemovitostmi v krajských městech“. To často vede u investorů k pocitu, že existuje jednotný trh s nemovitostmi. Neuvědomují si však, že i v každém kraji existuje několik lokálních trhů, podle typů nemovitostí a geografické polohy.
Zobecněný komentář k nemovitostnímu trhu je do značné míry irelevantní, protože každý z těchto lokálních trhů funguje odlišně, což znamená, že je třeba při hledání investiční příležitostí zkoumat mnohem podrobněji.
Každý lokální trh má svá specifika. Vyvarujte se obecným názorům.
5. Nemají zavedenou správnou finanční strategii
Investice do nemovitostí je hra s penězi. Úspěšní realitní investoři mají finanční strategii, která jim umožnuje nejen kupovat nemovitosti, ale kupovat si také čas, který jim umožňuje držet nemovitosti navzdory cyklickým vzestupům a pádům cen nemovitostí.
Disponují dostatečnou finanční rezervou s vědomím, že se vždy mohou objevit nepředvídatelná překvapení a výdaje.
Pracujte s dostatečnou finanční rezervou.
6. Nechápou důležitost demografie
Většina investorů se soustřední na bílý šum, kterým nás média neustále masírují, když informují o krátkodobých trendech na našich trzích s nemovitostmi.
Velmi málo se však soustředí na dlouhodobé demografické trendy – kolik nás je, jak chceme žít a kde chceme žít – to je mnohem důležitější než krátkodobé vzestupy a pády realitního trhu, úrokové sazby nebo vládní politika.
Neopomíjejte dlouhodobé demografické trendy.
Slovo závěrem
Nejnovější data o poskytnutých objemech hypotečních úvěrů by mohla naznačovat, že získání nemovitosti je jednoduché, realitní investování však není vždy snadné. Snadné je za předpokladu, že se držíte osvědčené strategie, protože však většina lidí dělá stejné chyby, při své snaze o budování pasivního příjmu selhávají.
Snaží se na to jít sami, nebo se stanou kořistí spekulantů či marketérů, kteří jim prodávají nemovitost se slovy, že její cena bude růst, následně většinou ostrouhají. Na druhé straně přebírají důvtipní investoři odpovědnost za své vlastní vzdělávání, ale také chápou, že budování týmů odborníků jim může pomoci uspět.
Vědí, že nikdy nebudou vědět co profesionálové, ale uvědomují si, že získání skutečného nadhledu může trvat roky a mnoho nákupů nemovitostí. Proto si formulují strategický plán a kupují nemovitosti s investičním potenciálem. Poté pravidelně kontrolují výkonnost svého portfolia, aby zajistili, že jsou na správné cestě k finanční svobodě.
#nemovitosti #reality #investovani #pasivniprijem #nemovitostniinvestice #realitniinvestice #bohatstvi #zisk #portfolio #budovaniportfolia #investicnistrategie #realitniportfolio #realitniinvestor