Ve skupině
Diskuzní fórum Warengo
Koupě prvního investičního bytu
Ahoj všem,
Plánuji koupi svého prvního investičního bytu a chtěl jsem požádat o radu zkušenější investory. Byt chci držet dlouhodobě, nejedná se o spekulaci. Financování je bankou s částečným zajištěním stávajícím bytem. Bez vložených vlastních prostředků. Pronájem bych chtěl nejlépe řešit přes Ideálního nájemce (pouze větší města). Cena bytu zhruba do 4 mil. Kč.
・Na co si dát při koupi pozor?
・Hledat byt na webu, nebo to nechat na makléři?
・Jak moc je důležitá aktuální cena bytu?
・Lokalita bytu – raději Brno, Praha nebo menší město?
・Nějaké jiné tipy? :)
Předem díky za rady.
1. Dát si pozor na vše. Pokud nerozumíš stavění, vem si někoho znalého. Často se uvádí, že je byt po rekonstrukci, ale ta může být pouze a jen povrchní. Rozhodně bych chtěl místo fotek po rekonstrukci vidět fotky právě při rekonstrukci = z toho poznám co vše se dělalo, jaké byly použity materiály, zda byly dodrženy postupy atd. Z toho pak můžu vyhodnotit, zda to opravdu někdo dělal dobře nebo je pro prodej. Taková špatně udělána hydroizolace ve sprchovém koutě se projeví třeba za 5-10 let. Bohužel je to na další reko = zvýšení nákladů = snížení zisku.
2. Hledat všude. Pro nákup použit všechny možné kanály = inzeráty, weby, makléře, ptám se v daném místě lidí atd. Já koupil jeden byt tak, že jsem si dal schůzku s předsedou družstva a věděl jsem vše :-)
3. Tak z nákupní ceny počítáš svou ekonomiku :-) Nákupní cena je dána bodem 1. a 2. Aspoň u nás ve městě se prostě byt 2-1 dá koupit od do. Cenový rozdíl je dost vysoký. Nevím jak to počítáš ty, ale každý má své postupy. Já běžně odečítám 10% neobsazenost, 10 % běžné výdaje. Z té ceny bytu a nájmu ti vyjde cca zhodnocení p.a. Osobně bych řekl, že v posledních cca 5-10 letech dělal největší zhodnocení vysoký růst ceny bytů. Ale opět záleží na lokalitě. Otázka je budoucnosti. Ale počítal bych se střízlivějším odhadem. Teď to rostlo doslova před očima. Vysokým tempem.
4. Lokalita, lokalita, lokalita. Byt se dá vymalovat, můžeš vyměnit nábytek, udělat klimatizaci, změnit nájemce, ale NIKDY nezměníš lokalitu. Každé město má své TOP a i opačné. Takže znalost lokality je důležitá. Je třeba si uvědomit, že pokud budeš mít byt 400 km od sebe, je náročné se o něj starat. Zejména pokud bude větší fluktuace nájemníků. Pro jeden byt se ti asi nevyplatí správce. Vše je otázka koho tam vybereš.
5. Je třeba si ujasnit jaký máš plán a co od toho očekáváš. Komu chceš pronajímat byty a jak veliké chceš. Mít výbornou smlouvu. Samotný nájem vůči dnešní ceně bytu po odečtení nákladů dělá poměrně nízké zhodnocení p.a. Tedy pokud nekoupíš byt právě ve vyloučené lokalitě a nepronajímáš lidem, kteří dostanou příspěvky na bydlení a doplatky. Jsou příběhy, kdy lidé koupili nájemní byt a dopadli špatně. A jsou i opačné příběhy. Je to jako každá jiná investice, která své výhody i nevýhody.
To jen tak ve zkratce:-)
Moc díky za vyčerpávající odpověď.