14.08.2020 4 minuty čtení

Základní investiční pravidlo, které při nákupu nemovitostí dodržujeme a u akcií ignorujeme. Proč?

Předpokládejme teď chvíli, že jsme investory do nemovitostí a pojďme se zamyslet nad tím, proč zjevná pravidla, která jsme schopní stejně jako většina investorů dodržovat, když vybíráme nemovitosti, nejsme schopní akceptovat, jakmile přijde na akcie.

Jsem si jist, že většina z vás zná základní principy investování do fyzických nemovitostí. Konec konců, spousta lidí si koupí v určitém okamžiku života svůj vlastní dům (na rozdíl od velké většiny veřejnosti, která akcie nekupuje).

Kupujete-li nemovitosti za účelem zisku, zpravidla využíváte jednu ze dvou strategií.

  1. Koupíte nemovitost v dobrém stavu a tu pronajímáte, návratnost investice se odvíjí od kupní ceny nemovitosti, způsobu financování a cash-flow (rozdíl mezi nájmem a náklady), které vám nemovitost vytváří.
  2. Koupíte nemovitost ve špatném stavu, tu zrekonstruujete a následně se ziskem prodáte. Zisk je jednoduše rozdíl mezi nákupní a prodejní cenou mínus náklady na rekonstrukci (kam můžete započítat i vlastní čas).

 

Víte, co je zajímavé? Při nákupu nemovitosti nám přijde samozřejmé, že hledáme „levnou“ čili podhodnocenou nemovitost – využíváme tzv. strategie „buy low“. Na nemovité statky si můžeme sáhnout, a tak nám to přijde úplně normální. Zkrátka hledáme „slevu“, jako když v supermarketu vybíráme mezi dvěma vzájemně zaměnitelnými potravinami a vždy si vybereme tu levnější – jen blázen, nebo ekonomický pomatenec by se choval jinak.

Nebo ještě jinak.

V prvním případě se investor pokouší koupit dům s dostatečně nízkou hypotékou, aby byl příjem z nájmu vyšší než splátka hypotéky. Když už jsme jednou použili finanční výrazivo, tak se zkrátka snaží o pozitivní cash-flow.

Ve druhém případě investor hledá nemovitosti, které jsou strukturálně v pořádku, „stačí je pouze natřít na růžovo“ a jejich hodnota ihned vyskočí vzhůru. Přičemž skok v hodnotě by měl samozřejmě převýšit náklady na opravy.

Všechno, co jsem doposud napsal je doufám poměrně srozumitelné. Jakmile však přejdeme k jiné třídě aktiv, většina investorů se začne chovat, jako kdyby slova výše byla napsaná mandarínsky.

Proč většina akciových investorů dělá pravý opak?

Díky příkladu s nemovitostmi snadno pochopíte vztah mezi cenou a hodnotou aktiva (zisk z nemovitosti vs. náklady), čemuž se v investorské hantýrce také říká ocenění.

Ocenění společnosti je velmi snadno vidět, pokud si prostudujete základní oceňovací metriku – P/E ratio. Je s podivem, že jsou investoři v dnešní době ochotni nakupovat akcie s P/E poměrem 100, 200 nebo dokonce 300.

Proč byste se nad podobným oceněním měli pozastavit? Hned vám to vysvětlím.  

Pokud víte na základě historických statistik (jedná se pouze o příklad), že rekonstrukcí bytu zvednete jeho hodnotu v průměru o 25 %, můžete snadno spočítat z odhadnutých nákladů na rekonstrukci, zda se vám koupě nemovitosti vyplatí nebo ne. Bez bližšího výpočtu návratnosti by se do podobné investice nikdo nepouštěl. Určitě nebudete doufat a spekulovat na budoucí růst ceny nemovitosti, myslíte-li to se svým investičním plánem vážně. U nemovitostního investování však není tak náročné dodržovat oceňovací kritéria…

Akcie jsou pro většinu investorů na rozdíl od nemovitostí příliš abstraktní, což je častá chyba. Nedívají se na ně, jak radí Warren Buffett, jako na podíl ve skutečném podniku a oceňovací kritéria prověřená desetiletími ignorují. Nic vám však nebrání se podívat na historické poměry P/E a porovnat je s aktuálními hodnotami a zjistit, zda je hodnota akcie nízká nebo je příliš drahá.

Že vás možná mate existence mnoha oceňovacích metrik, které je třeba zvážit, pokud jste inteligentní investor, ponechme nyní stranou.

Obecný koncept zůstává stejný.

Hledáte akcie, které se obchodují za skvělé ceny ve srovnání s historickými standardy. I když nemůže nikdo zaručit, že každý váš výběr akcie bude trefou do černého, obecně bude strategie „buy low“ s mnohem větší pravděpodobností úspěšná. Bohužel je nudná, málo sexy a nezaručí vám zisky přes noc. Proto od ní většina investorů časem ustoupí, zanevře na ni nebo si ji ani nevyzkouší. Přitom dlouhodobý nákup podhodnocených akcií je poměrně stabilní a přímočarou cestou, jak během své investiční kariéry zaznamenat zajímavé zisky…

#akcie #nemovitosti #nemovitostniinvestice #akcioveinvestice #strategie #ohodnoceni #knowhow

Hodnocení: +8
Pro přidání komentáře se přihlaste nebo zaregistrujte.