18.07.2020 10 minut čtení

Je lepší si koupit nemovitost, nebo raději zůstat v nájmu?

Dostudovali jste, máte dobře placené zaměstnání a stále bydlíte v nájmu? Přemýšlíte, zda koupit nemovitost nebo upřednostnit větší flexibilitu nájemního bydlení? Čeká vás důležité životní rozhodnutí. Pojďme si shrnout všechna pro a proti.

Češi se dlouhodobě staví k nájemnímu bydlení s nelibostí. Máme v sobě tak nějak zakořeněno, že bychom si měli pořídit vlastní bydlení, jakmile je to alespoň trochu možné. V poslední době však začíná být bydlení, zejména ve velkých městech, stále méně dosažitelné. Je přesto dobrý nápadem se za každou cenu pokoušet o koupi vlastní nemovitosti? Platí stále standardní předpoklad, že vlastnictví domu se rovná finanční stabilitě? Jste skutečně stoprocentně přesvědčení, že je pořízení vlastní nemovitosti dobrý nápad? Nebylo by přeci jenom lepší dát přednost pronájmu? Trochu moc položených otázek hned v úvodu. Prostřednictvím následujících řádků byste ale měli dojít k uspokojivým odpovědím.  

Vlastnictví nemovitosti není samo o sobě dobrým nebo špatným nápadem. Stejně jako mnoho jiných finančních rozhodnutí má i koupě vlastního bydlení co dočinění s vaší momentální situací. Za jistých okolností může být koupě domu či bytu skutečně inteligentním rozhodnutím, jindy naopak nikoliv. Zda bude platit to či ono ovlivňuje několik různých faktorů, které byste měli mít na paměti.

Nepřemýšlejte nad domovem jako nad vaší hlavní investicí

Největším argumentem pro vlastí bydlení je, že jde v podstatě o investici. Mnoho lidí však přeceňuje návratnost této investice.

Lidé mají tendenci věřit, že jsou domy či byty ceněná aktiva, není to však vždy pravda. Profesor ekonomie z univerzity Yale a laureát Nobelovy ceny za ekonomii, Robert Shiller, o tomto tématu několikrát otevřeně debatoval. Osobně zkoumal na dlouhých časových řadách rentabilitu investic do bydlení a zjistil, že dlouhodobá návratnost těchto investic není příliš vysoká. Ve skutečnosti sotva překonává inflaci. Přečtěte si jeho často zmiňovanou citaci:

„Když se podíváte na historii trhu s bydlením, nebyl to dobrý poskytovatel kapitálových zisků. Poskytuje pouze služby v oblasti bydlení… Od roku 1890 do roku 1990 se reálné ceny domů korigované o inflaci prakticky nezměnily.“

Pokud byste prozkoumali Shillerova data, zjistili byste, že v průběhu minulého století rostly ceny amerických nemovitostí tempem 0,3 % ročně (očištěno o inflaci). Oproti tomu index S&P 500 překonával ročně inflaci o 6,5 %. Jedná se o velmi výrazný rozdíl, zvláště pak na dlouhém časovém horizontu.

I když vás tak nemovitost může ochránit před inflací, vyvážené portfolio akcií a dluhopisů se zdá být lepší investicí. Řada lidí však své „portfolio“ nahradí jedinou „investicí“ do bydlení. Tvořily by vaše investiční portfolio z 80 % dluhopisy jenom kvůli tomu, abyste ochránily své peníze před inflací (pokud nemáte před odchodem do důchodu)? Troufnu si tvrdit že nikoliv. Tak proč byste měli investovat do nemovitosti ze stejného důvodu? Hned jste se seznámili s prvním argumentem proti koupi bydlení jako investicí.

Možná budete schopni načasovat trh s bydlením tak, že nakoupíte při krátkodobém propadu cen. To vám ale přeji hodně štěstí. Většina odborníků navíc souhlasí se Shillerem a jeho daty – i když může být koupě bydlení investicí, nejedná se zrovna o skvělou investici. Pokud je to váš jediný důvod, proč uvažujete o koupi bytu či domu, pravděpodobně to není ta nejlepší pohnutka.

Rozmyslete si, co si můžete dovolit

Asi byste si měli nejdříve udělat krátký průzkum a zjistit, jak drahý dům nebo byt si můžete vlastně dovolit koupit. Pominu-li nyní konkrétní požadavky na žadatele o hypotéky, které se mohou v průběhu času měnit, pravděpodobně si budete muset před koupí bydlení vybudovat nějaký finanční polštář. Vaše finanční situace pak výrazně ovlivní, zda má vůbec smysl o koupi uvažovat.

 

Zvažte náklady obětované příležitosti

I když váš domov nemusí být nejlepší investicí, alespoň je váš. Růst jeho hodnoty sotva překonává inflaci, nakonec ho alespoň vlastníte, a to má svou cenu. Když jste v nájmu tak logicky nic nevlastníte – peníze přichází na účet někomu jinému. Spousta lidí (včetně mě) tvrdí, že byste si měli koupit vlastní nemovitost, protože jí jednoho dne splatíte a bude vaše. Sám si ale nejsem jistý, jestli si jenom nelžu do kapsy.

Chcete-li takto argumentovat, měli byste zvážit náklady obětované příležitosti: hodnota možnosti, které se vzdáváte, abyste si vybrali něco jiného. Pokud se rozhodnete pro nájemní bydlení, přijdete o benefit vlastnění majetku. I když aktivum v podobě vlastní nemovitosti pouze pokryje inflaci, koho to zajímá? Máte majetek – dům či byt.

Není to však tak jednoduché. Před rozhodnutím o koupi byste měli zvážit náklady na nákup nemovitosti. Může se jednat o provizi realitce, do letoška to byla daň z nabytí nemovitosti, a především úroky z hypotéky, které v prvních letech mohou tvořit i více než polovinu splátky. Neměli byste pro tyto peníze lepšího využití? Kolik byste mohli vydělat, kdybyste tyto peníze investovaly na kapitálovém trhu?

Skutečnost může být taková, že vyděláte více peněz, zůstanete-li v nájmu a investujete přebytky na kapitálových trzích než samotným nákupem nemovitosti. Zda pro vás bude výhodnější nájem nebo koupě však ovlivňují 3 faktory:

  • Váš nájem: Pokud je váš nájem nižší než hypotéka na podobné bydlení ve vaší oblasti, budete moci rozdíl investovat a získat tak dlouhodobě lepší výnos.
  • Náklady na pořízení nemovitosti: Stejný příběh jako výše. Řekněme, že na pořízení pěkného bydlení financovaného hypotékou, budete muset mít připraveno 500 000 – 1 000 000 Kč (dle měnících se nároku na žadatele), co kdybyste tuto částku raději investovali? Jak by se vám tato částka v dlouhodobém horizontu zhodnotila? V některých případech byste třeba po 30 letech mohli mít více peněz, než by byla hodnota vašeho domova.
  • Kde žijete: Trh s bydlením ovlivňuje mnoho faktorů, ale nejvíce lokalita. Ceny vašeho nájemného i ceny nemovitostí se mohou výrazně lišit od průměru, zejména pokud bydlíte v Praze nebo Brně.

V české verzi se mi „vygooglit“ podobnou kalkulačku nepovedlo, nicméně znalí angličtiny mohou vyzkoušet užitečnou interaktivní kalkulačku The New York Times, která za vás spočítá náklady obětované příležitosti – stačí vyplnit konkrétní údaje: náklady na pořízení nemovitosti, úrokové sazby, tempo růstu cen nemovitostí, cenu nájmu atd.

Berte v úvahu vaše celkové jmění

Za ideální situace by měla hodnota vašeho obydlí představovat pouze 20–40 % z vašeho čistého celkového jmění. Postupem času, jak bude vaše portfolio růst, bude klesat podíl koupené nemovitosti na vašich investicích. Podíl 20–40 % tedy není něco, přes co by nejel vlak.

Jak jsem však už psal výše, jde především o to, že by váš byt či dům neměl být hlavním investičním aktivem. Neměli byste se s vidinou pořízení nemovitosti naprosto finančně vyždímat a využít na její pořízení veškerých svých úspor. Nikdy nevíte, co se může přihodit a bez finanční rezervy doslova hazardujete se svou budoucností.

I přes nákup nemovitosti by vám tak měl zůstat alespoň nějaký zdravý pohotovostní fond. Rovněž byste měli být připraveni, že se zaplacením hypotéky náklady spojené s nemovitostí nekončí – budete řešit údržbu, rekonstrukce, renovace, potažmo fond oprav v případě bytu.

 

Snižte úvěrování na možné minimum

Velmi obecně je rozumné dodržovat pravidlo 20 %, podle kterého byste neměli kupovat nemovitost, pokud nemáte uspořeno nebo ušetřeno alespoň pětinu z její kupní ceny (pokud vás k tomu přímo nezavazuje nařízení ČNB). Proč byste měli zmiňované pravidlo dodržovat za každé situace?

  • Získáte hypotéku s lepším úrokem
  • Půjčujete si méně, proto vás splátky hypotéky tak nezatíží
  • V případě problémů můžete nemovitost prodat a prodejem zafinancovat celou hypotéku
  • Získáte jistotu, že si můžete nemovitost skutečně dovolit

Samozřejmě se najdou i tací, kteří tvrdí, že 20% pravidlo je zbytečně přísné, a to z následujících důvodů:

  • V některých oblastech (velká města) jsou nemovitosti tak drahé, že si kupující nebude moci dovolit zaplatit pětinu kupní ceny ze svého
  • Dává větší smysl zaplatit méně z vlastní kapsy a rozdíl investovat
  • Příliš velká část vašeho čistého jmění je uložena ve vaší nemovitosti

Po zaplacení 20% částky by vám mělo zbýt ještě dostatek peněz na zaplacení provize realitce a dalších nákladů spojených s investicí do nemovitosti. V horším případě pak je třeba nemovitost nutné ještě rekonstruovat. Zároveň byste se neměli absolutně finančně vyčerpat a ponechat si jistou finanční rezervu pro případ výpadku příjmů.

Slovo závěrem

Jak už jsem psal, nemovitost nemusíte nutně kupovat. Nezapomeňte na rozum a nějaké základy finančního plánování a nekupujte dům nebo byt z emociálních důvodů, nebo protože se to od vás očekává.

Ať už budete používat jakýkoliv rozhodovací postup, výsledek by měl být vždy stejný. Obvykle je lepší si pronajmout levnější byt, než žít ve vlastním a od výplaty k výplatě.

Samozřejmě je třeba kromě finančních faktorů zvažovat i své dlouhodobé cíle. Pokud existuje vysoká pravděpodobnost, že dům či byt do pěti let prodáte, možná bude levnější zůstat v nájmu. Můžete se stěhovat kvůli práci nebo chtít větší bydlení pro svou rodinu. Vaše budoucí životní milníky by měly jednoznačně do rozhodovacího procesu rovněž vstupovat.

Nákup nemovitosti je konec konců volbou každého z vás a vy ho musíte zvážit s ohledem na vaše vlastní okolnosti. Nákup nemovitosti není ze své podstaty chytré nebo hloupé rozhodnutí – hodně záleží na individuálních faktorech a vaší finanční situaci. Zvážíte-li výše zmíněné úvahy, alespoň by vás to mělo nasměrovat správným směrem.  

#nemovitosti #jakinvestovat #investovani #investice #nájem #nakupnemovitosti #nemovitostniinvestice #nemovitost #vlastnibydleni #planovani #navratnost

Hodnocení: +14
Pro přidání komentáře se přihlaste nebo zaregistrujte.
  • Jsem mladej člověk, chci kupovat pozemek v blízkosti (do 30min) Prahy + postavit nový RD. Reálně počítám s cca 3,5-4kk za pozemek a dalších cca 4,5-5kk za dům. To dělá nějakých 8-9kk celkem -> z toho 20 % je nějakých 1,7kk, tolik bych si měl našetřit. No jsem na to zvědavej, jakej mladej člověk je schopný tak obrovskou sumu ve svých +-30 letech našetřit. A to jsou mé příjmy řekněme velmi nadprůměrné... :-) 

    0
    • Nepopirám. Dnes to neni jednoduchy. Sam jsem se spokojil s malym bytem.  Na druhou stranu si nemyslim, ze je stavba domu v hodnote 9M standardem, ktery by si mel dovolit kazdy mlady clovek ve veku 30 let...

      0
    • Jasně, určitě to není standard, souhlasím. :) Nicméně pro nás mladé je v dnešní době přepálených cen nemovitostí (ať už bytů, nebo pozemků) velmi náročné bydlet ve vlastním, pokud tedy něco nezdědíme nebo nejsme z "lepší" rodiny. :-)) Bavím se tedy o velkých městech, na vesnicích, kde lze koupit pozemek za půl milionu, to tak náročné zdaleka nebude.

      0
    • Lukáši já vám rozumím. Sám jsem si bral 3 a půl roku zpátky hypotéku na byt v Praze, ale samozřejmě jsem si nemohl dovolit nic velkého, takže na rodinné žití to prostě není. A co budu dělat v budoucnu zatím nevím. A jaké je řešení současné situace moc netuším...

      0
  • k tomu sloužit minimálnmě 20% u hypotéky úplně nesouhlasím, k bodům proti bych přidal působení inflace na vyšší půjčku, s dobrých útokem pod 2% a dlouhým horizontem to není vůbec negativní 

    0
    • já si myslím, že těch 20 % tady slouží pouze jako ochrana nás všech.. a poučení z hypokrize 2008-2009... Hypo s 2% úrokem (což je asi zmíněná vyšší půjčka s úrokem pod 2 %) je fajn. Za předpokladu, že vás splátka hypotéky extrémně nezatěžuje. Dnes už jsem z toho vybruslil, ale tři roky zpátky to nebylo nic příjemného... 

      0
    • Furt mi příjde jednoduší těch 20% držet v hotovosti nebo nečem protiinflačním nejlépe někde úročit a držet tohle na vyšší páku. Neberu to teď na konkrétní situaci a jedince, ale obecně

      0
    • obecně musím souhlasit. 20 % je zbytečně vysoké číslo. Na druhou stranu existují jedinci, které oněch 20 % odradí/znemožní jim získat hypotéku a pro stabilitu hypotečního trhu to je dobře...

      0
Doporučené příspěvky
6 minut
7 minut
4 minuty
7 minut
6 minut
5 minut
4 minuty
5 minut
6 minut
8 minut
4 minuty
5 minut
Doporučené příspěvky
6 minut
7 minut
4 minuty
7 minut
6 minut
5 minut
4 minuty
5 minut
6 minut
8 minut
4 minuty
5 minut