Chcete pořádnou investiční show? Sledujte nás na Instagramu!
23.06.2020 17 minut čtení

Adam Wojnar: Žádný pasivní příjem není 100% pasivní

Adam Wojnar už od roku 2012 investuje do nemovitostí ve Velké Británii, kromě toho natáčí už 8 let podcast a spravuje YouTube kanál a další sociální média, kde se snaží tuto příležitost blíže představit nám všem.

V rozhovoru s @wojnaradam probíráme jeho nelehké začátky ve Velké Británii, jeho první aktivity na britském realitním trhu nebo první nákup nemovitosti. Kromě toho se také dozvíte, proč je garážové stání super investiční start, proč má řada lidí od investic do nemovitostí přehnaná očekávání a další zajímavé investiční tipy, tak pojďme na to.

Po 8 letech v Británii jsem realizoval první nákup nemovitosti

Jak jste začínal s investováním do nemovitostí a proč?

V prvé řadě jsem se v jiném odvětví spálil. Co se týče akcií a jiných cenných papírů, asi na to nejsem úplně stavěný. Nákupy a prodeje mohou probíhat ve vteřině a na to nemám správnou povahu.

Velmi důležitým životním mezníkem pak bylo mé stěhování do Velké Británie. Od roku 2004 jsem během 5 let vystřídal 13 prací a 10x jsem se stěhoval. Díky tomu jsem blíže poznal britský pracovní i nemovitostní trh a mohl jsem tak v roce 2009 založit agenturu pomáhající Čechům a Slovákům, kteří chtěli žít a pracovat v Manchesteru.

V mých úplných začátcích jsem těmto lidem nabízel bydlení. Dlouhodobě jsem si pronajímal nemovitosti a ty jsem potom podnajímal dále. V podstatě jsem dělal správu nemovitostí a po čase jsem se dostal do bodu, kdy firma už neměla kam růst. Měl jsem 100 nájemníků a v té době jsem si řekl, že 200 jich mít už nechci, to nebyl můj cíl. Jediná cesta, jak zvýšit zisk při stejném objemu práce, byla začít nemovitosti kupovat, s čímž jsem následně i začal.

Jakým způsobem jste získal kapitál na první investici? Byly právě pronájmy klíčem k vytvoření prvního finančního polštáře?  

Ano. Výrazně jsem šetřil, 60-70 % výdělků jsem si po dobu asi roku a půl odkládal stranou. Našetřil jsem tak asi třičtvrtě milionu korun a koupil první nemovitost na investici v Manchesteru.

Na první investici vám stačily tyto peníze?

Ano, byla to jedna z nejlevnějších nemovitostí v Manchesteru vůbec, výrazně pod cenou. Byla koupená za aukčních podmínek od banky, která ji zabavila po neplatiči. Za rozumné peníze jsem ji dal dohromady a po měsíci ji začal pronajímat dál. Třičtvrtě milionu nicméně nestála celá nemovitost, byly to pouze moje peníze, 25 % z celkově zaplacené částky. Zbytek jsem financoval klasickou bankovní hypotékou.

Od roku 2004 jsem během 5 let vystřídal 13 prací a 10x jsem se stěhoval.

Neměl jste strach, že si v Británii upletete dlouhodobý závazek, který poté nebudete schopen splácet?

Závazku je jedno, jestli jeho majitel bydlí v Česku, v Británii nebo jinde na světě. Důležité je, jakým systémem máte ošetřeno, že se závazek splácí. V mém případě jde o nemovitosti v Británii, které jsou spláceny místními lidmi, kteří v nich bydlí. Když se odstěhují, kontaktuji realitní kancelář, aby mi našla nové klienty. Dokud nájem pokrývá výši měsíčních splátek hypotéky pak nezáleží na vzdálenosti. Pokud by se stalo, že bude příjem nižší než výdaje, pak nemovitosti prodám a použiji peníze na nákup jiných aktiv. Třeba nemovitosti v Čechách. Jednou k tomu třeba dojde. Nic není statické, vše se pořád mění a jsem na to připraven.

Vy jste mohl dostat v Británii hypotéku jako kterýkoliv Brit?

Je to tak. Když tam žijete rok a máte řádné zaměstnání nebo podnikáte a jste schopní řádně doložit své příjmy, nemáte dluhy a platíte vše včas (kreditky, služby), pak na vás lokální systém nahlíží stejně jako na kteréhokoliv britského občana.

Britský přístup je skvělý, máme se co učit…  

Ano, Británie je/byla hodně otevřená. To samé platí i pro vysoké školy, které začalo navštěvovat mnoho studentů z celé EU, neboť na ně po vystudování britský systém opět nahlíží jako na místní občany.

Máte představu, jestli nastanou v přístupu Británie k cizincům nějaké změny, vzhledem k Brexitu?

Jaké nastanou změny ještě přesně nevím. Určitě se to bude týkat trhu práce a zavedou se nějaké vízové povinnosti, ale to až od 1.1. 2021. Myslím, že ještě ani britští zákonodárci přesně neví, jak to bude vypadat. Co se týče trhu s nemovitostmi, mám trochu obavy a může se stát, že až mi skončí na nemovitostech fixace za nějaké 2-3 roky, přijde banka a řekne že musím prokázat, že tam nějakým způsobem skutečně žiji, ne že tam pouze platím účty za plyn, což pro mě bude problém. Může se stát, že pak dostanu nabídku na velmi nevýhodnou hypotéku a budu muset nemovitosti prodat a odejít z Británie. To je trošku můj strašák.

Další problém je libra, která šla za posledních pár let hodně dolů. Jednu dobu byla za 27 Kč, a to samozřejmě hraje roli v cash flow, které mi nemovitosti generují. Když vám najednou klesne příjem o 20 %, je to prostě hodně.

Máte nějakým způsobem ošetřeno kurzové riziko?

Tímhle se úplně zabývat nechci, protože bych tím pádem úplně změnil charakter svého investování a podnikání, musel bych sledovat finanční trh, stát se traderem, a to já dělat nechci. Chci se věnovat nemovitostem a pokud se to nevyplatí z kurzového hlediska tak toho prostě raději nechám a budu investovat tady doma nebo za Eura.

Kromě nemovitostí investuji část peněz i do peer-to-peer půjček a indexu Nasdaq 100

Máte kromě nemovitostních investic i nějaké jiné investiční aktivity? Nebo se soustředíte výhradně na nemovitosti.

Věnuji se v omezené míře peer-to-peer půjčkám, půjčuji prostřednictvím jedné estonské platformy pro peer-to-peer půjčky CrowdEstate. Platforma mi přináší roční zhodnocení kolem 15 %. Prostřednictvím této platformy je možné půjčovat například developerům, kteří za to potom předělávají byty v Miláně, nebo v Estonsku staví úplně nové bytové jednotky.

Peer-to-peer platforma CrowdEstate mi přináší roční zhodnocení kolem 15 %

CrowdEstate by tedy mohl být super tipem pro naše čtenáře, 15% zhodnocení je hodně zajímavé.

Ano, stoprocentně. Osobně jsem si to vybral jako součást diverzifikace. Nikdy bych tam neinvestoval většinu svého kapitálu spíše kolem těch 5-10 %. Výhodou pak je, že peníze můžu vždy během půl roku až roku vybrat a použít, jak uznám za vhodné. S nemovitostmi a jejich likviditou to je trošku horší.

Také pak investuji prostřednictvím ETFs, konkrétně do indexu Nasdaq 100. Nechci vybírat jednotlivé společnosti a zabírat se hluboce stock pickingem. Moc o tom nevím, tak proč nekoupit celý index?

Preferujete tedy technologické akcie?

Ano, přesně tak. Za posledních 13-14 měsíců šel trh nahoru o 40 %, což je úplně šílené.

Hrála ve vašem rozhodování o investici do první nemovitosti nějakou roli často vzpomínaná nemovitostní krize v letech 2008-2009? Protože i na ostrovech určitě klesly ceny nemovitostí.

Určitě hrála. Já jsem to v té době tak bedlivě nesledoval jako dneska, ale určitě se projevila. V prvé řadě jsem měl problém dostat hypotéku, takže jsem musel obejít několik bank a využít služeb mnoha poradců. Druhá věc pak je, že banky nechtěly celkově moc půjčovat nikomu. Pozitivně se však krize projevila v tom, že mi stačilo třeba 3 měsíce, abych našel skvělou investici, dnes je to mnohem horší.

 

Nejdůležitější je pro mě cash flow plynoucí z nemovitosti

Osobně se ptám i kvůli tomu, že jsem četl knihu od Richarda Thalera – Neočekávané chování, ve které autor popisuje změny v cenách nemovitostí v závislosti na hospodářském cyklu. Konkrétně se pak zaměřoval na fluktuaci cen nemovitostí ve Velké Británii v závislosti na jejich lokalitě. Což mě přivádí k další otázce. Co je pro vás důležité při výběru správné nemovitosti?

Zásadní je pro mě cash flow. Tedy příjem z nemovitosti v porovnání s náklady (včetně časových), které musím dané nemovitosti věnovat. Pokud mám nemovitost v Británii tak chci, aby mi vynesla tolik, aby se mi vyplatilo 3x ročně sednou na letadlo a zaletět se do Manchesteru podívat. Kdyby tam nemovitost vydělávala 1 500 Kč měsíčně, tak to za to nestojí.

Naopak za 1 500 Kč měsíčně se vám už vyplatí mít nemovitost, kterou máte půl hodiny autem od domu.

Takže se ve vašich úvahách zásadně projevuje kritérium vzdálenosti.

Přesně tak, když se mě někdo zeptá, jaká je ideální návratnost investice, tak na něj mám řadu doplňujících otázek. Pokud bydlíte v Praze tak za výnos 1 500 Kč měsíčně tam nic nenajdete a je to tak malá částka že zase nebudete 2 hodiny dojíždět někam za Prahu. Záleží na tom, kde člověk žije, jaký má kapitál, kolik chce investovat, jaký bude mít příjem v budoucnu atd.

Když se mě někdo zeptá, jaká je ideální návratnost investice, tak na něj mám řadu doplňujících otázek. Záleží na tom, kde člověk žije, jaký má kapitál, kolik chce investovat, jaký bude mít příjem v budoucnu atd.

V prvé řadě tedy řešíte cash flow plynoucí z nemovitosti. Spekulujete také nějakým způsobem na budoucí růst ceny nemovitosti?

Je to samozřejmě důležité kritérium, primární je ale opravdu cash flow.

Kdyby však cena nemovitosti nerostla, musel bych se ptát sám sebe, jestli mají nemovitosti smysl. Ale není to pro mě číslo jedna, jako pro některé jiné investory, kteří si odkládají do nemovitostí své měsíční přebytky a na cash flow z nemovitosti jim vůbec nezáleží.

Vy jste tedy říkal, že jste se dostal k investování na ostrovech tak, že jste se hodně stěhoval, pracoval na řadě míst, a tak jste poznal lokální nemovitostní trh. Charakterizují britský trh nějaká specifika, v porovnání například s českým trhem?

Lépe fungují služby. Tím mám na mysli realitní kanceláře, poskytovatele energií i banky. Jsou lépe produktově připravené na to, že se tam nachází mnoho nemovitostí k pronájmu a investoři, kteří je kupují, sedí někde na druhé straně zeměkoule. Systém tam i přes tuto skutečnost skvěle funguje.  

Také tam je o něco větší marže, pokud si člověk najde dobrou nemovitost, je schopný si z té marže zaplatit za pár liber měsíčně různé pojistky a služby, kdy nájemník jenom zvedne telefon a do pár hodin přijede opravář, který mu opraví například protékající kotel.

Správa nemovitostí je tedy hlavní náplní vašeho pracovního dne nebo máte ještě nějaké další pracovní aktivity?

Co se týká investování, tak tam je benefitem, že pokud to udělá člověk dobře, tak s tím není spojená žádná práce. Těch pár hodin za měsíc to pro mě není pracovní náplň, takže se musím věnovat i něčemu jinému. U mě to jsou podcasty, YouTube kanál, sociální média, makléřská činnost, poradenství a konzultace. V podstatě buduji mediální společnost a chci dostat informaci ohledně investování do nemovitostí v zahraničí mezi širokou veřejnost.

Snažím se dostat informace ohledně investování do nemovitostí v zahraničí mezi širokou veřejnost.

Investování do nemovitostí je často spojováno s problémy typu: neplatiči nájmů, údržba nemovitostí apod. Jaká je vaše osobní zkušenost?

Myslím si, že to jsou argumenty lidí, kteří o tom neví vůbec nic a vymýšlí si důvody, proč to nedělat. Samozřejmě bych asi lhal, kdybych tvrdil, že se nic takového neděje. Když vyhledáte špatnou lokalitu, nastavíte nízkou cenu pronájmu tak se vám tam samozřejmě nastěhuje i adekvátní typ lidí. Nebudete-li vlastnit nemovitost ve vyloučené lokalitě, pak je pravděpodobnost, že se vám tam nastěhují neplatiči a bude jich tam třeba 10, velmi malá.

Další věc je, že spoléhat na jednu jedinou nemovitost je taky nesmysl. Co když budete mít smůlu a nastěhuje se vám tam zrovna ten neplatič? Kouzlo spočívá v tom, mít nemovitostí více a diverzifikovat tak riziko. Čím více tím lépe, ale zas pouze do určité míry. Pokud máte nemovitostí stovky, tak je to zase úplně jiný byznys, než když jich máte třeba 6 nebo 15.

Garáž představuje skvělou první nemovitostní investici

Mě teď napadá i vzhledem k výši počáteční investice, zda nedává smysl začít investováním do nebytových prostor, třeba garáží? Jakou s tím máte zkušenost?

Já jsem začínal rovnou s byty, měl jsem asi štěstí, nicméně dává smysl investovat do garáže. Garáž nevyžaduje „žádnou“ údržbu, nebude vám tam téct kotel, takže představuje dle mého velmi zajímavou investici za málo peněz a kdo s nemovitostním investováním začíná, je to výborný start. S počáteční investicí 100 000 – 200 000 Kč vám vydělává 5-10 procent ročně s tím, že se o to nemusíte vůbec starat.

Je pravda, že třeba v Praze jsou garážová stání o něco dražší. Myslíte, že se vyplatí Pražákovi koupit garážové stání třeba u vás v Brně?

Proč ne, akorát zase záleží za kolik jste schopní to místo pronajmout. Například v Ostravě vychází nákup garážového stání výborně a tam ho opravdu koupíte za zmíněných 100 000 – 200 000 Kč.

V Ostravě jsou obecně levné nemovitosti…

Ano, developer, který za námi stojí, plně zrekonstruoval budovu staré školy v Jistebníku, což je asi 25 minut autem od centra Ostravy a tam se prodávají parkovací stání před budovou za 50 000 Kč. Takže i tohle může být investice k zapřemýšlení.

Garáž nevyžaduje „žádnou“ údržbu, nebude vám tam téct kotel, takže představuje dle mého velmi zajímavou investici za málo peněz a kdo s nemovitostním investováním začíná, je to výborný start.

 

Když jste zmiňoval, že má takové garážové stání zhodnocení kolem 10 % ročně, v současné době nízkých úrokových sazeb nabízí řada bank neúčelové půjčky třeba s úrokem 5,5 %. Může být i tohle cesta, jak začít, vzít si bankovní úvěr a koupit garážové stání?

Určitě. Já to vidím jako kreativní cestu, jak se stát investorem a vše si vyzkoušet. Nečekal bych, že budu vydělávat hned od začátku horentní sumy, ale jde spíše o to si vše osahat, jak funguje ekonomika okolo pronájmu, a hlavně zažít si situaci, kdy mi na účtu opravdu přistanou peníze „bez práce“ i když to budou řádově stokoruny. Zažít si okamžik, kdy nemusím do zaměstnání a obdržím příjem to je situace, která vám opravdu otevře oči. Proč si tedy nepůjčit, pokud bude vaše investice v pozitivních černých číslech.

Vzniká řada studií, které hovoří o tom, že jsou nemovitosti v ČR značně předražené v přepočtu na výši příjmu. Myslíte si, že existuje nějaká šance na budoucí zlepšení?

Určitě ano, protože průměrná mzda poskočila o 6,5 % v roce 2019 a inflace byla poloviční, přičemž nemovitosti dlouhodobě rostou rychlostí inflace. Mzdy tak v loňském roce doháněly ceny nemovitostí. Letos to samozřejmě bude jinak. Hlavní změna však může nastat pouze tak, že se zastaví strmý růst nemovitostí. Což se v budoucnu stát může, přičemž mzdy budou dále stoupat a časem se tak bude poměr vyrovnávat. Nehovoříme tady ale o ničem jiném než o tržním vztahu nabídky a poptávky. Pokud na to lidé nebudou mít a nebudou poptávat nemovitosti, tak ceny nemovitostí jít nahoru nemůžou.

Buďte především realisté

Co byste poradil našim čtenářům, kdyby se chtěli vydat podobnou cestou?

Začít budovat finanční rezervu a pak hledat nemovitosti, které nejsou hned v centrech velkých měst, jež jsou příliš drahé. Je třeba si taky uvědomit, že investice není byznys. Jedná se o místo, kam dávám svůj přebytek a očekávám že z toho v budoucnu budu něco mít – více, než kdybych to spotřeboval dnes. To je princip investice.

Očekávám-li 100% roční návratnost, založím si raději byznys, budu podnikat a potom budu makat v tomto odvětví, z čehož budu mít finanční přebytky, které mohu následně investovat.

Pokud mi je 22 a vím, že nechci mít klasické zaměstnání, pak si myslím, že je začít téměř nemožné.  Respektive vám z investic do nemovitostí začne plynout zajímavý příjem, který vás uživí, až třeba po 20 letech. Takže podnikání nebo super zaměstnání to je cesta, jakou by se měl každý vydat. Investice nezačnou být výdělečné přes noc. Velmi důležitou roli zde hraje čas.

Což je asi často problém, protože si lidé obvykle pletou investování se spekulacemi a očekávají od investic významné denní zisky.

Je to tak. Když někomu řeknu, že prvních několik set tisíc korun přinese řádově jednotky tisíc měsíčně, tak si klepe na čelo a říká: „Investice není pro mě, já potřebuji víc.“ Ten dotyčný ale neví že hovoří o špatném nástroji – o špatném koni. Nejde o to, že by ten kůň neuměl běhat on je jenom špatný na danou vybranou trať.

Žádný pasivní příjem není 100% pasivní. Aby se člověk dopracoval k pasivnímu příjmu, musí mnoho let předtím tvrdě pracovat.

Nemovitosti mohou tvořit zajímavý pasivní příjem, který může pozitivně ovlivňovat i skládané úročení. Ve zkratce však lze říct, že nejtěžší je začátek…

U investování to platí stejně jako u čehokoliv jiného. Na závěr bych pak ještě rád zdůraznil, že žádný pasivní příjem není 100% pasivní. Aby se člověk dopracoval k pasivnímu příjmu, musí mnoho let předtím tvrdě pracovat. Buď mi pasivní příjem vytvoří finanční rezervy, na které si musím vydělat, nebo mi ho přinese třeba má kreativita, když jsem schopný nakreslit kupu obrazů, které se potom budou prodávat a já už je nemusím kreslit znovu nebo umím psát knihy či skládat hudbu. Pasivní příjem k vám může plynout různými způsoby, trvá však roky, než k tomu skutečně dojde.

Určitě bych také rád zdůraznil, že důležitější, než vidina enormně zbohatnout je ochrana vašeho kapitálu. Což je jedna z nejdůležitějších věcí, na které se často zapomíná.

#investovani #investice #nemovitosti #investovanidonemovitosti

Hodnocení: +20
Pro přidání komentáře se přihlašte nebo zaregistrujte.
Řadit podle: oblíbenosti nejnovější
  • Skvělý rozhovor! blush A souzním v tomto případě s Naty, mě osobně by prvotně investice do garáže nenapadla. Zajímavé!

    3
    • Noo ideální start garáže, nebo byty v Mostě, které se nachází v podobné cenové relaci, jako ty pražské garáže smiley

      1
    • Asi se pomalu začnu rozhlížet smile

      0
    • je pravda, že ten seriál, tam možná s cenama vzhůru pohnul smiley

      0
  • Díky za super rozhovor! Investice do garáže by mě nikdy nenapadla.

    4
    • No mě už dávno. A co jsem tak slyšel nějaký drby, tak takovej KAZMA to má v praze jako velkej byznys smiley

      1
  • Skvělé a hlavně praktické informace, díky!

    5
    • Díky, snažili jsme se jít rovnou k jádru věci, žádné vata wink

      0
    • Děkuji thumbsup

      1
Doporučené příspěvky
7 minut
10 minut
6 minut
3 minuty
5 minut
7 minut
4 minuty
3 minuty
9 minut
2 minuty
6 minut
2 minuty