16.04.2020 6 minut čtení

Vliv koronaviru na ceny nájemního bydlení

🔶 Jaké přímé a nepřímé vlivy bude mít koronavirová krize na nájemní bydlení z dlouhodobého hlediska? Komentář pro nás napsal hlavní ekonom investiční skupiny Natland.

Ceny nájemního bydlení se ve většině ekonomik pohybují ve stejném směru (a podobnou rychlostí) jako ceny bytů jako takových. Je to logické. Pro spoustu bydlících jsou obě formy brány jako blízké náhražky („substituty“), a kdyby rychle rostly ceny jen jedné formy, lidé by začali volit spíše tu druhou, a zvýšená poptávka rychle zvedne ceny i na tom druhém trhu.

Je však zajímavé, že vzájemný vztah mezi oběma kategoriemi (který můžeme měřit například cenou bytů vyjádřenou v počtu ročních nájmů) se liší nejen mezi zeměmi (v Rakousku je nájemní bydlení populárnější než u nás), ale i v čase. Když jsou nízké úrokové sazby, rostou spíše ceny bytů než nájemního bydlení, protože je levnější delší investici rozložit v čase.

V tomto kontextu je potřeba vnímat vliv koronaviru na nájemní bydlení jak přímý, tak nepřímý – odvozený z ovlivněných cen bytů jako takových.

Nepřímý vliv koronaviru

Nepřímý vliv je jednodušší. Mnoho lidí doufá, že by ceny českých bytů mohly začít klesat. Ale to je velice nepravděpodobné. Možná lze čekat, že se nějaký jedinec v panice bude snažit něco rychle prodat a sníží tak cenu, ale k těmto naléhavým případům dochází i v normálních časech, tam zásadní vliv na cenu nenajdeme.

Byty jsou věcí dlouhodobé spotřeby, v podstatě nejdelší spotřeby ze všech statků, se kterými přijdeme v životě do styku. A nikdo zatím netvrdí, že virus se nějak projeví na stavu ekonomiky za dva za tři roky. Budeme možná chtít vybudovat o trochu větší volnou kapacitu do zdravotnických systémů, ale na rozdíl od povodně virus neničí naši výrobní kapacitu. Dlouhodobě tedy poptávka Čechů po bytech zůstane nezmenšená. Spíše, než poptávka však za růstem cen českých bytů stojí zablokovaná nabídka. Stavitelé stavět chtějí, ale náš systém stavebních povolení je nejzablokovanější z celého vyspělého světa. Naše slavné 157. místo na světě (dle dat Světové banky) navíc vychází z oficiálních lhůt, které jsou v české realitě málokdy dodrženy. Novela Stavebního zákona se rodí velice bolestně již dlouhou dobu, a nyní ji koronavirus ještě více zpozdí.

Pokud k tomu přidáme fakt, že máme druhou nejmenší elektronizaci státní správy v Evropě (po Itálii), tak nyní se během karantény povolovací procedury ještě prodlouží, protože se k papírům nedostanou buď úředníci z domova, nebo se papíry nedostanou na úřad. Jakékoli další zpomalení procesu bude znamenat další snížení nabídky a tlak na udržení vysokých cen.

Navíc, pokud česká měna dál poklesne relativně ke světovým měnám, můžeme čekat vyšší investiční poptávku po bytech od cizinců, v podobném duchu, jako nyní mnoho investorů využívá poklesu na burzách k nákupu akcií. Zejména Praha bude po přechodu viru nadále pro cizince velice atraktivní město na ideálním místě uprostřed Evropy, na tom virus nic nezmění. Za normálních okolností by proti růstu cen trh čelil zrychlením výstavby, ale opět narážíme na zablokovaný systém stavebních povolení.

Je také pravděpodobné, že zase na dlouho ještě více klesnou úrokové sazby. V Evropě již moc prostoru na další klesání k nule nemají, u nás ano. Nižší úroková sazba zlevňuje hypotéky, zvyšuje okruh koupěchtivých a tedy poptávku, a ceny bytů mohou dále růst.

Přímý vliv koronaviru

nízkých úrokových sazbách určitá šance na alespoň zpomalení růstu cen nájemního bydlení je. Pokud přimějí někoho ve větších městech k tomu, aby koupil byt od někoho, kdo se například přestěhuje na venkov, a zvýší se tak nabídka bytů určených k tržnímu pronájmu (navzdory zablokovanému systému nových staveb), pak existuje možnost, že ceny nájemního bydlení nebudou alespoň růst tak rychle, jako ceny bytů.

Pokud navíc lidé dostanou strach z další epidemie, mohou považovat vlastní byt za zvýšení své jistoty v novém, znejistěném světě, a poptávka po nájemním bydlení nemusí růst tak rychle, jak by jinak předpovídaly demografické trendy.

Tyto demografické trendy se mohou díky viru také změnit. Více rodin může začít chtít více izolovat svoje staré rodiče do odděleného bydlení – pro jejich dobro, aby byli připraveni na příští minimalizaci každodenního kontaktu s produktivní generací, která se více pohybuje mezi lidmi a snáze se tak nakazí. (Není samozřejmě zaručeno, že příští epidemie bude podobně asymetricky nebezpečná zejména pro staré, ale je to nyní náš nejlepší odhad.) To by znamenalo další zvýšení poptávky po nájemním bydlení, a další zvyšování jeho cen; a stále i zde narážíme na to, že problém způsobuje státem zablokovaná nabídka

Mnoho lidí v souvislosti s poklesem turistického ruchu doufá, že by mohly ceny nájemního bydlení klesnout proto, že se uvolní byty nyní pronajímané turistům skrze platformy jako Airbnb. I kdyby byl cestovní ruch omezen na delší dobu, vzhledem k relativním číslům to podle všeho bude mít minimální vliv na ceny nájemního bydlení. Vliv turistických nájmů je velice lokalizovaný na turistická místa, většinou na centra historických měst. Velká medializace (většinou kvůli neshodám se sousedy) přispívá k dojmu, že Airbnb je všude, ale na trhu jako takovém hraje malou roli.

Také se při hádkách o Airbnb zapomíná na to, že pokud se turisti neubytují v Airbnb a budou „postaru“ chodit do hotelů, začne víc investorů skupovat činžovní domy a konvertovat je na hotely. Tím ubude z trhu s nájemním bydlením podobný počet bytových jednotek, jako nyní skrze byty specializované na Airbnb. Možná i o víc, protože do nově vzniklých hotelů půjdou i ti turisté, kteří nyní skutečně pobývají ve sdílené domácnosti s hostitelem a trh nájemního bydlení tak neovlivňují.

 

Zatím tedy vše nasvědčuje tomu, že se hospodářský život po viru zase vrátí do starých kolejí, a budeme dál oddáni na milost úřednímu šimlovi povolujícímu stavět. Pokud ale…kdo ví.

Petr Bartoň, hlavní ekonom investiční skupiny Natland

Hodnocení: +12
Pro přidání komentáře se přihlaste nebo zaregistrujte.