Nedávno jsme vysvětlili, co je to investování do nemovitostí pomocí crowdfundingu, jak to funguje a jaké výhody přináší oproti tradičnímu investování do nemovitostí. Pojďme se ponořit hlouběji a prozkoumat, jaké typy crowdfundingu nemovitostí jsou na trhu.
V současné době existují dva hlavní typy investic do crowdfundingu nemovitostí, kapitálové investice (equity investments) a dluhové investice (debt investments). Investoři musí při rozhodování vzít v úvahu několik faktorů, když se rozhodují, jaký typ zvolit. Obvykle se liší v potenciálních výnosech, likviditě a míře rizika, které představují.
Související článek: Realitní Crowdfunding: Kapitálové investice
V tomto článku se zaměříme na investice do dluhů / úvěrů a vysvětlíme, jaké jsou jejich silné a slabé stránky a co pro investory znamenají.
Investice do dluhů / úvěrů
Pravděpodobně nejběžnějším typem online investic do nemovitostí jsou investice do dluhů / úvěrů. V tomto případě investoři jednají jako poskytovatel půjčky developerovi nebo vlastníkovi nemovitosti. Investují tedy do půjčky spojené s příslušným majetkovým projektem.
Období držení dluhových investic (holding period) je relativně krátké a obvykle se pohybuje v rozmezí 6 - 24 měsíců, díky čemuž jsou dluhové investice v měřítku investic do nemovitostí velmi likvidní. Během tohoto období investoři pravidelně dostávají výnos ve formě fixního úroku.
Když už mluvíme o riziku a výnosech spojených s tímto typem investování, musíme rozdělit investování dluhu / úvěrů do dvou typů: dluh seniorský a mezaninový.
Seniorský dluh
Seniorský dluh je prvním zdrojem peněz, o který developeři žádají při financování projektů. Jedná se o nejméně rizikovou investici. Tedy když se projekt dostane do finančních problémů, investoři do seniorského dluhu získají své investované peníze zpět jako první, následováni investory do mezzaninového dluhu a dále kapitálovými investory. Z tohoto důvodu, který znamená nižší riziko, nabízí seniorský dluh nižší návratnost. Obvykle se pohybuje mezi 3 - 8%.
Díky nízké rizikovosti mají seniorské dluhy/úvěry obvykle největší podíl při financování projektů. V průměru to činí 50 - 80% částky, kterou si developeří půjčují.
Z pohledu investora je nízká míra návratnosti vyvážená nízkou úrovní rizika. Ve skutečnosti jsou seniorské dluhy považovány za nejbezpečnější investice do crowdfundingu nemovitostí. Například banky jsou velmi často v pozici seniorních věřitelů. Avšak některé online investiční platformy do nemovitostí také nabízejí tuto formu investování pro individuální investory.
Mezzaninový dluh
Představte si mezaninový dluh jako most mezi dluhovými a kapitálovými investicemi. Investoři stojí v linii výplaty za investory do seniorských dluhů - ale mají přednost před kapitálovými investory.
Díky tomu jsou mezaninové investice lehce rizikovější. Tím pádem ale také nabízejí vyšší míru návratnosti, která se může pohybovat mezi 9 - 15%.
Z finančního hlediska nabízí mezaninový dluh kromě vyšších výnosů spojených s vyšším rizikem také krátkou doby držení (6 - 24 měsíců) a pravidelné výnosy formou měsíčních nebo čtvrtletních úroků, podobně jako u investic do seniorního dluhu.
Mezzaninový dluh může být také často zaměňována s preferovanými kapitálovými investicemi (preferred equity investments). Tyto dva typy jsou si navzájem velmi podobné, zejména z finančního hlediska. Rozdíl se týká hlavně právního aspektu, ale o tomto se můžete dozvědět více v našem článku Investice dluhové vs. kapitálové.
Shrnutí dluhových / úvěrových investic
- Bezpečné: Dluhové investice nabízejí nižší úroveň rizika, přičemž seniorní dluhy jsou nejbezpečnějšími investicemi ve světě online investování do nemovitostí
- Krátká doba držení: Doba držení obvykle trvá 6 - 24 měsíců s pevným měsíčním nebo čtvrtletním úrokem
- Limitovaná úroková sazba: Vzhledem k tomu, že výnosy v tomto typu investování jsou ve formě úroků, investoři dostávají pravidelný a pevně daný měsíční / čtvrtletní příjem, bez ohledu na to, jak je projekt ziskový
- Ustálený příjem: Krátká doba držení s omezenými úrokovými sazbami vytvářejí pro investory skvělý stabilní a předvídatelný příjem
- Nižší výnosy: Dluhové investice nabízejí nižší výnosy než kapitálové investice. Je to ale dané tím, že investice jsou méně rizikové a mají krátkou dobu držení
Společnost BrikkApp má ve své databázi více než 200 online investičních platforem do nemovitostí po celém světe. Pokud vás zajímá tato forma investování nebo se chcete dozvědět více, navštivte nás portál BrikkApp
#investovani #nemovitosti #reality #dluhy #uver #crowdfunding #seniorskydluh #mezzaninovydluh