Zapomenuté místo, nečekaný zisk
Po celé České republice existují tisíce brownfieldů – pozůstatků průmyslové éry nebo opuštěných areálů, které dnes nemají využití. Většina investorů se těmto lokalitám vyhýbá kvůli jejich složitosti a vnímanému riziku. Ale právě to je důvod, proč může být investice do brownfieldů extrémně výnosná, pokud se dělá chytře.
„Nejlepší investice bývají ty, na které se ostatní bojí podívat.“
— Howard Marks, spoluzakladatel Oaktree Capital
Co je brownfield?
Brownfield je lokalita, která ztratila své původní využití (např. výrobní areál, sklad, železniční depo, kasárna) a vyžaduje revitalizaci. Oproti greenfieldu (zelená louka) je složitější na výstavbu, ale má výhodu existující infrastruktury a urbanistického umístění.
Proč investovat do brownfieldů?
✅ Nižší pořizovací cena
Cena půdy nebo areálu bývá výrazně nižší než u srovnatelných lokalit
Potenciál znásobení hodnoty po revitalizaci
✅ Veřejná podpora
Města, kraje i stát brownfieldy aktivně podporují (dotace, výjimky, právní pomoc)
✅ Rostoucí poptávka po multifunkčních prostorech
Z bývalých továren se stávají kanceláře, coworkingy, byty i kulturní centra
✅ ESG trend a udržitelnost
Investoři stále více preferují obnovu před novou výstavbou
Formy investování do brownfieldů
1. Přímý nákup a revitalizace
Vhodné pro zkušenější investory s přístupem ke stavebním kapacitám nebo developerům
✅ Výhody: plná kontrola, vyšší zisk
❌ Rizika: vysoká kapitálová náročnost, legislativní komplikace
2. Skrze fondy kvalifikovaných investorů (FKI)
Např. Crestyl, Urbanity, DRFG, Investika – spravují brownfield projekty jako součást portfolia
✅ Výhody: profesionální správa, přístup k větším projektům
❌ Omezený vstup (min. 1 mil. Kč), delší investiční horizont
3. Crowdfunding a tokenizace
Platformy jako Upvest, Investown, Fingood umožňují vstoupit i s částkami od 5 000 Kč
✅ Výhody: nízký vstup, jednoduchost
❌ Rizika nedokončení, nelikvidita, závislost na platformě
Příklady úspěšných brownfield projektů v ČR
🏭 Waltrovka (Praha – Jinonice)
Bývalá továrna na letecké motory → moderní kancelářská čtvrť a byty (Penta Investments)
🧱 Dolní oblast Vítkovice (Ostrava)
Proměna průmyslového areálu na kulturní a vzdělávací centrum
🏗️ PernerKa (Pardubice)
Transformace nákladového nádraží na technologický hub, kanceláře a start-up inkubátory
🏢 Areál Žižkov Freight Station (Praha)
Bývalé nádraží → plánováno až 15 000 obytných jednotek v rámci brownfield developmentu
Jak vyhledat vhodný brownfield?
🔍 Národní databáze brownfieldů
- Spravuje agentura CzechInvest
- Mapuje stovky nevyužívaných lokalit s technickými daty
- brownfieldy.cz
🏘️ Městské a krajské územní plány
Často obsahují seznamy objektů k prodeji i možnosti konverzí
🧩 Veřejné dražby a insolvence
Méně likvidní majetek lze výhodně koupit přes aukční platformy
Rizika investování do brownfieldů
- Ekologická zátěž – dekontaminace může stát miliony
- Zdlouhavé stavební řízení – památková ochrana, nesoulad s územním plánem
- Financování – banky jsou opatrnější než u standardních rezidenčních projektů
- Opožděné cash flow – výnosy až po dokončení revitalizace
Modelová investice (přes crowdfunding)
| Projekt | Vklad | Horizont | Výnos | Typ |
|---|---|---|---|---|
| Revitalizace areálu v Brně (Upvest) | 50 000 Kč | 3 roky | 7,5 % p.a. | developerský úvěr |
| Konverze průmyslové budovy v Plzni (Investown) | 10 000 Kč | 2 roky | 8,2 % p.a. | participace |
| Areál v Opavě – coworking + retail (Fingood) | 25 000 Kč | 18 měsíců | 10 % fixně | úvěr |
Strategie: Kdy a jak vstoupit do brownfieldu?
- Na začátku revitalizační fáze – vyšší riziko, ale i zisk
- Přes zkušeného partnera / fond – nižší výnos, ale bezpečnější
- Diversifikace – ideálně kombinace více menších projektů napříč regiony
- Práce s informacemi – sledujte územní plány, dotace, výběrová řízení
Shrnutí: Brownfieldy jako investice budoucnosti
- Brownfieldy v Česku představují velkou příležitost – často skrytou a složitější, ale výnosnou
- Můžete investovat přímo, přes fondy nebo crowdfundingové platformy
- Nutné je chápat technická, ekologická a legislativní rizika
- Brownfieldy mají podporu státu a odpovídají ESG trendům
#brownfieldy #nemovitosti #alternativniinvestice #revitalizace #pasivniprijem #crowdfunding #realitniinvestice #cesketrhy #investice #urbanistika #fki
