Dvě základní strategie
A) Pronájem pro pravidelný příjem
Cílem je vytvářet dlouhodobý pasivní příjem z nájmu, často s minimální snahou o prodej. Tato strategie spoléhá na stabilní obsazenost, rozumné náklady a dlouhodobé plánování.
Výhody:
- Pravidelný měsíční příjem (cash flow)
- Potenciální daňové odpočty
- Mírný růst ceny nemovitosti jako bonus
Nevýhody:
- Starosti s nájemníky a správou
- Výpadky příjmů při neobsazenosti
- Potřeba reinvestic do oprav
B) Spekulace na růst ceny (tzv. capital appreciation)
Investor kupuje nemovitost s cílem prodat ji za vyšší cenu v horizontu několika let. Nájemníci bývají druhotní, nebo se nemovitost vůbec nepronajímá.
Výhody:
- Nižší provozní zátěž
- Možnost vysokého zhodnocení při růstu trhu
- Flexibilita v prodeji
Nevýhody:
- Vysoké riziko poklesu cen
- Absence pravidelného příjmu
- Daně z příjmu při prodeji (pokud není splněn časový test)
Modelový výpočet: Praha 2025
Příkladová nemovitost: Byt 2+kk, 50 m², cena 6 000 000 Kč
Hypotéka: 80 % LTV, úrok 5 %, splatnost 30 let
Měsíční nájemné: 22 000 Kč
Roční růst ceny (scénáře): 0 %, 3 %, 6 %
A) Strategie pronájmu:
| Položka | Částka |
|---|---|
| Hrubý roční nájem | 264 000 Kč |
| Roční náklady (správa, fond oprav, údržba, pojištění) | ~60 000 Kč |
| Úrok + jistina (ročně) | ~258 000 Kč |
| Daň z nájmu (po nákladech) | cca 8 000 Kč |
| Cash flow (ročně) | ~ -62 000 Kč (ztráta) |
Poznámka: Po 10 letech lze očekávat kladný cash flow při refinancování nebo růstu nájmu.
B) Strategie spekulace:
| Položka | Scénář: 0 % | 3 % ročně | 6 % ročně |
|---|---|---|---|
| Prodejní cena za 10 let | 6 000 000 Kč | ~8 060 000 Kč | ~10 740 000 Kč |
| Zisk po dani (15 %, časový test nesplněn) | 0 Kč | ~1,75 mil. Kč | ~3,6 mil. Kč |
Daňové aspekty
Pronájem: Zdanění dle §9 ZDP – příjem z nájmu, odpočet nákladů, případně paušál (30 %).
Prodej: Daň z příjmu 15 %, osvobození při držbě 10 let (nebo 5 let u starších pravidel).
DPH: Pozor při častém obchodování s novostavbami – hrozí povinnost registrace k DPH.
Co ovlivňuje výhodnost obou strategií
| Faktor | Pronájem | Spekulace |
|---|---|---|
| Úrokové sazby | Nízké = vyšší výnos | Nízké = růst cen |
| Regulace nájmů | Negativní dopad | Neovlivňuje |
| Lokalita a růst trhu | Významná | Klíčová |
| Daně a časový test | Menší vliv | Významné při prodeji |
| Časová náročnost | Vyšší (správa) | Nižší |
Shrnutí: Kdy co zvolit?
Vyberte si strategii pronájmu, pokud:
- Chcete stabilní dlouhodobý výnos
- Umíte efektivně spravovat nemovitost (nebo delegovat)
- Plánujete investici držet 10+ let
Zvažte spekulaci na růst, pokud:
- Očekáváte silný růst cen v dané lokalitě
- Jste připraveni na vyšší riziko a možný nulový výnos
- Máte plán, jak načasovat prodej a minimalizovat daně
Praktický tip na závěr
📌 Hybridní strategie může být nejvýhodnější: pronajímejte nemovitost několik let a prodejte ji až po uplynutí časového testu. Získáte kombinaci cash flow i daňově výhodného kapitálového zhodnocení.
#investice #nemovitosti #realestate #cashflow #pasivniprijem #finance
