Že český nemovitostní trh není poslední dobou žádný zázrak, je docela zjevné. Nastal tedy čas podívat se po pěkných nemovitostech „za humny“? A pokud ano, na co si dát pozor?
Situace, kdy mohou kupce zajímat nemovitosti v zahraničí, je v zásadě dvojí. Může jít o nákup nemovitosti pro vlastní nebo rekreační bydlení nebo pro nákup za účelem dalšího byznysu – ať už prodeje nebo pronájmu. My se dnes podíváme na první variantu.
V České republice to zatím není až tak obvyklé, ale třeba Britové nebo Němci se v důchodovém věku na část roku (či dokonce na celý) přesouvají do zemí, kde jim jejich domácí důchod vystačí na velice příjemný život. Asi nepřekvapí, že obvykle jde o lokace, kde je příjemné podnebí. Často je tak nejdeme třeba u Středozemního moře v Turecku či Řecku, ze vzdálenějších destinací pak třeba v Indii, v Thajsku nebo na Floridě.
První věcí, se kterou je třeba počítat, je, že bude o dost jednodušší financovat koupi vlastními prostředky. Česká banka vám na zahraniční nemovitost standardně nepůjčí a ta zahraniční na vás bude jako na nerezidenta koukat o dost přísněji než na místní. Třeba v USA po zahraničním kupci obvykle požaduje výrazně vyšší objem vlastních prostředků, než by chtěla po občanovi Spojených států.
Alternativou může být zastavení nemovitosti v České republice a financování zahraniční nemovitosti za českých podmínek. U nemovitostí v Eurozóně to dnes znamená horší úrokovou sazbu, ale v USA nebo Indii, kde jsou sazby vyšší než u nás, může jít o zajímavý způsob, jak ušetřit na úrocích.
Další dobrá rada je: „bez právníka ani ránu“. Tohle pravidlo by ostatně mělo platit i doma, ale tady alespoň víte, jak fungují základní instituce jako je obchodní rejstřík či katastr nemovitostí. Zvlášť v zemích jako je Turecko, Bulharsko, Chorvatsko či Řecko – kde se mnohdy dají poblíž moře najít nemovitosti za poměrně zajímavé ceny – je dobré si hlídat, že je vše v pořádku. Není úplně výjimečné, že i celé roky stojí ve městě velké, kamenné domy, které ale byly postavené načerno a s jejich následnou legalizací můžete mít značné problémy. Stejně tak je nutno si ověřit, že prodávající je skutečný vlastník nemovitosti, že zde nejsou závazky typu zástavního práva či věcných břemen. Velmi vhodné je také si zkontrolovat (či spíše nechat zkontrolovat), zda v lokalitě nejsou nějaká omezení týkající se nakládání s majetkem či přestavby nebo přístavby, případně památková ochrana. Například v USA je vcelku běžné, že lokální úřady mohou v určitých oblastech určovat maximální podíl zastavěnosti území.
Počítejte s tím, že ve většině zemí se budete před koupí muset registrovat k dani a po koupi platit daň z převodu nemovitosti. Ta se pochopitelně země od země liší a čekejte ji vyšší spíše v Evropě. Pro srovnání: v České republice činí 4 %. V USA je rozdílná v jednotlivých státech unie, například na Floridě je aktuálně 0,7 % a česká úroveň by v rámci USA patřila k těm nejvyšším. Naopak v rámci Evropy si obvykle připlatíte víc než doma.
Jakmile nemovitost budete mít, musíte počítat s každoroční daní z nemovitosti. Zatímco v ČR je relativně nízká (i v Praze, kde je koeficient pro výpočet nejvyšší, se i vlastník velkého bytu obvykle vejde do dvou tisíc korun) o něco víc budete obvykle platit v okolí Středozemního moře. Třeba Turecko má sazbu 0,1 % ročně z hodnoty nemovitosti určené k bydlení), Bulharsko 0,15 %, o něco víc Itálie (0,2 – 0,76 %) či Řecko (0,1 – 1,15 %). Na Floridě počítejte s roční daní kolem 1 % (což je číslo pod americkým průměrem) s tím, že konkrétní výše se liší okres od okresu.
Kromě daně z nemovitostí je potřeba rovnou počítat i s dalšími lokálními poplatky, které souvisí zejména s odpadovým hospodářstvím, připojením na vedení vody, elektřiny, případně plynu.
Dalším nákladovým rozměrem je průběžná péče o budovu, na kterou je obvyklé si najmout lokálního zaměstnance nebo firmu a pochopitelně pravidelné opravy.
V souhrnu: z hlediska jistoty vlastnických práv se v rámci Evropské unie či Spojených států není důvod o svůj majetek bát v tom smyslu, že by jej stát například zničehonic vyvlastnil. Je však vzhledem k odlišnostem v evidencích si zkontrolovat právní stav nemovitosti.
Nejzásadnějších hlediskem je to ekonomické. Při ekonomickém posuzování koupě nemovitosti v zahraničí je po třeba brát v potaz několik faktorů jako je cena, náklady na pořízení a provoz, dosažitelné nájemné (v případě plánovaných krátkodobých pronájmů), či podmínky financování (požadovaná výše vlastních prostředků, úrok, doba amortizace) a z nich plynoucí výše splátky.
U krátkodobých pronájmů je potřeba rozmyslet, zda chcete nemovitost pronajímat jako doplňkovou činnost, nebo se jí věnovat více a dosáhnout tak vyšších příjmů, které mohou kompletně pokrýt splátku hypotéky. Je potřeba vzít v potaz i zvýšené náklady na místní úklidovou službu a častější údržbu.
Jak vidno z odstavců výše, s vlastnictvím se pojí značné náklady, které dle lokality mohou dosahovat několika procent aktuální ceny dané nemovitosti. Proti ní pak postavit dobu jejího užívání během roku a případný zisk z krátkodobých pronájmů. Snadno totiž můžete zjistit, že od určitého bodu se více vyplatí si ji spíše krátkodobě pronajímat než ji kupovat a věnovat jí na dálku pravidelnou péči.