Za poslední měsíc jsem řešil týden co týden podobné dotazy typu: „Když nabídnu o milion více než je teď vyvolávací cena, je to ještě ok?“ A nebyl to ojedinělý případ. Naopak. Těch mailů a telefonátů bylo hodně. Opravdu hodně. Vlastně na můj vkus až moc. A co na takový dotaz odpovědět? Většinou říkám, ať nabídnou tolik, aby nakonec nebyli naštvaní, když aukci vyhrají a nemovitost koupí.
No a hypoteční trh, ten téměř kolabuje. Vše trvá dlouho a je jen malé množství případů, kde to je rychlé a jednoduché a stihne se to celé vyřídit třeba do měsíce. Nemluvím teď o refinancování, to je trochu něco jiného. Tam to může být rychlejší. Ale vyřízení hypotéky při nákupu nemovitosti nebo výstavbě teď trvá v lepším případě 6 týdnů. V tom horším případě to je déle než 2 měsíce. Je důležité s tímto faktorem počítat, hlavně když kupujete nemovitost. Myslím to kvůli lhůtám ve smlouvách, nejčastěji té rezervační.
Ono se není čemu divit. Jen za první kvartál se udělal v hypotečních úvěrech objem cca 100 miliard Kč, což je nárůst o 83% oproti roku 2020. Ve druhém kvartálu byla situace velmi podobná. A nutno dodat. V bankách teď sedí méně zpracovatelů než loni, kvůli Covidu. Navíc plno lidí ještě pracuje z Home office a to se na produktivitě v bankách také podepisuje. Jak říkám, šílená situace.
Úrokové sazby u hypoték napříč trhem poměrně rychle stoupají.
Bankám se zvedají ceny zdrojů (aby vám mohli půjčit, musí peníze někde získat), rostou i ceny úrokových swapů a úrokové sazby bezpečných dluhopisů. Také roste riziko nesplácení úvěrů a tak se většina bank rozhodla sazby zvýšit, některé menší banky zatím sazby drží (kvůli získání tržního podílu). Ještě na začátku dubna jsme se uměli dostat u delší fixace pod 2%, teď je to tak 2,3 až 2,5% a to jen u některých případů.
Nenechte se tedy zlákat zavádějící reklamou, kde Vám nabízí různé srovnávače, hypoteční kalkulačky a PPC reklamy úrokové sazby 1,8% a někdy i níž. Pravděpodobně se Vás to nebude týkat.
Bohužel nám také přibývá případů, kdy z analýzy vyleze pouze 1 nebo v lepším případě 2 řešení a tam si pak klienti nemohou moc vybírat, za jakých podmínek hypotéku uděláme.
No a zpět k těm nemovitostem.
Vzhledem k tomu, že většina nemovitostí (alespoň těch, kde pomáhám s financováním) se prodává přes aukce a navyšuje se tam cena, začíná docházet čím dál tím častěji k tomu, že nám nevyjde v bance odhad. Za mě zcela logicky. Pokud jsem schopný nabídkovou cenu přeplatit klidně o 15 nebo více procent, jen abych nemovitost získal, musím počítat s tím, že pro banku takovou hodnotu mít nemovitost nebude.
Problém nastává ve chvíli, kdy mají lidé napjatý rozpočet a nemají dostatek vlastních zdrojů, ani nemovitost do zástavy navíc (jako dozajištění hypotéky).
Pokud se mezi Vámi najdou ti, kteří chtějí začít letos stavět, tak zbystřete. Většinou jsem ten, který emoce a vášně z rychlých řešení či rozhodnutí u svých klientů krotí. Teď bych Vám doporučil popohnat projektanty, architekty a stavební firmy, ať Vám podklady dodají co nejdříve. Protože sazby opravdu rostou a pokud Vám hypotéka visí pouze na projektu (zjednodušeně řečeno), tak je to škoda.
Dám Vám příklad.
U 6 milionové hypotéky Vám navýšení úrokové sazby o 0,1% udělá navýšení ve splátce o cca 310 Kč měsíčně. To je 3.720 Kč ročně. Na desetileté fixaci je to jedna pěkná dovolená v Čechách pro celou rodinu (kolem 37 tisíc Kč).
Jiné to je u kupujících, kteří vhodnou nemovitost teprve hledají. Tady bych naopak nebláznil. Více než desetinky na úrokové sazbě by vás měly zajímat ceny nemovitostí v té správné lokalitě. A bohužel pro vás. Nabídka na trhu je aktuálně fakt bídná. A to nejen V Praze, Brně a dalších velkých krajských městech, ale i na venkově.
Hodně se rozjel také trh s refinancovanými úvěry. Finanční poradci se snaží, někdy až zběsile přetahovat klienty z banky do banky. Klientovi se sníží trochu sazby a poradce dostane novou provizi. Samozřejmě jednodušší je vyjednat si lepší úroky u stávající banky, ale proč by vám to někdo radil, když z toho nic „nekápne“. Jako že z toho nejsou provize.
Jsem z toho dost rozladěný a „naštěstí“ tomu bude brzy konec. Sazby rostou rychleji, než jsem očekával a tak tomu dávám 2 – 3 měsíce. Pak ten boom s refinancováním nejspíše opadne!
100% hypotéky
Narazil jsem na jeden příspěvek a nelíbí se mi motivování lidí k tomu, aby si vzali 100% peněz na nákup nemovitosti. Není to bezpečné, není to rozumné a za určitých okolností ani legální.
K hypotéce nemusíte mít sice našetřeno, ale 100% financování prostě nejde. Musíte mít alespoň nějakou nemovitost jako dozajištění. Nebudu teď zabíhat do detailů a popisovat výjimky. Protože za určitých, velmi specifických podmínek i to 100% financování koupě nemovitosti teoreticky zařídit lze.
To co chci popsat je jiná věc.
Většina poradců na trhu, která nějakým způsobem 100% financování prezentuje, umí nastavit financování tak, že to v bance projde, ale podle mě je to hodně tmavě šedá zóna. A pravděpodobně je to za hranou zákona. Mluvím tady o stavu, kdy si vezmu třeba 90% hypotéku a zbytek dofinancuji jiným úvěrem, přitom bance tvrdím, že mám vlastní zdroje. O další úvěr žádám až po schválení a podpisu hypotéky, protože před čerpáním se banky do registrů už nedívají.
Hlavní message u 100% hypoték je ale jiná.
Pokud nemáte našetřené vůbec žádné peníze, nemáte ani žádný další majetek, dokonce ani Vaše rodina nemá žádný další vhodný majetek, který by Vám mohla „propůjčit“ jako dozajištění, tak si ŽÁDNOU HYPOTÉKU NA NÁKUP NEMOVITOSTI NEBERTE.
Prostě ještě nějakou dobu bydlete jinde. Někde v nájmu / u rodičů / ve spolubydlení nebo kdekoliv jinde, ale nežeňte se v uvozovkách s holým zadkem naskočit do hypotéky, jen proto, že máte pocit, že vám hypoteční a nebo realitní trh utíkají.
Není to tak. Zeptejte se vašich rodičů, známých, kolegů nebo kamarádů, kteří jsou starší, jak vnímali oni před např. 20 nebo třeba jen 10 lety ceny nemovitostí na trhu. Pravděpodobne zjistíte, že dost podobně jako my. že je to drahé.
Vím, že se mezi Vámi najdou lidé, kteří si teď ťukají na čelo, protože se mnou nesouhlasí. A to je v pořádku. Netvrdím, že mám vždy pravdu, ale toto je můj pohled na věc. Můj pohled na to, jak to řeší finančně gramotný člověk, člověk, který si uvědomuje ty rizika podobného financování 100% kupní ceny nemovitosti (ještě v době, kdy rozhodně nejsou levné.). Ano, existují situace, kdy to bude dávat smysl, ale bude jich daleko méně, než těch, kde to bude velké riziko. Tak prosím moc neblbněte. :)