V případě, že uvažujete o dlouhodobé investici do nemovitostí, může být pro vás koupě nemovitosti k pronájmu ideální volbou. Pokud zvolíte správně, tento druh investice vám může zajistit dlouhodobou návratnost. Ovšem stejně jako řada jiných aktiv i toto má svá rizika. Shrnuli jsme 10 nejdůležitějších parametrů, které byste měli zvážit.
1. Majetek, do kterého stojí za to investovat
Vlastnit nemovitost k pronájmu není jednoduché. Vyžaduje správu nemovitosti, administraci, výběr vhodných nájemníků… Měli byste se proto ujistit, že investice do nemovitosti k pronájmu je pro vás výhodným krokem a nestane se z ní naopak břemeno. Je důležité si uvědomit všechny potřebné opravy, rekonstrukce a renovace a mnoho dalšího.
Zvažte tedy hned na počátku všechny náklady, které s nemovitostí pořídíte a zda bude možné tyto výdaje vykompenzovat příjmy z budoucího nájmu.
Odborníci k těmto úvahám doporučují dvě metody – pravidlo 1 % a pravidlo 50 %. Vaše nemovitost by měla být pronajímaná alespoň za 1 % z kupní ceny. Zároveň by náklady na správu nemovitosti neměly přesahovat 50 % výše stanoveného nájemného.
2. Daně z nemovitostí
Daň z nemovitosti má na váš potenciální výdělek značný vliv. Čím vyšší daň je, tím vyšší je i riziko výnosů z investice. Je tedy vhodné vybrat si nemovitost v oblasti, kde jsou daňové sazby pro tento typ investic stanoveny v přiměřené hodnotě.
Je důležité se zároveň ujistit, že v budoucnu není ve vámi vybrané lokalitě plánováno sazbu daně z nemovitosti zvyšovat. Výjimku tvoří atraktivní nemovitosti v ještě atraktivnějších lokalitách, kde sazby daně z nemovitosti sice mohou být vysoké, ale celkový zisk se vám zvýší výběrem samotné oblasti.
3. Oblast s nízkou mírou neobsazenosti
Faktorem, který může ovlivnit celkový výnos, je lokalita, ve které se rozhodnete nemovitost koupit. Základem je zvolit oblast s nízkou mírou neobsazenosti. To znamená, že v lokalitě není přebytek volných nemovitostí k pronájmu. Vysoká míra neobsazenosti může mít různé důvody, které zájemce odrazují od koupi, ať už jde o vysokou kriminalitu v dané oblasti, nekvalitní vzdělávací systém nebo špatnou situaci na pracovním trhu. Se zhodnocením této situace vám může poskytnout odbornou pomoc realitní agent.
Zaměřte se na typy lidí, kteří by mohli mít o nájem nemovitosti zájem. Např. pokud si vyberete oblast blízko základní školy, zvyšujete tím pravděpodobnost, že novými nájemci bude rodina s dětmi. To je pro vás výhodnější možností. Naopak, pokud se v blízkosti nachází univerzita, vašimi zájemci budou pravděpodobně studenti. Ti ovšem nebudou mít zájem o dlouhodobý pronájem, což může snížit vaše zisky.
4. Bezpečí na první místě
Do svých rozhodovacích procesů zahrňte, zda se jedná o lokalitu s nízkou mírou kriminality. V zájmu každého potenciálního nájemníka je, aby se jednalo o bezpečnou oblast. Statistiky by měly být dostupné třeba na místní policii. Pocit bezpečí ovšem nezajistí pouze dobrá čísla. Zaměřte se i na aktivity místní policie, bezpečnostní prvky v sousedství, přechody a pouliční osvětlení nebo projevy vandalismu.
5. Lokalita s kvalitními školami
Pokud se rozhodnete cílit na rodiny, což může být dlouhodobě výhodnou volbou, zaměřte se na vzdělávací sektor v dané lokalitě. Dostupnost a kvalita škol mají na hodnotu vybrané oblasti velký vliv. Zároveň dobrá dostupnost do školy a kvalita vzdělávacích programů je klíčovým požadavkem rodin, které se poohlížejí po vhodném nájmu. Nejžádanější lokality z pohledu rodin jsou takové, které mají ve svém okolí mateřské, základní i střední školy. Doporučujeme se zaměřit právě na takové oblasti, rozšíříte tak svůj rozptyl na rodiny s malými dětmi i se staršími náctiletými.
Kvalita a dostupnost vzdělávacích institucí v okolí má vliv i na hodnotu samotné nemovitosti. V případě, že byste se rozhodli v budoucnu nemovitost prodat, její cena bude automaticky vyšší díky kvalitním školám v její blízkosti.
6. Trh práce
Při výběru nemovitosti k pronájmu je zapotřebí zhodnotit i nabídku práce. Čím více příležitostí trh práce v dané lokalitě poskytuje, tím větší šance existuje i pro vás jako pro pronajímatele, že najdete nájemce. Kdo by se stěhoval do oblasti s vysokou mírou nezaměstnanosti? Zároveň je to pro vás indicie, že se jedná o pracovitého jedince, který pravděpodobně bude vždy včas platit nájem.
7. Klima a přírodní katastrofy
K zajištění spokojenosti nejen vlastní, ale i budoucích nájemců je vhodné zohlednit četnost přírodních katastrof a podnebí. Nepříznivé počasí obecně zájemce odrazuje. Zároveň výběrem nemovitosti v lokalitě s přívětivým klimatem můžete snížit riziko plynoucí z přírodních katastrof.
Pokud se přeci jen rozhodnete pro nákup nemovitosti v oblasti, kde existuje nebezpečí přírodní katastrofy, nezapomínejte na pojistné krytí. Pojištění samozřejmě znamená zvýšení nákladů na správu nemovitosti. Bohužel ani pojištění vás však neochrání od případné ztráty nemovitosti. Požáry, zemětřesení či záplavy a další přírodní jevy jsou nevyzpytatelné.
8. Vnitřní a vnější vybavení
Vybavenost nemovitosti bývá rozhodujícím faktorem pro potenciální nájemníky. Jde jak o vnitřní vybavení nemovitosti, tak o tzv. vnější vybavení. Pod vnějším vybavením si můžete představit veškeré možnosti lokality, ve které se nabízená nemovitost nachází. Výhodou jsou parky, hřiště, knihovny, sportovní centra, kina, restaurace atd.
Vnitřní vybavení pak stojí přímo na vás. Nájemcům můžete zprostředkovat garáž, elektrické spotřebiče, nábytek a další zařízení do domácnosti. Jak možnosti externího, tak interního vybavení mají vliv na výši nájmu.
9. Výše nájemného
Jelikož ziskem z nemovitosti je pro vás nájemné, je potřeba zjistit jeho průměrnou hodnotu ve vybrané lokalitě. Na základě této informace poté zhodnoťte, zda jste schopní se průměru přizpůsobit tak, aby byly pokryty náklady a vy zároveň získali stabilní příjem. To znamená, že je potřeba zohlednit výdaje na daně z nemovitosti, hypotéku a další.
Pokud si plánujete na pořízení nemovitosti vzít hypotéku, počítejte s tím, že by měsíční nájem měl sloužit i k úhradě splátek.
10. Budoucnost lokality
Zjistěte si informace o územním plánování v lokalitě, ve které se rozhodnete nemovitost pořídit. Rozšiřování oblasti a výstavba nových domů může v budoucnu snížit hodnotu vaší nemovitosti. Může vzniknout řada konkurenčních budov, kvůli kterým budete nuceni snižovat nájemné.
#property #wealthmanagement #investment
Autor: Redakce Wealth Magazínu - www.wmag.cz
Foto zdroj: Andriy Popov, 123rf.com