Nicméně ne všechny sektory bydlení pro seniory jsou podobné a jeden vždy vynikal jako rizikovější než ostatní. Ale je to tak? Zde je důvod, proč vysoce výnosný fond Omega Healthcare Investors (NYSE: OHI) změnil můj názor na domovy důchodců.
Jde o to, kdo platí
Ačkoli existuje více různých forem bydlení pro seniory, od domovů s pečovatelskou službou až po domovy důchodců, existují dvě základní kategorie, do kterých nemovitosti spadají: samoplátci a třetí strany. Je to obrovský rozdíl. Samoplátce v podstatě znamená, že účet platí osoba žijící v zařízení nebo její rodina. Úhrada třetí stranou znamená, že náklady hradí někdo jiný.
Tím "někým jiným" může být pojišťovna, ale obvykle se jedná o jeden ze dvou státních programů, Medicaid nebo Medicare. Právě v tom spočívá riziko, protože majitel nemovitosti tak podléhá rozmarům politiků, kteří mohou měnit platební politiku.
Právě tento problém byl důvodem, proč se zdravotnický REIT gigant Ventas v minulém desetiletí zbavil svých aktiv v pečovatelských domech. Společnost Healthpeak učinila totéž v roce 2016, ale až poté, co si finanční problémy v tomto odvětví vynutily faktické snížení dividend, protože vytvořená odnož se potácela v problémech.
Věc se má takto: Omega Healthcare Investors, která se zaměřuje na domovy důchodců, prošla stejným obdobím bez snížení dividendy. A pak přišel rok 2020 a pandemie koronaviru.
Jak se nová nemoc šířila po celém světě, v soukromě placených oblastech sektoru domovů pro seniory klesala obsazenost a rostly náklady. To způsobilo, že se společnosti REIT zaměřené na samoplátce potýkaly s problémy, včetně společností Ventas, Healthpeak a Welltower. Všechny tři nakonec snížily své dividendy, i když snížení u společnosti Healthpark souviselo s jejím rozhodnutím zcela opustit sektor bydlení pro seniory. Omega mezitím dividendu nesnížila.
Klíčový rozdíl spočíval v tom, že nájemníci společnosti Omega dostali od vlády materiální finanční pomoc, aby zajistili, že obyvatelé domovů pro seniory zůstanou v bezpečí. Nyní se mi zdá, že spoléhat se na strýčka Sama, který platí téměř 90 % nájemného, není zase tak špatné. Ani to však není celý příběh, protože politické rozmary mohou stále měnit metodiku plateb.
Dalším velkým problémem je rozsah, protože Omega vlastní přibližně 950 nemovitostí s více než 95 000 lůžky, které spravuje zhruba 70 různých provozovatelů ve 41 státech a Velké Británii. V podstatě žádná jednotlivá nemovitost, stát nebo provozovatel pravděpodobně nezpůsobí velký finanční zásah, pokud se něco politicky změní.
Když k tomu připočteme rozvahu na investičním stupni, má Omega finanční sílu na to, aby se vypořádala s nepříznivými situacemi, které nastanou. Ale je tu ještě jedna podstatná část tohoto příběhu: Vstup do domova pro seniory obecně není volbou.
Většina pacientů v pečovatelském domě je tam proto, že péče, kterou potřebují, je zvýšená. A i když se veřejnost může dočíst o úsporách nákladů při poskytování domácí péče, platí to pouze pro ty s méně kritickými potřebami. Omega uvádí, že z nemocnic je do domovů důchodců propouštěno více lidí, než do jiných typů péče, včetně domácí péče. Dále jsou domovy pro seniory jednou z nejlevnějších dostupných možností. Celkově tak stát získává výhodnou cenu za péči, kterou by bylo obtížné zajistit jiným způsobem.
Abychom byli spravedliví, schopnost společnosti Omega přečkat pandemii bez snížení dividend neznamená, že je bez rizika. Bez vládní pomoci, kterou její nájemci obdrželi, by zde byla podstatně větší finanční zátěž. A pokud bude tato pomoc snížena, dojde k finanční zátěži, pravděpodobně v druhé polovině roku 2021.
Vedení společnosti REIT však během konferenčního hovoru k výsledkům společnosti Omega za první čtvrtletí roku 2021 vyjádřilo přesvědčení, že finanční podpora domovů důchodců bude vzhledem ke kritickému charakteru poskytovaných služeb pokračovat.
Je čas přehodnotit svůj postoj
O koupi společnosti Omega Healthcare jsem se zatím nerozhodl, vzhledem k tomu, že již vlastním REIT zaměřený na bydlení pro seniory. Nicméně po letech, kdy jsem tento REIT kvůli jeho zaměření na domovy důchodců jednoduše vyškrtl ze svého seznamu, jsem začal provádět další průzkum. Jednoduše řečeno, mýlil jsem se - Omega je lepší podnik, než jsem si myslel.
Vzhledem k tomu, že baby boom pokračuje směrem ke stárnutí populace, bude po vysoké úrovni péče poskytované nemovitostmi společnosti Omega ještě větší poptávka. A na rozdíl od mnoha jiných možností bydlení pro seniory existuje jen málo alternativních možností, jak zajistit péči, kterou obyvatelé Omegy potřebují, a to nákladově efektivním způsobem.
Přeloženo s pomocí www.DeepL.com nalezeno na https://www.fool.com/millionacres