Pokud nejste ostřílený investor s velkým kapitálem, nákup bytu vás čeká asi jen párkrát za život. O to víc je potřeba vědět, na co všechno si dát pozor. Přichystali jsme si pro vás jednoduchý checklist, díky kterému na nic nezapomenete. Na konci článku si ho můžete ve zkrácené podobě stáhnout a vytisknout, abyste ho měli po ruce na každé prohlídce. A potom si třeba díky němu vybrané byty porovnat a rozhodnout se pro ten nejlepší.
Stav nemovitosti
Na prohlídce si budete určitě umět udělat obrázek o celkovém stavu bytu. Co ale to, co se skrývá pod povrchem? Zeptejte se, kdy byl byt naposledy rekonstruovaný, jak staré jsou rozvody vody, elektřiny a plynu. Ještě pořád můžete narazit na byt, kde je všechno původní a kde taky proto musíte počítat s dražší rekonstrukcí. Zjistěte si, jestli má byt zděné nebo původní umakartové jádro, které je typické hlavně pro paneláky. Zajímat by vás měl i stav oken, jestli jsou plastová nebo dřevěná, a jestli budou potřeba nějaké opravy. A co podlahy nebo kuchyňská linka? Zeptejte se na stáří veškerého vybavení, abyste mohli naplánovat budoucí opravy.
Aby se dobře bydlelo
Technický stav nemovitosti na jedné straně, pohodlí na té druhé. Zaměřte se na orientaci bytu vůči světovým stranám. Máte raději ranní sluníčko v ložnici, a nebo preferujete okna na západ? A co hluk z ulice? Obecně je fajn, když je ložnice orientovaná do vnitrobloku, a nebo aspoň na opačnou stranu od hlučné ulice.
Často si společně s bytem kupujete i další prostory – podíl na kočárkárně, kolárně, zahradě, sušárně, případně i vlastní sklep nebo část půdy. V checklistu si nezapomeňte poznačit, které prostory máte sami pro sebe a které jsou sdílené.
Pro pohodlný život se taky hodí mít balkon nebo terasu, do patra samozřejmě výtah a pokoje mít ideálně neprůchozí, aspoň ty kromě obýváku. Klíčem k příjemné teplotě v bytě je potom dobré topení. Podlahové je jedno z nejlepších, ale moc bytů ho nemá. Nejčastěji se setkáte s klasickým městským horkovodním topením. Narazit můžete i na plynový nebo elektrický kotel, ve starých domech potom na nejméně pohodlné plynové topení WAW.
Zeptejte se na možnosti regulace teploty, termostat je vždycky pohodlnější než regulace jednotlivých hlavic v místnostech. I když i na tohle se už dají koupit vychytávky jako automatické termostatické hlavice, které namontujete místo těch původních.
Vybavení a vychytávky
Není to úplně o tom, jestli vám původní majitel nechá v bytě gauč nebo jídelní stůl. Zaměřte se spíš na to, co není tak snadné změnit. V technické místnosti může klidně chybět voda a odpad a tak budete odkázaní na praní a sušení v koupelně nebo v kuchyni. Toaleta se spíš hodí oddělená, a pokud nemáte v koupelně a na toaletě okna, určitě je fajn mít větráček a odtah do stupaček.
Praktický je taky odtah digestoře. Dá se bez něj fungovat, ale s odtahem ven se vaří přece jenom trošku líp. Někdo má rád tradiční plynové hořáky, jiný nedá dopustit na indukci. Nezapomeňte se zeptat, co je v bytě dostupné.
Další položkou na checklistu je internet – zajímejte se o místního dodavatele, zjistěte si, jestli je v domě i optický kabel. Pokud pracujete z domova, určitě se vám bude hodit. Stejně tak zjistěte i dostupnost TV vysílání. Často je ve vchodě společná anténa a jeden konkrétní dodavatel.
Právní a faktický stav
Možná se budete divit, ale není úplně neobvyklé, když rozměry bytu neodpovídají počtu metrů v listu vlastnictví. Může vás čekat příjemné překvapení – koupíte byt, který je ve skutečnosti větší než na papíře. Ale taky vám může pár metrů chybět, a to rozhodně nepotěší. Jestli se chcete překvapení vyhnout, a nebo zkusit vyjednat nižší cenu (když naměříte méně), nebojte se rozměry bytu zkontrolovat ještě před nákupem. A když kupujete byt v novostavbě, neváhejte a požádejte developera o podrobnou technickou dokumentaci.
Na listu vlastnictví, který k nákupu dostanete, ověřte, jestli na nemovitosti neváznou věcná břemena neboli služebnosti. Když na listu vlastnictví nějaká uvedená jsou, nechte si podrobně vysvětlit, co to pro vás bude znamenat. Zkontrolujte, jestli je součástí listu vlastnictví i podíl na společných částech domu. Často narazíte na dva listy vlastnictví, jeden k bytu a jeden k domu a ke společným částem.
Kupujete byt do osobního vlastnictví? Mělo by vás zajímat Společenství vlastníků jednotek, takzvané SVJ. Co konkrétně? Ptejte se, jak hospodaří, jak často se vlastníci scházejí, nebo jestli teď má SVJ nějaké dluhy (třeba na opravy domu, na fasádu, výtah a podobně). Ty se vám totiž budou odrážet na příspěvcích do fondu oprav. Vyžádejte si roční výpisy za služby a evidenční list, kde uvidíte jak příspěvky do fondu oprav, tak třeba spotřebu vody a tepla prodávajícího. Požádejte i o údaje o spotřebě elektřiny a plynu. Uděláte si tak obrázek o tom, kolik budete za byt měsíčně platit.
Když kupujete byt do družstevního vlastnictví, kupujete si práva k užívání bytové jednotky, nekupujete samotný byt. Zjistěte si, jestli má družstvo dluh (taky se tomu říká výše nesplacené jistiny nebo anuita) a jaká část by přešla na vás. Anuita se totiž zase odrazí na výšce vašich měsíčních plateb. Zeptejte se, jestli na bytu neváznou nějaké další dluhy – třeba nesplacený nájem nebo platby za služby. Nezapomeňte si poctivě pročíst stanovy. Může vás překvapit, že některá družstva zakazují podnájem, takže jestli byt kupujete na investici, může to být problém.
Stav domu a okolí
S dluhy SVJ nebo družstva je spojený stav domu. Jak vypadá fasáda? Jak je starý výtah? A co střecha? Jsou naplánované nějaké opravy a nebo je všechno nové? Vyžádejte si průkaz energetické náročnosti budovy, neboli PENB štítek. Ten vám musí prodávající poskytnout tak či tak, sem tam se tomu chce někdo vyhnout, ale nedejte se. Díky PENB zjistíte, jaký má dům tepelné ztráty, jak je úsporný.
No a nakonec – zeptejte se sami sebe. Je tohle lokalita, ve které chci bydlet? Jak daleko je to na nejbližší zastávku městské hromadné dopravy? Kde je nejbližší obchod? I když vybíráte investiční byt, zaměřte se na občanskou vybavenost. Nájemníci, kteří mají pejska, asi budou chtít někde venčit, a lidé s dětmi ocení zahrádku nebo blízké dětské hřiště. Je fajn nahlédnout i do územního plánu a zjistit, co se v lokalitě plánuje. Nová budova, kavárna nebo obchod v okolí vám může lehce zvednout hodnotu bytu.
Cena
V některých lokalitách je o byty rvačka, jinde vyjednáte i pěknou slevu. Jestli na byt nestojí řada 30 zájemců, zkuste požádat o slevu 5-10 % za rychlé jednání. Možná budete překvapení, ale často to funguje. Je ale lepší mít při podpisu rezervační smlouvy zajištěné financování, aby vám v případě komplikací nepropadl rezervační poplatek.
Jak jsme slíbili, abyste měli všechny tyhle detaily pohromadě a na nic jste při prohlídkách nezapomněli, vytvořili jsme vám jednoduchý checklist. Nezapomeňte si ho stáhnout a vytisknout, až příště budete zpovídat makléře ? checklist
#investice #investovani #mikroinvestice #nakupbytu #checklist
Článek je super, ale bohužel dnes, kdy lidi kupují cokoliv a za jakoukoliv cenu je jakákolov podobnější rešerže bytu zárukou toho, že ho někdo koupí dříve než Vy. Dnes se prodávají i totální ležáky po kterých by ještě pár let dozadu neštěkl ani pes. . Smutná doba ?
Máte pravdu, ale i tak bychom z praxe rádi upozornili na jeden nešvar.
S týmem Investown.cz vidíme denně desítky bytů a jen zlomek reálně nakoupíme. Bohužel se nám stalo jen za poslední měsíc 3x, že nám makléř a prodávající tvrdil, že jsou jiné m2 bytu než reálně jsou a to třeba o 10m2. Druhá častá věc, že se nám snaží podhodnotit poplatky. Obě tyhle věci jsme vždy naštěstí odhalili, ale věřím, že to může případného kupujícího velice nemile překvapit. Přejeme hodně štěstí s nákupy!
Moje zkušenost s makléři je za poslední roky tristní. Nemovitost často neznají a technické dotazy neumí zodpovědět. Když se zajímáte moc, raději upřednostní neinformovaného zájemce. Teď se tento trend přesouvá do oblasti pozemků a rekreačního bydlení, kde se poptávka zvýšila během lockdownu. Další článek by se mohl zaměřit na to, jak má prodávající vybrat makléře :)
@reginaKluchova Svatá pravda, vzhledem k tomu, že se denně potkáme s až desítkami makléřů a opravdu jen malé % je schopných, tak jsme se rozhodli, že do konce prázdnin vytvoříme na www.investown.cz veřejnou databázi, kde budeme průběžně makléře hodnotit a ty dobré doporučovat.