Silná poptávka tlačí ceny pronájmů nahoru, například v katastru Prahy meziročně vzrostla cena pronájmu o 25 % za m2. Český trh průmyslových nemovitostí brzdí dlouhé povolovací procesy a nedostatek nových možností v oblastech s nejvyšší poptávkou.
Míra neobsazenosti klesla v širším okolí Prahy pod hranici 0,6 %
Míra neobsazenosti průmyslových prostor v regionu širší Prahy (tj. hlavní město Praha, Praha-východ a Praha-západ) klesla v prvním čtvrtletí roku 2021 na své historické minimum 0,55 %. Přestože se právě v tomto regionu nachází okolo 3 mil. m2 průmyslových prostor k pronájmu a jedná se tak o nejvyšší plochu z hlediska jednotlivých regionů České republiky. „V Praze a širším okolí začíná být situace z hlediska pronájmu průmyslových prostor kritická i vzhledem k tomu, že nedochází k plánování nových projektů. Předpokládáme, že v časovém horizontu minimálně dvou let zde vyrostou maximálně jednotky nových větších průmyslových hal,“ říká Jakub Holec, CEO 108 AGENCY.
Průmyslové, obchodní i logistické podniky jsou pro českou ekonomiku i spotřebitelský trh klíčové. Nedostatek prostor pro rozvoj svých aktivit nyní firmy staví společně s ekonomickými efekty koronaviru a výpadky v globálních dodavatelských řetězcích mnohdy do nelehké pozice. Obdobná situace s průmyslovými prostory je i v Brně. V moravské metropoli je ale situace s výhledem do budoucna pozitivnější, protože je zde v plánu několik nových projektů. Ve finální fázi příprav je expanze CTP na Černovických terasách, expanze Panattoni na brněnském letišti nebo zcela nový projekt developera GLP v Holubicích.
Rozvoji trhu s průmyslovým developmentem by přitom značně pomohlo zkrácení lhůt pro jejich přípravu s ohledem na povolovací procesy. „Povolování průmyslové výstavby trvá v současnosti několik let a mnohdy je to pro developera aktivita s nejistým výsledkem. Nejde při tom jen o územní plánování, stavební povolení nebo zhodnocení environmentální zátěže. Problémem je i vyjímání ploch z půdního fondu a mnohdy chybějící podpora ze strany místních samospráv. Do celého procesu tak vstupuje mnoho stran, celý proces bobtná časově, komplexitou i riziky a v porovnání s okolními státy v tomto ohledu jednoznačně prohráváme,“ dodává Robert Sgariboldi, vedoucí oddělení průmyslových pronájmů ve 108 AGENCY.
Cena i poptávka po průmyslových prostorech stále rostou
Pro průmyslový nemovitostní trh je zdravá míra neobsazenosti okolo 5–6 %. Hodnoty pod 1 % jsou v delším časovém horizontu nezdravé a trh lze jednoznačně označit za trh vlastníků. Ceny pronájmů pak v kombinaci se silnou poptávkou pochopitelně dále rostou. Toto si mnoho nájemců uvědomuje a nyní se snaží zajistit si prostory pro svůj byznys na delší období dopředu, neboť situace na zlepšení trhu z jejich pohledu je v nedohlednu. Stávající nájemní smlouvy se tak prodlužují o pět až deset let. Se silnou poptávkou dochází rovněž k růstu cen pronájmů v okolí velkých měst. Například v katastru Prahy se spodní hranice výšky pronájmu pohybovala v prvním čtvrtletí roku 2020 okolo 4 EUR/m2. Dnes již dosahuje hranice 5 EUR/m2 a jedná se tak o meziroční nárůst cen pronájmu za m2 o 25 %. V lokalitě s nejvyšší poptávkou a nedostatkem pozemků pro další rozvoj, tj. východní a jihovýchodní část Prahy v okolí dálnice D1, se ceny pohybují až kolem 6 EUR/m2.
Dochází tak k dalšímu rozevírání nůžek cen mezi žádanými lokalitami v okolí Prahy a Brna a například příhraničními regiony, kde je stále dostatek pozemků pro novou výstavbu, ať už na „zelené louce“ nebo v brownfieldových lokalitách. „Například na Ostravsku díky vysoké nabídce a konkurenčnímu prostředí pozorujeme mírný mezikvartální pokles cen o 5–10 %. To může přimět některé nájemce k přehodnocení lokační strategie především pro provozy, které zásobují celou Českou republiku, případně region CEE a nejsou přímo vázány na Prahu nebo Brno,“ říká Michal Bílý, analytik 108 AGENCY. Příkladem může být například nedávno oznámené stěhování centrálního distribučního skladu společnosti Sportisimo z Rudné u Prahy do Ostravy-Hrušova, které proběhne v letech 2022–2023.
Český trh průmyslových nemovitostí za Q1 2021 v číslech
Celková plocha moderních průmyslových prostor určených k pronájmu v České republice dosáhla na konci prvního čtvrtletí téměř 9,3 milionů metrů čtverečních. Dokončeno bylo pouze 47.046 m2 prémiových průmyslových prostor a jedná se tak o výrazný pokles oproti předešlému čtvrtletí i meziročně ve srovnání s Q1 2020. Ve výstavbě bylo 465.088 m2. Přetrvávajícím trendem je stále se snižující míra neobsazenosti, která ve srovnáním s Q4 2020 klesla o 0,87 % na hodnotu 4,07 % a očekáváme její další pokles. Nedostatek volných prostor dále souvisí s vysokou poptávkou klientů. Hrubá realizovaná poptávka za první čtvrtletí roku 2021 překročila hranici 800.000 m2, a přesáhla tak například hrubou realizovanou poptávku za celý rok 2011.