Trusty pro investování do nemovitostí, neboli REIT, jsou dobrou volbou pro dlouhodobé hodnotové investice. Poskytují stabilní dividendový výnos a vysoké celkové výnosy, jelikož ceny nemovitostí historicky rostou.
Dividendy REIT vytvářejí stabilní příjem, což je obzvláště důležité, pokud se blížíte k důchodu. Pokud jste o REITs dosud neslyšeli a chcete se dozvědět více, pojďme se ponořit dovnitř. Vysvětlíme, co jsou REITy a jak je vyhodnotit pro vaše portfolio.
Co jsou REITs?
REIT znamená důvěru v investování do nemovitostí. Jedná se o společnosti, které vlastní, financují a často spravují různé nemovitosti. Do REIT lze investovat různými způsoby: prostřednictvím podílových fondů REIT, samostatných akcií a fondů obchodovaných na burze (ETF).
Realitní investiční fondy mají dokonce své vlastní národní sdružení - Nareit - které obhajuje, zastupuje a podporuje výdělek příjmů prostřednictvím REIT.
Druhy REIT
REIT mohou být kótovány na burze cenných papírů, mohou být veřejné nekótované nebo soukromé. Můžete investovat do dvou typů REIT: akciové REIT a hypotéční REIT.
- Hypoteční REIT (nebo mREIT) investují do cenných papírů souvisejících s hypotékami.
- Akciové REIT zahrnují různé typy nemovitostí: nákupní centra, zdravotnická zařízení, kancelářské budovy, hotely, sklady a dokonce i telekomunikační infrastrukturu. V závislosti na umístění vlastností mohou být místní nebo globální.
Jak REIT vydělává peníze
Zisky z nemovitostí prostřednictvím pronájmu jsou jejich hlavním zdrojem zdanitelného příjmu. Chcete-li těžit z trhu s nemovitostmi, již není nutné přímo vlastnit a spravovat nemovitosti. Příjem z pronájmu bude soukromým investorům poskytován ve formě dividend od společnosti REITs.
Svěřenské fondy pro investice do nemovitostí mají obecně nadprůměrné dividendové výnosy, obvykle začínající na 3–5% a vyšších. Například WP Carey ($WPC) je středně velký diverzifikovaný investiční fond do nemovitostí s komerčními nemovitostmi ve Spojených státech a Evropě a jeho aktuální dividendová sazba je kolem 6,12%.
REIT s vyššími dividendovými výnosy nemusí automaticky znamenat vyšší riziko, protože jsou za nimi ekonomické základy. Zde jsou některé z důvodů, proč REIT nabízejí investorům dobré odměny:
- REIT neplatí daň z příjmu: jejich zisky přecházejí na akcionáře ve formě dividend. Výsledkem je, že zisky jsou zdaněny pouze jednou.
- REIT musí platit alespoň 90% svého zdanitelného příjmu: Toto se poskytuje akcionářům ve formě dividend. Tyto vysoké výplaty poskytují jednotlivým investorům stálý a konzistentní příjem.
- Ceny nemovitostních nemovitostí historicky rostou: To dává REITs dlouhodobou stabilitu. Čím déle držíte REIT, tím vyšší je jeho zhodnocení kapitálu.
- REIT mohou být pojistkou proti volatilitě: Jsou stabilnější a úzce nekorelují s jinými aktivy. Investováním do různých akcií REIT, ETF a podílových fondů dále diverzifikujete své portfolio. Výběr mezi typy nemovitostí (průmyslová vs. kancelář) a jejich umístěním (USA vs. Evropa) pomáhá rozložit investiční riziko a minimalizovat rizika.
Jak hodnotit REIT akcie
Existuje několik důležitých metrik, které můžete použít k vyhodnocení výkonu REIT. Jednotliví investoři by měli věnovat pozornost trajektorii peněžních toků společnosti, vyplácených dividend, historických cen akcií a makroekonomických trendů.
Tok peněz
Výběr REIT se silnými finančními výsledky pomůže vytvořit žádoucí portfolio. Tyto výsledky se u veřejně obchodovaných společností vykazují ve formě rozvahy, výkazu zisku a ztráty a peněžních toků. REIT definují peněžní tok z operací pomocí metriky FFO. FFO se počítá sečtením čistého příjmu, odpisů a amortizace (splátka hypotéky) a poté odečtením zisků z prodeje nemovitosti. Tato metrika je jedním z klíčových parametrů, které pomáhají určit, jak riskantní může být investice. FFO by měl být stabilní nebo se meziročně zvyšovat.
Výnos dividendy vs. míra dividendy
Některé REIT vyplácejí dividendy měsíčně, zatímco jiné vyplácejí čtvrtletně nebo dokonce ročně. Měsíční dividendy vám umožňují v případě potřeby reinvestovat častěji. Míra dividendy je absolutní částka, která má být vyplacena na akcii, nebo částka v dolarech, kterou obdržíte jako investor. Dividendový výnos je poměr nebo procento. Vypočítává se vydělením dividendové sazby aktuální cenou REIT. Dividendový výnos se mění v závislosti na aktuální ceně REIT a poskytuje vám očekávanou návratnost investice, pokud byste v danou chvíli akcie koupili. Zvýšení dividendového výnosu by tedy mohlo znamenat buď zvýšení dividendové sazby, nebo pokles ceny REIT. Proto byste měli použít roční dividendovou sazbu k odhadu, jaký příjem můžete od své investice očekávat.
Cenové trendy
Historické ceny a rozdělení dividend ukazují, jak si REIT vede a zda je dividendová sazba konzistentní. Trajektorie cen akcií má tendenci poukazovat na finanční blahobyt společnosti a budoucí trend.
Jako příklad použijeme Digital Realty Trust ($DLR). Tato společnost vlastní, vyvíjí a provozuje datová centra v Severní Americe, Evropě, Latinské Americe, Asii a Austrálii. Cena DLR za akcii vzrostla z 12 USD v roce 2005 na 136 USD v únoru 2021. Její dividendová sazba vzrostla z 0,16 USD na 1,12 USD za čtvrtletí a zůstala v rozmezí dividendového výnosu 2,8–6,5%. Příklad DLR také svědčí o tom, jak REIT vytváří nejen stabilní dividendový výnos, ale také růst v čase.
Makroekonomické trendy
Změna měnové politiky, rostoucí inflace, antimonopolní regulace a technologický pokrok patří mezi mnoho faktorů, které ovlivňují akciový trh. Zde je několik příkladů toho, jak mohou trendy ovlivnit REIT, které přidáte do svého portfolia:
- Globální krize: Pandemie v roce 2020 přiměla společnosti opustit kancelářské prostory a akciový trh se propadl. To způsobilo, že mnoho REIT bylo podhodnoceno, přestože stále měli dobré rozvahy a vysoké dividendy. Díky tomu byla kancelářská budova REIT atraktivní pro investory, kteří očekávali, že to bude pro odvětví pouze krátkodobé narušení.
- Růst 5G: 5G může být největší průlomovou technologií. Věže 5G s krátkým dosahem, postavené blízko sebe, umožní nové vysokorychlostní sítě. Mnoho telekomunikačních společností soutěží o rozvoj nové infrastruktury a vytvoření sítě před konkurencí. To ovlivnilo mnoho investorů, aby se podívali na telekomunikační infrastrukturu REIT.
- Online nakupování: Pandemie urychlila přechod od maloobchodu k online nakupování. Mnoho společností se rozhodlo zaměřit na rychle rostoucí elektronický obchod a přesunout své zásoby z obchodů do skladů. Ve výsledku vzrostla poptávka po skladových prostorech a distribučních centrech. To vedlo investory k výběru skladových a distribučních REIT.
- Hospodářská politika: Ceny REIT těží z měnové politiky Fedu v roce 2020. Cílem těchto politik bylo poskytnout silnou podporu americké ekonomice. Téměř nulové úrokové sazby, nízké výnosy státních dluhopisů a nízké daně posunuly ceny REIT výše. Expanzivní fiskální politika prostřednictvím vyšších vládních výdajů, snižování nezaměstnanosti a stimulačních kontrol by mohla dále prospět investorům REIT.
Diverzifikujte své portfolio pomocí REIT
Investiční fondy do nemovitostí jsou pro individuální investory bezpečnější hrou než vlastnictví nemovitostí. REIT historicky poskytují dobrou dlouhodobou výplatu a nabízejí dividendy, které jsou obecně vyšší než většina akcií. REIT mohou pomoci diverzifikovat vaše investiční portfolio, snížit jeho volatilitu a poskytnout vysoký fixní příjem. Diverzifikace portfolia je obzvláště důležitá, když se blížíte důchodu.
Některé aktuální důležité faktory:
1. Společnosti REIT, které vydaly pokyny FFO pro rok 2021, naznačují průměrné meziroční tempo růstu 0,5%. Ve srovnání s výkonem v roce 2019 pokyny naznačují pokles FFO o 31% pro nákupní střediska a 17,5% pokles pro nákupní centra z důvodů pandemie Covid.
2. Reity zaměřené na potraviny a základní zboží vykázaly lepší čistý provozní příjem stejného obchodu na 9,4%, následované diskrečními partnery na 15% a obchodními centry na 22,3%.
3. Všechny REIT plánují výplatu distribuce v prvním čtvrtletí. V průměru jsou distribuce trendy na 66% úrovní předcházející úrovně před COVID-19, ale s výhledem na zlepšující se situaci s Covid se „normalizují“.
4. Maloobchodní REIT těží z pokračujících trendů opětovného otevírání ekonomiky.
5. Nákupní centra jsou nejlépe umístěna, aby využila výhod svých nájemních příjmů.
6. Navzdory očekávání zlepšení situace po zvládnutí Covid čelí obchodní centra problémům v souvislosti s návratem, nájemními příjmy a obsazením prostoru.
7. Investoři by měli upřednostňovat investice do obchodních center s potravinami, jako jsou Brixmor Property Group Inc ($BRX ), Kimco Realty Corp ($KIM ), Regency Centers Corp ($REG ) a Weingarten Realty Investors ($WRI ). Tyto společnosti nabízejí nižší riziko, rychlejší zotavení FFO v porovnání s ostatními a lepší distribuční vyhlídky. Stejně tak jsou stabilnější výnosy u skladových a průmyslových REITs.
