Na rozdíl od možného všeobecného dojmu investování na penzi neznamená, že jakmile se jednoho dne do té penze odhodláte, zlikvidujete všechny své pozice, uložíte peníze někam do truhly a začnete z nich postupně odebírat.
Zároveň však nechcete zůstávat držiteli rizikovějších aktiv, jako jsou třeba růstové akcie. Pokud by se totiž při troše nešťastného načasování mělo s pozicemi něco negativního stát, jsou potenciálně ve hře vaše celoživotní úspory. Proto se z úspěšných celoživotních investorů v penzi zpravidla stávají rentiéři, kteří vydělané peníze reinvestují do klidných vod stabilních dividendových držáků, kteří vyplácejí akcionářům pasivní příjem bez mrknutí oka již celé dekády.
Velmi oblíbenou skupinu dividendových akcií tvoří tzv. REIT společnosti, tedy investičních fondů angažujících se primárně v příjem produkujících nemovitostech. Zatímco v Evropě jde o formu akciové společnosti, která je relativně nová, v USA mají REIT dlouholetou - a nutno dodat, že solidní - tradici.
REIT - osvědčený dividendový model
Dvě společnosti, o kterých chci dneska mluvit, jsou W.P. Carey ($WPC) a Spirit Realty ($SRC). V obou případech jde o firmy typu REIT, které drtivou většinu svých zisků musí ze zákona přesouvat na své akcionáře ve formě dividend výměnou za to, že se díky tomu vyhnou korporátní dani. A obě společnosti se zároveň angažují v sektoru "net-lease". To znamená, že vlastní nemovitosti, ale jejich nájemníci jsou kromě placení nájmu zároveň zodpovědní za placení většiny provozních nákladů realit, které využívají.
Proč by na takové podmínky někdo měl chuť kývnout? Protože tyto typy dlouhodobých nájemních smluv jsou zpravidla tvořeny jako součást prodejních dohod nebo dohod o zpětném pronájmu. V těch se prodejce snaží svou vlastněnou nemovitost prodat s cílem získat hotovost (například pro další expanzi či splacení dluhů), ale zároveň nechce přijít přístup k využívání dané nemovitosti. Takže ji prodá a zároveň ihned podepíše dlouhodobou nájemní smlouvu, která však zpravidla obsahuje mimo samotné nájemné i dodatečné náklady, které bychom přeneseně mohli považovat za takový "úrok" novému majiteli nemovitosti.
Společnost, která má takovým způsobem uzavřeno větší množství dlouhodobých smluv, tak následně již pouze inkasuje pasivní příjem, který kromě vyplácení dividend využívá i pro expanzi svého portfolia nemovitostí tímto způsobem, který je zpravidla jak pro prodejce, tak pro kupující REIT - potažmo jeho akcionáře - vlastně výhrou.
W.P Carey pandemii prakticky nepocítila
Proč zrovna tyto dvě společnosti? Jelikož nám jde o dividendy, je to samozřejmě nadstandardní dividendový výnos. W.P Carey se dnes chlubí dividendovým výnosem ve výši 6,3 %, zatímco Spirit Realty nabízí ještě vyšších 6,5 %. Jen pro představu, lídr net-lease sektoru, známá REIT společnost Realty Income ($O) nabízí výnos 4,7 %. Pokud je tedy vašim hlavním kritériem kromě stability a konzistentního cash-flow právě velikost dividendy, nabízí tyto společnosti přesně to, co hledáte.
Zároveň nejde ani v jednom případě o dividendové nováčky. W.P. Carey svou dividendu navyšuje a vyplácí každý rok již od svého vstupu na burzu v roce 1998. Její vysoce diverzifikované nemovitostní portfolio záměrně tvoří jen ze 17 % retailové nemovitosti. Zbytek tvoří objekty ze segmentu průmyslu (24 %), skladů (23 %), kanceláří (23 %), osobních úložišť (5 %) a široké kategorie "další". 37 % všech příjmů neproudí z USA, ale ze zahraničí - primárně z Evropy.
Tato kvalitní diverzifikace společnosti nesmírně pomohla během pandemie. Nejnižší procento zaplacených nájmů $WPC loni vybrala v květnu, kdy však stále obdržela 96 % veškerého smluveného nájemného. Při pohledu na loňskou výkonnost společnosti se zdá, jako by vlastně loni žádné globální zdravotní riziko neexistovalo. Solidní a jak vidno i odolný byznys.
Spirit Realty je tak trochu Realty Income s vyšším div. výnosem
Spirit Realty je veřejně obchodovanou společností kratší dobu a v roce 2018 společnost provedla ve svém portfoliu výrazné změny, když se skrz nově založenou dceřinou společnost zbavila některých rizikových aktiv. Tento krok doprovázelo snížení dividendy a reverzní akciový split, tedy snížení počtu celkových akcií v oběhu. Od této chvíle k navýšení dividendy doposud nedošlo, jelikož management chce společnost v první řadě po takto výrazně restrukturalizaci vrátit zpět ke stabilnímu růstu.
Dalším rozdílem oproti W.P. Carey je skutečnost, že portfolio $SRC tvoří z velké části maloobchodní nemovitosti, jež firmě generují 80 % veškerého příjmu z nájemného. Zbylých 20 % tvoří průmyslové (13 %) a kancelářské (7 %) nemovitosti. Pokud máte přehled o portfoliu Realty Income, nepochybně tady vidíte jistou nemalou podobnost.
Je proto logické, že Spirit Realty loni během nejhorších měsíců pandemie nezažívala zdaleka tak bezstarostné chvíle jako $WPC. V úvodu pandemie platební neschopnost řady nájemníků snížila vybrané nájemné až pod 70 % standardního příjmu portfolia. V tuto chvíli se však daří vybírat opět více než 90 % veškerého svého nájemného. A společnost souběžně pokračuje v investování do další expanze svých realitních aktiv.
Vzhledem k tomu, jak podobné je portfolio $SRC vůči $O, lze vyšší dividendový výnos považovat za jednoznačnou výhodu, a to zvlášť pro portfolia zaměřená primárně na generování co největšího pasivního příjmu. Jedinou podmínkou, kterou musíte před investicí do této společnosti splnit, je víra v to, že retailové nemovitosti jsou stále lukrativní třídou realit, které po konci pandemie čeká návrat na loni opuštěné výsluní.
---
Byznys model REIT společností je v jejich jádru vlastně jedna velká nuda, kde žádné vzrušující inovace, globální tržní disrupce a neuvěřitelné růstové příběhy budete hledat jen těžko. Na druhou stranu, ve světě trhů vyšponovaných na historických maximech, s kterými na jedné straně cloumají obavy z tržní bubliny, zatímco na druhé jsou cílené akciové tituly napadány koordinovanými snahami retailových investorů o short squeeze, by uklizení kapitálu do nudných, ale co nejstabilnějších dividendových akcií mělo být pro každého penzistu - nebo investora, který se co nevidět do penze chystá - relativně logickým krokem.
#investovani #penze #dividendoveakcie #dividendy #pasivniprijem #reit #wpcarey #spiritrealty #dlouhodobypronajem #dividendovyvynos #realitniportfolio #byznysmodel #stabilita #konzervativniinvestice