Na rozdíl od možného všeobecného dojmu investování na penzi neznamená, že jakmile se jednoho dne do té penze odhodláte, zlikvidujete všechny své pozice, uložíte peníze někam do truhly a začnete z nich postupně odebírat.
Zároveň však nechcete zůstávat držiteli rizikovějších aktiv, jako jsou třeba růstové akcie. Pokud by se totiž při troše nešťastného načasování mělo s pozicemi něco negativního stát, jsou potenciálně ve hře vaše celoživotní úspory. Proto se z úspěšných celoživotních investorů v penzi zpravidla stávají rentiéři, kteří vydělané peníze reinvestují do klidných vod stabilních dividendových držáků, kteří vyplácejí akcionářům pasivní příjem bez mrknutí oka již celé dekády.
Velmi oblíbenou skupinu dividendových akcií tvoří tzv. REIT společnosti, tedy investičních fondů angažujících se primárně v příjem produkujících nemovitostech. Zatímco v Evropě jde o formu akciové společnosti, která je relativně nová, v USA mají REIT dlouholetou - a nutno dodat, že solidní - tradici.
REIT - osvědčený dividendový model
Dvě společnosti, o kterých chci dneska mluvit, jsou W.P. Carey ($WPC) a Spirit Realty ($SRC). V obou případech jde o firmy typu REIT, které drtivou většinu svých zisků musí ze zákona přesouvat na své akcionáře ve formě dividend výměnou za to, že se díky tomu vyhnou korporátní dani. A obě společnosti se zároveň angažují v sektoru "net-lease". To znamená, že vlastní nemovitosti, ale jejich nájemníci jsou kromě placení nájmu zároveň zodpovědní za placení většiny provozních nákladů realit, které využívají.
Proč by na takové podmínky někdo měl chuť kývnout? Protože tyto typy dlouhodobých nájemních smluv jsou zpravidla tvořeny jako součást prodejních dohod nebo dohod o zpětném pronájmu. V těch se prodejce snaží svou vlastněnou nemovitost prodat s cílem získat hotovost (například pro další expanzi či splacení dluhů), ale zároveň nechce přijít přístup k využívání dané nemovitosti. Takže ji prodá a zároveň ihned podepíše dlouhodobou nájemní smlouvu, která však zpravidla obsahuje mimo samotné nájemné i dodatečné náklady, které bychom přeneseně mohli považovat za takový "úrok" novému majiteli nemovitosti.
Společnost, která má takovým způsobem uzavřeno větší množství dlouhodobých smluv, tak následně již pouze inkasuje pasivní příjem, který kromě vyplácení dividend využívá i pro expanzi svého portfolia nemovitostí tímto způsobem, který je zpravidla jak pro prodejce, tak pro kupující REIT - potažmo jeho akcionáře - vlastně výhrou.
W.P Carey pandemii prakticky nepocítila
Proč zrovna tyto dvě společnosti? Jelikož nám jde o dividendy, je to samozřejmě nadstandardní dividendový výnos. W.P Carey se dnes chlubí dividendovým výnosem ve výši 6,3 %, zatímco Spirit Realty nabízí ještě vyšších 6,5 %. Jen pro představu, lídr net-lease sektoru, známá REIT společnost Realty Income ($O) nabízí výnos 4,7 %. Pokud je tedy vašim hlavním kritériem kromě stability a konzistentního cash-flow právě velikost dividendy, nabízí tyto společnosti přesně to, co hledáte.
Zároveň nejde ani v jednom případě o dividendové nováčky. W.P. Carey svou dividendu navyšuje a vyplácí každý rok již od svého vstupu na burzu v roce 1998. Její vysoce diverzifikované nemovitostní portfolio záměrně tvoří jen ze 17 % retailové nemovitosti. Zbytek tvoří objekty ze segmentu průmyslu (24 %), skladů (23 %), kanceláří (23 %), osobních úložišť (5 %) a široké kategorie "další". 37 % všech příjmů neproudí z USA, ale ze zahraničí - primárně z Evropy.
Tato kvalitní diverzifikace společnosti nesmírně pomohla během pandemie. Nejnižší procento zaplacených nájmů $WPC loni vybrala v květnu, kdy však stále obdržela 96 % veškerého smluveného nájemného. Při pohledu na loňskou výkonnost společnosti se zdá, jako by vlastně loni žádné globální zdravotní riziko neexistovalo. Solidní a jak vidno i odolný byznys.
Spirit Realty je tak trochu Realty Income s vyšším div. výnosem
Spirit Realty je veřejně obchodovanou společností kratší dobu a v roce 2018 společnost provedla ve svém portfoliu výrazné změny, když se skrz nově založenou dceřinou společnost zbavila některých rizikových aktiv. Tento krok doprovázelo snížení dividendy a reverzní akciový split, tedy snížení počtu celkových akcií v oběhu. Od této chvíle k navýšení dividendy doposud nedošlo, jelikož management chce společnost v první řadě po takto výrazně restrukturalizaci vrátit zpět ke stabilnímu růstu.
Dalším rozdílem oproti W.P. Carey je skutečnost, že portfolio $SRC tvoří z velké části maloobchodní nemovitosti, jež firmě generují 80 % veškerého příjmu z nájemného. Zbylých 20 % tvoří průmyslové (13 %) a kancelářské (7 %) nemovitosti. Pokud máte přehled o portfoliu Realty Income, nepochybně tady vidíte jistou nemalou podobnost.
Je proto logické, že Spirit Realty loni během nejhorších měsíců pandemie nezažívala zdaleka tak bezstarostné chvíle jako $WPC. V úvodu pandemie platební neschopnost řady nájemníků snížila vybrané nájemné až pod 70 % standardního příjmu portfolia. V tuto chvíli se však daří vybírat opět více než 90 % veškerého svého nájemného. A společnost souběžně pokračuje v investování do další expanze svých realitních aktiv.
Vzhledem k tomu, jak podobné je portfolio $SRC vůči $O, lze vyšší dividendový výnos považovat za jednoznačnou výhodu, a to zvlášť pro portfolia zaměřená primárně na generování co největšího pasivního příjmu. Jedinou podmínkou, kterou musíte před investicí do této společnosti splnit, je víra v to, že retailové nemovitosti jsou stále lukrativní třídou realit, které po konci pandemie čeká návrat na loni opuštěné výsluní.
---
Byznys model REIT společností je v jejich jádru vlastně jedna velká nuda, kde žádné vzrušující inovace, globální tržní disrupce a neuvěřitelné růstové příběhy budete hledat jen těžko. Na druhou stranu, ve světě trhů vyšponovaných na historických maximech, s kterými na jedné straně cloumají obavy z tržní bubliny, zatímco na druhé jsou cílené akciové tituly napadány koordinovanými snahami retailových investorů o short squeeze, by uklizení kapitálu do nudných, ale co nejstabilnějších dividendových akcií mělo být pro každého penzistu - nebo investora, který se co nevidět do penze chystá - relativně logickým krokem.
#investovani #penze #dividendoveakcie #dividendy #pasivniprijem #reit #wpcarey #spiritrealty #dlouhodobypronajem #dividendovyvynos #realitniportfolio #byznysmodel #stabilita #konzervativniinvestice
Pokud investuji do akcií pro dividendový výnos, mou podmínkou jsou výnosy 7-12%. Vhodné jsou např. uzavřené fondy nebo společnosti CLM (14,61%), CRF (14,47%), OPP (12,92%), PSEC (9,92%), NRO (10,9%), ASG (7,2%), AGNC (8,81%) - všechny mám po 1000 ks, dále např. akcie T(7,22%), MO (7,93%). Prostě od příjmových akcií očekávám vysoký dividendový příjem. Přes 7% existuje poměrně mnoho takových bezpečných společností...
Někde jste uváděl, že váš měsíční příjem přes divi je okolo 20.000 CZK. Tzn., že jen Altria Group ($MO) vám dělá při držení 1.000 akcií cca 1/4 celkového měsíčního zisku? To by vám pak stačily jen 4 další takové společnosti... Aha...
@martinJezek Dividendové výnosy jistě hravě dohledáte, nejsou to jediné dividendové akcie, které vlastním... Nezapomeňte ale uváděné výnosy vydělit 12 (abyste dostal měsíční výnos)...
Tomu rozumím. $MO má divi 3.5 za akcii. Pokud jich máte 1.000, je to 3.500 dolarů ročně / 12 = 6.300 CZK měsíčně. Proto jsem psal, že jen tato společnost vám tedy dělá víc jak 1/4 měsíčního zisku. Tak mě to překvapilo.
@martinJezek Tak proto to dělám že, abych měl druhou výplatu, druhý důchod... :-)
@Stan1000 Nevím, Stanislave, zda byste mi dividendové akcie doporučil i v mém věku (55) při inv. horizontu 5-7 a možnosti investovat jen 5 tis. Kč měsíčně. Takovy div. důchod logicky nestihnu. ?Rád bych proto Váš názor, zda by nebylo smysluplnější trochu zariskovat a orientovat se na výhradně podhodnocené růstové či penny a segment. ETF. Děkuji za upřímnost, případně doporučení druhu invest. poměru, kdybyste byl "nedejbože" mnou. ?
@Stan1000 Jen pro úplnost k vlysé uvedenému - do penzijního a stavebního investuji také 5 tis., čili "nízkoriziková" část je zajištěna z 50%.
@ludekKucera1 Odpověď v tomto případě bude jednoznačná. Investice do Penny akcií je určitá sportovní hra, bez záruky úspěchu, sám do penny akcií investuji procentuálně velmi malé procento, je to spíše zábava, i když mi celkem vychází. Pro vás poměrně nevhodná investice. Pokud byste ale chtěl do penny akcií přece jen investovat, nedoporučuji do penny akcií dávat více jak 10% investičních prostředků - jsou to velmi rizikové investice, ze kterých dlouho nebo také nikdy nemusí nic být... Máte jen 2 rozumné možnosti - investici do růstových akcií nebo začít budovat neustále se zvyšující pasivní příjem. Tam by ale byla vhodná počáteční investice alespoň 100.000 Kč, aby se rozeběhl proces zvyšování příjmů dostatečně rychle. Pro vás bych volil tedy spíš naopak sázku na jistotu.... Vybral bych 2-3 akcie fondů s vysokým dividendovým měsíčním výnosem a začal bych budovat zvyšující se pasivní příjmy. Má to mnoho výhod. Jednak v případě akutní potřeby můžete dividendy každý měsíc vybírat, jednak je můžete každý měsíc dividendy reinvestovat. Je to spolehlivé s minimálním rizikem. Nejste ve věku, kdy byste si přál nebo mohl dovolit o své těžce vydělané peníze přijít. To můžete ve 20-30 letech, tam to doženete. V 55 letech už nesmíte dělat investiční chyby. Pokud máte na účtu průměrné nebo málo vydělávající akcie, prodejte je a zkuste dát dohromady co nejvyšší částku pro budoucí investici. Pak nakupte vybrané fondy (např. CLM, CRF, OPP - všechny vyplácejí měsíční dividendy s výnosem přes 10%). Tyto dividendy každý měsíc reinvestujte k nákupu dalších akcií těchto fondů + přidejte plánovaných 5.000 Kč investičních měsíčních peněz. Čím více budete mít nakoupených akcií, tím větší bude měsíční příjem z dividend. Bude postupně hezky narůstat. A proč neinvestovat pouze do jednoho fondu? Investicí do 3 fondů omezujete riziko, že by se z nějakého důvodu některému fondu přestalo dařit (vše je v investicích možné), je to tedy ochranný prvek. Já podobným způsobem zvýšil dividendový měsíční výnos až na 1000 USD postupně... Metoda zvyšování pasivního příjmu je spolehlivá. Druhou možností je investice do růstových akcií - zde je ale více rizik - musíte najít správnou rostoucí akcii aspoň s nárůstem 30% ročně, ale očekávat i riziko korekcí, případného pádu trhu jako na jaře z důvodu Covid... Ani zde není nic jisté. Obecně dividendové akcie jsou podle mne více bezpečné - v době pádu cen akcií zpravidla dále vyplácejí dividendy, maximálně je někdy sníží. Pořád lepší, než pokles ceny akcie třeba o 50%... Já osobně používám oba systémy - investice do dividendových i růstových akcií, ale já mám investovány poměrně vysoké částky, mohu si to dovolit. Poměr mám zhruba 1:1. Polovina akcií růstových, polovina akcií příjmových. Na hodnotové akcie nesázím - může se lehce stát, že zůstanou podhodnocené dlouhou dobu nebo se z nějakých důvodů jejich výsledky zhorší. Není zde téměř žádná záruka, že jejich hodnota v brzké době povyroste... Do ETF moc neinvestuji, těch, které vyprodukují rozumný nárůst přes 30% ročně zase tolik není. Tady byste musel velmi důsledně sledovat mega trendy a nakupovat ETF s nejvyšším nárůstem hodnoty. I tato cesta je ale možná. Sledujte tedy stránky s nejvíce rostoucími ETF https://www.justetf.com/en/find-etf.html?groupField=none&sortField=yearReturnEUR&sortOrder=desc kde uvidíte ETF.s nejvyššími ročními nárůsty...
Dobrý den, koukal jsem na doporučované fondy CLM, CRF, OPP a všechny mají klesající trajektorii, a to dost brutálně. Ono je sice hezké dostávat velkou divi, ale pokud mi akcie klesne z 200 USD na 10 USD, tak je mi ve výsledku velká divi na nic... :-)
@Karkoska To se koukáte velmi špatně. Umění je nakoupit za levný peníz. Já mám dnes na CLM +13,57% + dividendový výnos 14,63%, na CRF +12,35% + dividendový výnos 14,5% a na OPP mám +0,53% (nakupoval jsem nedávno) + dividendový výnos 12,92%. Opravdu si myslíte, že jsem udělal špatný obchod?
Pokud jste koupil nedávno, pak je to ok. Mě jenom zaráží ten šílený propad ze 200 před 10 lety. Přece jen divi portfolio buduji na nějakých 20-30 let, tak si nemohu dovolit ztratit tolik z hodnoty.
@Karkoska Jistě trh sledujete. Velký propad způsobil Covid. Situace se již ale otáčí a ti chytří nakupují blízko maximálních poklesů, protože jen tak si zajistí maximální růst. Růst těchto fondů je samozřejmě obecně závislý na růstu jednotlivých ekonomik, ekonomika USA již znovu nabírá na síle a roste. V souvislosti s čím dál větší proočkovaností obyvatelstva lze očekávat, že tento trend bude již trvalý. Svědčí o tom i pokles nezaměstnanosti v USA. Proč tedy nenakupovat akcie blízko svého dna, kdy začínají jít do růstu a ještě nesou vysoké dividendy? Pokud čtete mé příspěvky, tak zrovna u příjmových akcií jsem zmiňoval, že nárůst dividend nesmí být způsobován poklesem hodnoty akcií. Navíc u CLM i CRF došlo k velmi nepatrnému opatrnému snížení dividendy v porovnání s loňským rokem. Je třeba vidět investice v širokých souvislostech, porovnávání s cenou před 5 roky je po pravdě celkem k ničemu, je třeba sledovat vývoj, trend a samozřejmě správný okamžik pro vstup do obchodu.
@Stan1000 Děkuji hluboce.... Prosím pěkně, mohl byste mi ještě specifikovat "fondy např. CLM, CRF, OPP", kde vyhledávat? Nemohu podle názvu ani jeden najít...
@Karkoska Prosím, pane kolego, mohl byste mi zaslat odkazy, kde jste shora změněné fondy vyhledával. Děkuji moc
@ludekKucera1 Pokud si dáte ticker do Finviz.com, fond se vám ukáže. Pokud kliknete přímo pod grafem na celý název, otevřou se vám přímo webové stránky fondu, kde se vše dočtete... Samotné dohledávání podobných fondů je složitější, je jich mnoho, moc se o nich záměrně nemluví, více se propagují akcie či ETF. Ale pro dividendový příjem jsou uzavřené fondy rozhodně lepší variantou než ETF, jen je třeba vybrat správný fond a správný vstup do obchodu...
@ludekKucera1 já používám https://seekingalpha.com/symbol/CLM
@Karkoska Děkuji moc. Opravdu poslední dotaz :-) . Přes jakého brokera je (amer. uzavřené fondy) lze ev. pořídit? Mám Degiro a zde bohužel uzavřené fondy nenabízí žádné.
@ludekKucera1 Uzavřené fondy přes LYNX běžně, ETF jsou problém...
@Karkoska Dobrý deň Tomáši, dovolím si vstúpiť do diskusie ohľadom $CLM a $CLF. Keď sa pozriete do histórie uvidíte, že obe spoločnosti prešli vo svojej histórii reverse splitom. Niečo o tom si môžete prečítať tu: https://www.splithistory.com/crf/ alebo tu: https://www.splithistory.com/clm/ Sú tam aj pekné grafy aké zhodnotenie by ste dosiahol za uplynulých 10 rokov keby ste dividendy reinvestoval, nereinvestoval. @Stan1000 Ďakujem za ďalšie pekné tipy.
@romanPrachar Nepřeceňujte příliš historii, podstatné jsou spíše poslední dva roky... Co bylo před 10 lety, dnes již není podstatné, tehdy třeba byly jiné podmínky na trhu, třeba i ty splity...