24.08.2021 4 minuty čtení

Proč je vhodné vykašlat se na hypotéku na 15 let a i přes nízké úroky zůstat u 30 let?

Úrokové sazby hypoték díky centrálním bankám poklesly na rekordní minima. Z hypoték s kratší dobou splatnosti se tak může stát atraktivní alternativa s velmi nízkým úrokem. Proč se jim ale i přesto raději vyhnout?

Jedna ze základních finančních pouček říká, že rozhodně chcete veškeré své dluhy splatit co nejdříve a žít pokud možno bez nich. I proto by úrokové sazby blízko nule mohly znamenat, že si místo hypotéky na 30 let pořídíte tu na 15, jelikož úroková sazba může být velmi podobná a břemene splácení se zbavíte za půlku času.

Jenže to má háček - vaše měsíční splátky budou mnohem vyšší než v případě 30leté hypotéky. A to může být navzdory poloviční době splácení příliš velkým závazkem, kterého budete posléze litovat.

Ve chvíli, kdy si vezmete hypotéku na 15 let, je vcelku jasné, jak to celé bude probíhat a musíte se připravit na to, že splátkový kalendář bude tvořit velkou část vašich měsíčních výdajů a žádnou velkou flexibilitu mít nebudete. Ale ve chvíli, kdy si vezmete hypotéku na 30 let, vám díky nižším měsíčním splátkám stále poměrně velká část flexibility zůstává.

A pokud byste náhodou zjistili, že jste na tom finančně mnohem lépe, vždy můžete využít mimořádných splátek, případně refinancování k tomu, abyste si z ní udělali 20letou nebo 15letou hypotéku. Ale pokud se stane, že budete finance potřebovat na jiné, důležitější věci, můžete nadále zůstat u původních, nižších splátek.

Ano, v případě hypotéky na 30 let zaplatíte na úrocích zhruba dvojnásobek částky 15leté hypotéky. Na první dobrou tak dává smysl jít po kratší době splácení. Pokud si ale při současné průměrné úrokové sazbě 1,98 % půjčíte 2 000 000 Kč na 15 let, čeká vás měsíční splátka ve výši 12 851 Kč a na úrocích zaplatíte 313 317 Kč. V případě 30leté hypotéky vás úroky vyjdou na 654 064 Kč, ale měsíční splátka bude jen 7 372 Kč, tedy o více než 5 000 Kč méně.

Kupujete-li si svůj vysněný dům, nebo byt, neměli byste možnou finanční flexibilitu pro budoucí léta brát na lehkou váhu. Představte si, že byste si mohli vybrat buď 15letou hypotéku, nebo "15letou ultra-flexibilní hypotéku". Co je to "ultra-flexibilní hypotéka"? 

Představte si hypotéku, u níž můžete v klidu požádat o snížení splátky až o 40 %, pokud zrovna potřebujete hotovost, přičemž její úroková sazba bude řekněme jen o čtvrtinu procenta vyšší. Paradoxem je, že něčím takovým je hypotéka na 30 let vůči hypotéce na 15 let.

Když vám to finance dovolí, můžete ji relativně bez větších komplikacích změnit klidně až na 15letou a splatit dlužnou částku dříve. Pokud ale s 15letou hypotékou začnete a budete z ní chtít kvůli nedostatku hotovosti udělat 30letou, myslím si, že příliš nepochodíte. Přijdete tedy o významnou část své finanční flexibility. Protože váš již splacený podíl nového domova vám ve chvíli, kdy v bance nebudete mít žádné peníze, účty rozhodně nezaplatí.

Nižší měsíční splátka hypotéky a s ní spojená flexibilita je rovněž důležitým předpokladem ve chvíli, kdy chcete kromě vlastního bydlení mířit ještě k dalšímu finančnímu cíli, jako je navýšení vašeho nouzového fondu, splácení spotřebního úvěru s vysokým úrokem nebo budování spořícího účtu na důchod.

Vzhledem k tomu, jak nízké jsou úrokové sazby, dnes může být zcela validní a chytrou taktikou i to, že oněch zhruba 5000 Kč, které na 30leté hypotéce oproti 15leté ušetříte, investujete. Taková měsíční investice totiž dokáže za 30 let divy.

15letá hypotéka je výbornou volbou pro někoho, kdo má opravdu bytelné finanční zázemí a stabilitu: Nijak se to nedotkne jeho odkládání a spoření na důchod, nemá žádný jiný dluh (s vysokým úrokem) a disponuje pro případ nouze adekvátními úsporami v hotovosti. Odfajfkovat všechny tyto věci dnes ale jen tak někdo nemůže a pak je na místě raději si opravdu protáhnout délku splátkového kalendáře a ponechat si zadní vrátka otevřená.

Hodnocení: +112
Pro přidání komentáře se přihlaste nebo zaregistrujte.
  • Ztotožňuji se s názory autora. Hypotéku s velkými splátkami jsem změnil na flexibilní hypotéku, tzv. bilančního typu, kdy jsem si výrazně prodloužil splatnost a snížil povinné splátky. Ale splácím ji stejně agresivně, ne-li agresivněji, než předtím, nicméně prostředky splacené nad rámec povinných splátek mohu kdykoliv použít na cokoliv, včetně mimořádných splátek hypotéky bez poplatků. Zabil jsem tím několik much najednou - hypotéku splácím co nejrychleji to jde a zároveň jsem si vytvořil bezpečnostní rezervu pro klidné spaní. U nás nabízí plnohodnotné bilanční hypotéky v současnosti dvě banky - Fio (v kombinaci s tzv. Hypospořicím kontem - https://www.fio.cz/bankovni-sluzby/uvery/hypoteky) a Airbank (s využitím tzv. Chytré rezervy - https://www.airbank.cz/produkty/hypoteka/). Když jsem hypotéku převáděl, ještě s omezeními výše flexibility nabízela Raiffesenbank. Možná se mezitím objevil někdo jiný, trh jsem monitoroval začátkem tohoto roku. Jinak tento skvělý instrument vymyslel na přelomu století známý britský miliardář Richard Branson, který nabízel ještě mnohem více flexibilnější hypotéku přes svou skupinu Virgin Finance.

    +3
  • V kontextu měsíční splátky hypotéky a absolutní výše zaplacených úroků by možná nebylo od věci zde zmínit také časovou hodnotu peněz a inflaci. Pro řadu lidí je tento faktor ještě mnohem důležitější, než ona flexibilita splácení.

    +2