Co nás čeká na českém trhu s rezidenčním bydlením v roce 2021?
Hlavní myšlenky jsou shrnuty v následujících bodech:
1) Poměr mzdy k cenám bydlení. Dle aktuálního CG indexu z prosince 2020 by Pražan utratil za 70metrový byt téměř 14 svých hrubých ročních mezd. Z okolních zemí jsme na tom suveréně nejhůř. Zatímco průměrně vydělávající obyvatel Vídně či Berlína by za srovnatelný byt v místě bydliště utratil o 5, respektive 6 ročních mezd méně.
Potenciál střední a vyšší střední třídy pro koupi nového bytu (za předpokladu, že tím uspokojí svou základní životní potřebu - bydlení) je defacto vyčerpán. Samozřejmě, můžeme snadno namítnout, že výslednou cenu, kde se střetne nabídka s poptávkou určují všechny segmenty a účastníci trhu - tedy i ti, kteří kupují byt jako investici na pronájem. Jenže i tito investoři mají svůj strop.
2) Fenoném Airbnb, který se týká zejména našeho hlavního města. Tisíce bytů, které jsou závislé hlavně na zahraničních turistech, přešly z krátkodobých pronájmů do těch střednědobých a dlouhodobých. Během několika málo týdnů se zde tedy skokově zvětšila nabídka a vznikl tlak na ceny pronájmů směrem dolů. Podle údajů společnosti GarantovanyNajem.cz se na trh s dlouhodobými pronájmy přesunula cca polovina bytů pronajímaných původně krátkodobě pro zahraniční návštěvníky. Nájem se snížil, ceny ne.
Země EU v těchto dnech začínají s vakcinací proti covid19, nelze však očekávat skokový nárust zahraničních turistů v následujících týdnech, či měsících. Návrat turistů bude spíše pozvolný.
3) Byrokracie. Počet povolených a povolovaných rezidenčních staveb je u nás dlouhodobě velmi nízký (ve srovnání se zeměmi EU a po přepočtu na obyvatele). Dle zprávy světové banky ("Dealing with Construction Permits"), která hodnotí počet a náročnost všech procedur nutných k získání stavebního povolení, je ČR na 157. místě celosvětově. Před námi jsou např. Džibuti, Pobřeží Slonoviny a Kamerun.
Byť se u nás připravuje nový zákon, tak v roce 2021 nelze očevát žádné relevantní zlepšení v této oblasti. Nadměrná byrokracie je jedním z hlavních důvodů vysokých cen bydlení.
4) Nízké daně. Byla zrušena daň z nabytí nemovitosti, 4% úspora je to dobrá, ale o tom tenhle bod není. Mám na mysli hlavně daň z nemovitých věcí. Ta je u nás velmi nízká, doslova zlomkem s tím, co platí majitelé nemovitostí v USA nebo Kanadě. Nízká je i ve srovnání se situací v členských zemích EU. Není otázkou jestli vůbec, ale kdy a o kolik se tato daň zvedne. Do jisté míry ji mohou zvýšit obce. Zvýšení dané změnou patřičného zákona se v roce 2021 pravděpodobně nestane a to z toho důvodu, že se blíží volby a nikdo nebude zvyšovat daně. Současná situace tedy nahrává vlastníkům investičních bytů.
Dle mého názoru dojde k velmi význámnému zvýšení této daně v letech následujících. Rozpočet to bude potřebovat a vládnoucí garnitura to zdůvodní tím, že v porovnání se západem je tato daň velmi nízká.
5) Ceny stavebních prací a materiálů. Sehnat dnes šikovného řemeslníka znamená i několik měsíců čekání. Jakmile přijde, tak moc dobře ví, kolik si má za práci říct a sazby 500 CZK/ hodina jsou zcela běžné a v závislosti na regionu někde i vyšší. Zároveň rostou i ceny stavebních materiálů. Dle portálu nazeleno.cz vzrostla cena materiálů pro hrubou stavbu v průměru o 65% a to jen v období 2017 - 2019 (!). Zde se nic v roce 2021 nezlepší, stavebnictví je známo svou dlouhou setrvačností.
6) Levné peníze. Úroky u nových hypoték jsou pořád nízké. Banky si více hlídají komu hypoteční úvěr poskytnou - pracovníci v pandemií zasažených sektorech jako např. pohostinství a turismus, na úvěr nedosáhnou. Zároveň bankovní odhadci snižují odhadní ceny oproti kupní ceně někdy i o 20 %. I přesto pokořil objem hypotečních úvěrů za první tři kvartály roku 2019 historický rekord. V absolutních číslech přes 172 miliard, o 44 miliard více než ve stejném období roku 2018...
Lidé tedy místo toho, aby se báli o práci, tak nakupují a to ve velkém. Využívají nízkých sazeb hypoték, zrušení daně z nabytí nemovitosti, zrušení některých podmínek ČNB (DSTI, DTI). Zde je zajímavé podotknout, že ČNB mluví o nadhodnocených cenách bydlení o 17 až 25 procent (což komentuje jako systémové riziko) a zároveň dělá hypotéky dostupnějšími.
7) ČR jako země. Podle tiskové zprávy britského Institutu pro hospodářství a mír (IEP) je Česká republika již několik let po sobě mezi deseti nejbezpečnějšími státy na světě. V kvalitě života na 25. místě na světě (Deloitte). K tomu si přičtěte fakt, jak dobře české zdravotnictví zvládá pandemii. Mix těchto pozitivních faktorů pořád dělá naši zemi velmi atraktivní pro zahraniční investory a velmi dobré místo pro život.
Závěrem: Jsou zde stále faktory, které vytváří tlak spíše na zvýšení ceny. Nemovitosti však dosáhly svého stropu a dojde ke stagnaci. Mírný růst je možný v některých lokalitách. Hodně také záleží jestli dojde k oživení po pandemii a jaký bude mít tvar (V, U, VV, L)
P.S. obrázek jsem použil ze své cesty po Norsku, říká se, že kdo dokáže splatit hypotéku na vlastní dům v Norsku, tak už pak může žít kdekoliv na světě.