04.05.2021 7 minut čtení

Nepříjemná pravda? Ačkoliv si to dnes stále řada lidí myslí, pořízení bydlení ve skutečnosti není investicí

Koupě domu či bytu je zásadní finanční rozhodnutí, které vám může poskytnout jistotu a skvělé místo k životu, ale nejedná se o investici. Je běžné, že lidé o svém bydlení smýšlejí jako o investici, opomíjejí však hned několik „ale“.

Na základě celé řady faktorů není nemovitost určená k bydlení investicí. To nemusí nutně znamenat, že byste se měli osobnímu vlastnictví vyhnout, ale pokud je jeden z hlavních argumentů pro koupi, investice do nemovitosti, nečiníte správné rozhodnutí a dvakrát byste si ho měli rozmyslet.

Myšlenka, že vaše bydlení může být investicí vychází ze skutečnosti, že historicky vzrůstají hodnoty nemovitostí. Je pravděpodobné, že všichni známe někoho – možná rodiče nebo prarodiče – kdo si před pár desítkami let pořídil bydlení za pár set tisíc korun a dnes má tato nemovitost násobnou hodnotu.

Bydlení není investicí jen proto, že bude pravděpodobně růst jeho hodnota

Nejčastější argument, který ignoruje skutečnost, že z dlouhodobého hlediska rostou ceny nemovitostí jenom o něco málo více než inflace. (za více než 100 let dosáhla průměrná americká nemovitost reálného růstu hodnoty o méně než 1 % ročně).

Hodnota nemovitostí dramaticky neroste s výjimkou některých velmi atraktivních a oblíbených lokalit. I kdybyste si vybrali nemovitost v podobně atraktivní lokalitě a růst její hodnoty skutečně výrazně předčil inflaci, existují i další důvody, proč dům nebo byt určený k bydlení není investicí. Skutečná investice by měla splňovat mnohem více než předpoklad budoucího růstu její hodnoty.

Nemovitost určená k bydlení má důležitější primární účel

Pravděpodobně největším důvodem, proč bydlení není investicí je to, že jeho hlavním účelem je poskytnout přístřeší. To je možná významnější informace, než se může na první pohled zdát.

Jedním z nejzákladnějších faktorů, které z investice činí investici, je vaše schopnost kontrolovat čas jejího prodeje – likvidita. Nákup a prodej likvidní investice můžete načasovat tak, abyste maximalizovali návratnost vaší investice. Likvidita je u tradičních investic – akcie, obligace, podílové fondy, a dokonce nemovitosti kupované za účelem pronájmu – nepoměrně vyšší.

Jelikož je váš dům vaším bydlištěm, budete mít z hlediska investice jen malou kontrolu nad tím, kdy ho můžete prodat. Dům si koupíte, když chcete uspokojit potřebu po vlastním bydlení, ale prodáte ho pouze ve chvíli, když už tuto potřebu nenaplňuje a je čas jít dál.

Nedostatek kontroly nad načasováním prodeje také mělo zásadní a negativní dopad na domy jako investice během finančního kolapsu v roce 2008. Průměrný Američan nebyl schopný svou nemovitost prodat ve vhodný čas. Mnoho lidí si kupovalo nemovitosti, když se trh nacházel nahoře, v období krize byla řada lidí nucena z důvodu výpadku příjmů své nemovitosti prodat, ale v té době se ceny nemovitostí pohybovaly o desítky procent níže a celková finanční situace řady běžných lidí tak významně utrpěla.

Jednoduše nakoupili vysoko v době blahobytu a následně byli v horších dobách nuceni svou nemovitost prodat nízko. Nejedná se o neobvyklý jev v případě rezidenčních nemovitostí a do značné míry diskvalifikuje bydlení jako investici.

Dům nemůže být investicí, pokud jej neplánujete nikdy prodat

I když je pravda, že nemovitosti obecně zvyšují svou hodnotu, existuje jen velmi omezená možnost, jak tohoto navýšení využít. Nejúčinnějším a nejefektivnějším způsobem je prodej nemovitosti poté, co u ní došlo ke značnému vzrůstu ceny. Kdo by se však chtěl stěhovat, protože momentální tržní situace nahrává prodeji vašeho bydlení?

Ještě důležitější je, že když vaše bydlení prodáte, budete muset pravděpodobně použít kapitál z prodeje na nákup dalšího domu. Jakmile jednou „investujete“ do bydlení bude kapitál v tomto statku doslova uvězněn.

Výjimku tvoří pouze situace, kdy plánujete bydlení prodat a přesunout se do levnější nemovitosti nebo se přestěhovat do nájmu.

Náklady spojené s pořízením bydlení jsou vyšší, než si obvykle myslíme

Když investujete, běžně investujete vaše volné finanční prostředky. Pořízení bydlení je však obvykle financováno kromě vlastních peněz i hypotečním úvěrem.

Nejen že následně musíte platit měsíční splátku hypotéky, ale také životní pojištění, pojištění nemovitosti a rovněž energie, v případě bytu i služby či fond oprav. Musíte svůj majetek také udržovat, což znamená zajištění pravidelných oprav a údržby dle potřeby. Tyto náklady obvykle bývají větší než si většina vlastníků nemovitostí uvědomuje.

Ještě nákladnější pak jsou generální opravy, které jsou s vlastnictvím nemovitosti spojené. To může zahrnovat výměnu střechy, oken, topení nebo i opravy příjezdové cesty. Každý z těchto jednotlivých nákladů se přitom může pohybovat ve stovkách tisíc korun.

Skutečné investice nevyžadují popsaný druh průběžných nákladů. Jmenované náklady si samozřejmě můžete racionalizovat na základě skutečnosti, že vám dům poskytuje bezpečné útočiště. To se ale opět vracíme k původnímu předpokladu – bydlení je místo, které nám poskytuje přístřeší, nikoliv investice.

Nemovitost určená k bydlení negeneruje cash flow

Pořídíte-li si nemovitost pouze za účelem bydlení, nejedná se o investici, ačkoliv si to řada lidí myslí. Nejenom, že „údržba“ nemovitosti stojí relativně dost peněz, dům či byt využívaný primárně jako místo k žití nevytváří žádné peněžní toky.

Investoři od svých investic očekávají, že bude jejich hodnota s časem růst, zároveň by aktivum mělo generovat pozitivní cashflow. To jistě platí u akcií, podílových fondu nebo burzovně obchodovatelných fondů. V průběhu času vám tato aktiva vyplácejí dividendu, a navíc můžete prodejem své investiční pozice v budoucnu vydělat peníze, pokud zvýší svou cenu. Stejně tak konzervativní investice jako jsou dluhopisy poskytují úrokový výnos, zatímco ho vlastníte.

Pro nemovitost určenou k bydlení však zmíněné neplatí. Platilo by pouze za předpokladu, že byste využívali pouze část z nemovitosti a další prostory pronajímali, takovou možnost však asi bude většina z nás považovat za poměrně nepohodlnou.

Často zmiňovaný růst hodnoty nemovitosti není zaručen

Na závěr se podívejme na hlavní důvod, proč tolik lidí považuje svůj dům či byt za investici. Celá představa stoupá a padá s budoucí hodnotou nemovitosti. V době, kdy se hodnota domu zvyšuje, lidé běžně uvažují o svých domech jako o investici.

V době finančních krizí však na většině trhů ceny nemovitostí padají. Eventualitu stagnujícího nebo klesajícího nemovitostního trhu nemůžeme ovlivnit. Pokud se navíc skutečně dostanete do situace, kdy budete v době hospodářského poklesu muset nemovitost prodat, možná budete nuceni žít ve svém domě mnohem déle, než byste potřebovali a pravděpodobně zjistíte, že nemovitost ani neprodáte za cenu, která by představovala výraznou satisfakci.

Pořízení bydlení se tak vůbec nejeví jako vhodná investice. Raději nad ním přemýšlejte jako nad místem k žití a podle toho vybírejte i případnou lokaci. Své volné finanční prostředky investujte do skutečných investic jako jsou finančních aktiva nebo nemovitosti, které přinášejí příjem z pronájmu.

V neposlední řadě si užívejte bydlení ve své nemovitosti, která vám přináší skutečný pocit jistoty a domova, což je také jediný a skutečný účel podobného rozhodnutí.

#nemovitosti #nemovitost #investovanidonemovitosti #reality #jakinvestovat #investovani #investice #bydleni #vlastnibydleni

Hodnocení: +54
Pro přidání komentáře se přihlaste nebo zaregistrujte.
  • Pokud bych si koupil 30 let zpatky akcie napr. Berkshire Hathaway, ktere bych nemel v planu prodat, tak podle Vasi logiky se nejedna o investici, jelikoz a) negeneruje cashflow a za b) nechci je prodat. Nedava mi to smysl. Ano, asi nechci nemovitost treba par desitek let prodat. Ano, treba  neprodam nemovitost tak rychle, jako jina aktiva. Ale porad to investice je z jednoducheho duvodu - nekde bydlet musim. Tudiz stejne ty penize do bydleni cpat budu. Rozdil je v tom, ze po 30 letech cpani penez do nemovitosti formou najmu, zadnou nemovitost mit nebudu. Kdyz splatim hypoteku, tak nakonec nemovitost muzu prenechat detem anebo ji prodat a zit v najmu jeste peknou radku let.

    +16
    • Dobrý den @gryffith, máte pravdu, Berkshire Hathaway je výjimkoup potvrzující pravidlo. Společnost dividendu nevyplácí a zisky za vás reinvestuje jeden z nejlepších portfolio manažerů všech dob WB. 

      Klasická definice hovoří o investici jako o aktivu generující cash flow, proto ani řada investorů nepovažuje zlato a další komodity za investici, ale spíše spekulativní aktivum... 

      Případ, který popisujete platit může, konec konců jsem smýšlel podobně a proto jsem sám před pár lety nemovitost koupil. Nicméně dnes se na situaci koukám trochu jinak. Peníze zaplacené za nájem, ale nemusí být nutně vyhazovaní pěněz z okna. Vlastní nemovitost kolikrát stojí mnohem více peněz, než si řada lidí myslí a tak může být zajímavou cestou i nájemní bydlení. Rozdíl mezi nájmem a náklady na vlastní bydlení můžete investovat a za pár desítek let tak dosáhnout lepší návratnosti než v případě vlastní nemovitosti. (nezapomínejte, že musíte při nákupu nemovitosti složit také hotoost ve výši 10-20 % dle situace, tyto peníze, lze rovněž investovat, pokud bydlíte v nájmu) Více jsem o tom psal i v článku: https://warengo.com/stories/121655-najemni-bydleni-neni-mrtve-koupena-nemovitost-muze-predstavovat-zavazek-ktery-vas-pripravi-o-vsechno

      +3
    • @PatrikKudlacek Jen za mě doplnění k těm 10-20 % předem. Není to pravda, pokud máte trochu štěstí, můžete se samozřejmě dozajistit jinou nemovitostí (rodičů, chatou...) a neplatit předem nic. Což podle mě dává větší smysl, neboť s tím cca třeba milionem dokážete asi naložit lépe, pokud umíte investovat (a necháte si samozřejmě rezervu). 

      Jasně, ne každý to může udělat. Ale u nás vlastní aspoň nějakou nemovitost téměř každý, takže nerealne to není.

      0
  • Tak si žijte v podnájmech a buďte třeba bezdomovec. Protože když Vám majitel neprodlouží smlouvu, tak se můžete také co chvíli stěhovat. Moc lepších investic než vlastní bydlení neexistuje. V roce 2015 jsem koupil byt za 2,5 mil, dnes má hodnotu 5,0 mil... Ale jo, měl jsem být raději v podnájmu, protože to řekl Kyiosaki.

    +4
  • Řekl bych že jde o překlad zahraničního článku a poněkud staršího data, navíc nereflektuje současnou situaci u nás.....Ano čistě podle definice můžeme říc že to není investice....nicméně realita je jiná. I lidé bez eokonomického vzdělání umí kupecké počty a snaží se ohránit před inflací co to jen jde...a máme tu dnešní situaci, byty domy nejsou...skutečné investiční domy a byty do inzerce vůbec nejdou. A v inzerci jsou přebrané a má to vždy nějaký háček. Ano,  jsou 2 druhy investorů, jeden co chce bydlet a píše o něm článek. A pak čistý investor který  dnes dokázal za a) vytěsnit většinu "vlastnických" investorů z trhu a za b) vyhnat cenu v průměru o 30% !!! Tak co to je když ne investice? Pohybují se v oboru stavebnictví...Jen nárůst staveb. materiálu je meziroční 20-30% (podle typu), známý shání už nějaký měsíc byt nebo dům...Praha nebo okolí...Viděl jsem toho mnoho, nejen inzeráty....Praha, střední Čechy skok v cenách za 10 let přes 100% a více....Pozemky 5x....Nezlobte se na mě je to investice na které nelze prodělat. Minimálně po dalších několik desítek  let. Včera jsem slyšel nádhernou poučku od jednoho známého člověka.. která na to velmí sedí....Čeho je moc a je snadno dostupné to devalvuje...a platí to i opačně. Tedy v našem případě nemovitosti málo a špatně dostupné... revalvuje.

    +3
  • Ahoj Patriku, 

    samozřejmě s Tebou souhlasím, pořízení nemovitosti pro vlastní bydlení nenese žádné cashflow, dá se považovat maximálně za spekulaci podobnou třeba nákupu fyzického zlata. Budu doufat, že v budoucnosti ode mě fyzické zlato někdo odkoupí za vyšší cenu než jsem ho nakoupil já. 

    Ale nezanedbatelnou výhodou nemovitostí je, že lidé zkrátka potřebují někam složit hlavu. Proto se na nákup nemovitosti dívám i z pohledu budoucích nákladů. 

    Hypotéku jednoho dne splatím a po zaplacení poslední hypoteční splátky mi výrazně klesnou náklady na bydlení. Ty se mi budou ve vlastním bydlení průběžně navyšovat pouze o narůstající ceny energií (voda, teplo, elektřina, plyn) a fond oprav (navyšovaný o inflaci).

    V případě nájemního bydlení musím počítat s tím, že mi bude majitel průběžně navyšovat nájem úměrně s růstem aktuálních tržních cen nemovitostí. 

    V prvním případě tak na vyšších cenách nemovitostí nepřímo profituji já navýšením ceny mého vlastního nehmotného majetku. V druhém případě navyšování cen nemovitostí chtě nechtě ve vyšších nájmech zaplatím, protože zkrátka potřebuji někde složit hlavu.

    Proto je důležité si dobře spočítat, jestli se mi při současných nízkých úrokových sazbách nevyplatí si vzít spíš hypotéku s co nejdelší fixací. Zvlášť u mladých lidí v nájemním bydlení (kromě Prahy) smysl nevidím.

    +3
  • Realie slovenskeho a ceskeho trhu su trosku niekde inde ako v US, ked ste kupil byt v roku 2010 v Bratislave, alebo v Kosiciach, tak dnes ma byt minimalne 2x taku hodnotu, mozno aj viac, to uz vobec nehovorim o Prahe, kde to islo nasobne vyssie, takze realia investicie do nehnutelnosti je v danych pripadoch urcite dobrou investiciou a zhodnotenim. Moznost najomneho byvania za rozumnu cenu je utopiou, strategia developerov je proste draho predat, niektore novostavby dnes su katastroficke dispozicnym riesenim aj polohou, 50 m kamrlik predavat za 200k eur v Bratislave je sialenost, ktora bohuzial reflektuje dopyt na trhu. Investicia do domu je momentalne snad este horsia,v realnej dostupnosti do Bratislavy sa ceny pohybuju od 200 do 500k eur :).

    +1
  • Krásně rozvedená základní myšlenka R. Kyiosakiho - ”váš dům (k bydlení) je vaše největší pasivum”. Toto samozřejmě nikdo, nebude chtít přijmout. Ne nejsem žádný “chytrolín” - sám mě okolnosti přivedly k nákupu bytu za 1,5 mil v roce 2008 a následně jsem ho se ztrátou 0,25 mil po 4 letech podal... Kdybych tak tu knížku četl o několik let dřív... 🙄😒

    -6
    • Za ty 4 roky bys zaplatil kolik na nájmu?

      0
    • č roky moc brzo...stačilo ještě chvíli vydržet a bylto zisk

      0
  • Máte naprostou pravdu. Většina lidí si chce pořídit bydlení snů a chtějí si namlouvat, že tak kupují investici snů. Není to pravda. Jde jednoznačně o pasivum, které se v budoucnu může proměnit v aktivum pouze rozhodnutím, že je prodá ve výhodném období a rozhodne se pro jinou nemovitost. Tu však bude patrně kupovat ve stejném "výhodném", tedy drahém období. Tím pádem nedosáhne výrazného zisku, pouze za předpokladu, že si sníží svůj standard a pořídí si menší bydlení nebo na venkově. Limitem je také rodina. Přestěhovat se, může znamenat složitější přátelské vazby. Prostě máte pravdu, vlastní bydlení není aktivum. :-)

    0