Na základě celé řady faktorů není nemovitost určená k bydlení investicí. To nemusí nutně znamenat, že byste se měli osobnímu vlastnictví vyhnout, ale pokud je jeden z hlavních argumentů pro koupi, investice do nemovitosti, nečiníte správné rozhodnutí a dvakrát byste si ho měli rozmyslet.
Myšlenka, že vaše bydlení může být investicí vychází ze skutečnosti, že historicky vzrůstají hodnoty nemovitostí. Je pravděpodobné, že všichni známe někoho – možná rodiče nebo prarodiče – kdo si před pár desítkami let pořídil bydlení za pár set tisíc korun a dnes má tato nemovitost násobnou hodnotu.
Bydlení není investicí jen proto, že bude pravděpodobně růst jeho hodnota
Nejčastější argument, který ignoruje skutečnost, že z dlouhodobého hlediska rostou ceny nemovitostí jenom o něco málo více než inflace. (za více než 100 let dosáhla průměrná americká nemovitost reálného růstu hodnoty o méně než 1 % ročně).
Hodnota nemovitostí dramaticky neroste s výjimkou některých velmi atraktivních a oblíbených lokalit. I kdybyste si vybrali nemovitost v podobně atraktivní lokalitě a růst její hodnoty skutečně výrazně předčil inflaci, existují i další důvody, proč dům nebo byt určený k bydlení není investicí. Skutečná investice by měla splňovat mnohem více než předpoklad budoucího růstu její hodnoty.
Nemovitost určená k bydlení má důležitější primární účel
Pravděpodobně největším důvodem, proč bydlení není investicí je to, že jeho hlavním účelem je poskytnout přístřeší. To je možná významnější informace, než se může na první pohled zdát.
Jedním z nejzákladnějších faktorů, které z investice činí investici, je vaše schopnost kontrolovat čas jejího prodeje – likvidita. Nákup a prodej likvidní investice můžete načasovat tak, abyste maximalizovali návratnost vaší investice. Likvidita je u tradičních investic – akcie, obligace, podílové fondy, a dokonce nemovitosti kupované za účelem pronájmu – nepoměrně vyšší.
Jelikož je váš dům vaším bydlištěm, budete mít z hlediska investice jen malou kontrolu nad tím, kdy ho můžete prodat. Dům si koupíte, když chcete uspokojit potřebu po vlastním bydlení, ale prodáte ho pouze ve chvíli, když už tuto potřebu nenaplňuje a je čas jít dál.
Nedostatek kontroly nad načasováním prodeje také mělo zásadní a negativní dopad na domy jako investice během finančního kolapsu v roce 2008. Průměrný Američan nebyl schopný svou nemovitost prodat ve vhodný čas. Mnoho lidí si kupovalo nemovitosti, když se trh nacházel nahoře, v období krize byla řada lidí nucena z důvodu výpadku příjmů své nemovitosti prodat, ale v té době se ceny nemovitostí pohybovaly o desítky procent níže a celková finanční situace řady běžných lidí tak významně utrpěla.
Jednoduše nakoupili vysoko v době blahobytu a následně byli v horších dobách nuceni svou nemovitost prodat nízko. Nejedná se o neobvyklý jev v případě rezidenčních nemovitostí a do značné míry diskvalifikuje bydlení jako investici.
Dům nemůže být investicí, pokud jej neplánujete nikdy prodat
I když je pravda, že nemovitosti obecně zvyšují svou hodnotu, existuje jen velmi omezená možnost, jak tohoto navýšení využít. Nejúčinnějším a nejefektivnějším způsobem je prodej nemovitosti poté, co u ní došlo ke značnému vzrůstu ceny. Kdo by se však chtěl stěhovat, protože momentální tržní situace nahrává prodeji vašeho bydlení?
Ještě důležitější je, že když vaše bydlení prodáte, budete muset pravděpodobně použít kapitál z prodeje na nákup dalšího domu. Jakmile jednou „investujete“ do bydlení bude kapitál v tomto statku doslova uvězněn.
Výjimku tvoří pouze situace, kdy plánujete bydlení prodat a přesunout se do levnější nemovitosti nebo se přestěhovat do nájmu.
Náklady spojené s pořízením bydlení jsou vyšší, než si obvykle myslíme
Když investujete, běžně investujete vaše volné finanční prostředky. Pořízení bydlení je však obvykle financováno kromě vlastních peněz i hypotečním úvěrem.
Nejen že následně musíte platit měsíční splátku hypotéky, ale také životní pojištění, pojištění nemovitosti a rovněž energie, v případě bytu i služby či fond oprav. Musíte svůj majetek také udržovat, což znamená zajištění pravidelných oprav a údržby dle potřeby. Tyto náklady obvykle bývají větší než si většina vlastníků nemovitostí uvědomuje.
Ještě nákladnější pak jsou generální opravy, které jsou s vlastnictvím nemovitosti spojené. To může zahrnovat výměnu střechy, oken, topení nebo i opravy příjezdové cesty. Každý z těchto jednotlivých nákladů se přitom může pohybovat ve stovkách tisíc korun.
Skutečné investice nevyžadují popsaný druh průběžných nákladů. Jmenované náklady si samozřejmě můžete racionalizovat na základě skutečnosti, že vám dům poskytuje bezpečné útočiště. To se ale opět vracíme k původnímu předpokladu – bydlení je místo, které nám poskytuje přístřeší, nikoliv investice.
Nemovitost určená k bydlení negeneruje cash flow
Pořídíte-li si nemovitost pouze za účelem bydlení, nejedná se o investici, ačkoliv si to řada lidí myslí. Nejenom, že „údržba“ nemovitosti stojí relativně dost peněz, dům či byt využívaný primárně jako místo k žití nevytváří žádné peněžní toky.
Investoři od svých investic očekávají, že bude jejich hodnota s časem růst, zároveň by aktivum mělo generovat pozitivní cashflow. To jistě platí u akcií, podílových fondu nebo burzovně obchodovatelných fondů. V průběhu času vám tato aktiva vyplácejí dividendu, a navíc můžete prodejem své investiční pozice v budoucnu vydělat peníze, pokud zvýší svou cenu. Stejně tak konzervativní investice jako jsou dluhopisy poskytují úrokový výnos, zatímco ho vlastníte.
Pro nemovitost určenou k bydlení však zmíněné neplatí. Platilo by pouze za předpokladu, že byste využívali pouze část z nemovitosti a další prostory pronajímali, takovou možnost však asi bude většina z nás považovat za poměrně nepohodlnou.
Často zmiňovaný růst hodnoty nemovitosti není zaručen
Na závěr se podívejme na hlavní důvod, proč tolik lidí považuje svůj dům či byt za investici. Celá představa stoupá a padá s budoucí hodnotou nemovitosti. V době, kdy se hodnota domu zvyšuje, lidé běžně uvažují o svých domech jako o investici.
V době finančních krizí však na většině trhů ceny nemovitostí padají. Eventualitu stagnujícího nebo klesajícího nemovitostního trhu nemůžeme ovlivnit. Pokud se navíc skutečně dostanete do situace, kdy budete v době hospodářského poklesu muset nemovitost prodat, možná budete nuceni žít ve svém domě mnohem déle, než byste potřebovali a pravděpodobně zjistíte, že nemovitost ani neprodáte za cenu, která by představovala výraznou satisfakci.
Pořízení bydlení se tak vůbec nejeví jako vhodná investice. Raději nad ním přemýšlejte jako nad místem k žití a podle toho vybírejte i případnou lokaci. Své volné finanční prostředky investujte do skutečných investic jako jsou finančních aktiva nebo nemovitosti, které přinášejí příjem z pronájmu.
V neposlední řadě si užívejte bydlení ve své nemovitosti, která vám přináší skutečný pocit jistoty a domova, což je také jediný a skutečný účel podobného rozhodnutí.
#nemovitosti #nemovitost #investovanidonemovitosti #reality #jakinvestovat #investovani #investice #bydleni #vlastnibydleni
